物業(yè)費的構(gòu)成和計量，完全清楚，太詳細(xì)了！

n房地產(chǎn)服務(wù)費用或房地產(chǎn)服務(wù)支出構(gòu)成應(yīng)包括以下部分：

N1。管理服務(wù)人員的工資、社會保險、按照規(guī)定的福利費等。

n2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用。

n3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。

n4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用。

n5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用。

n6.辦公費用。

n7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。

n8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用。

n9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

n以上物業(yè)管理區(qū)域指的是物業(yè)管理的公共區(qū)域。

n實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成，不僅包括物業(yè)服務(wù)成本，還包括法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤；

n實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，在收取物業(yè)服務(wù)資金中不僅包括物業(yè)服務(wù)支出，還包括物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

n一）居住性物業(yè)服務(wù)費的測算

V = ∑Vi （i =1，2，3，……12）

V--代表求得的物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)（元／月·平方米或元/年·平方米）；

Vi--代表各分項收費標(biāo)準(zhǔn)（元／月·平方米或元年·平方米）；

費用項目一般分為：

管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費；

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用；

物業(yè)管理公共區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

物業(yè)管理公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；

物業(yè)管理公共區(qū)域安全和公共秩序維護(hù)費用；

辦公費用；

物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；

經(jīng)業(yè)主同意的其他費用

n1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費V1

V1 = ∑Fi／S （i = 1，2，3，4）（元／月·平方米）

n該項費用是用于物業(yè)管理企業(yè)的人員費用，包括基本工資，按規(guī)定提取的福利費、加班費和服裝費，但是不包括管理、服務(wù)人員的獎金。獎金應(yīng)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)濟(jì)效益，從盈利中提取。

n其中：

nFl--基本工資（元／月），各類管理、服務(wù)人員的基本工資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)企業(yè)性質(zhì)、參考當(dāng)?shù)仄骄べY水平確定。

nF2--按規(guī)定提取的福利費（元/月），包括福利基金、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費、社會保險、住房公積金等。

nF3--加班費（元／月）。

nF4--服裝費（元/月）。

nS--表示可分?jǐn)傎M用的建筑面積之和。單位為平方米（m2）。

n2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用V2

V2=∑Fi／S （i=1，2，3，4，5）（元／月·平方米）

n其中：

nF1--公共照明系統(tǒng)的電費和維修費：

n①電費：（W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn）×30×PE W1表示每日開啟時間為Tl（小時）的照明電器總功率（千瓦·小時）；T1表示每日開啟時間（小時）；30代表每月測算的天數(shù)；PE表示電費單價（元／kW）；

n②維修費：這是一個估算的經(jīng)驗值，一般按照當(dāng)?shù)氐墓べY水平費用和使用的零配件、進(jìn)貨的價格來測算。

nF2--給排水設(shè)施的費用，此項費用測算時又可分項為：

n①給水泵的電機(jī)功率（可包括生活水泵、消防蓄水池泵），電費 = W×24×I×30× PE（元／月）。I代表使用系數(shù) = 平均每天開啟小時數(shù)／24；

n②消防泵的電機(jī)費（包括噴淋泵、消防栓泵），電費 = W×24×I×30× PE，（元／月）；

n③排污泵的電機(jī)功率（包括集水井排水泵、污水處理排水泵），電費=W×24×I×30×PE （元／月）：

n④維修費（元／月）。

nF3--配供電系統(tǒng)設(shè)備維修費、檢測費（元/月）。

nF4--建筑、道路維修費（元／月）。

nF5--電梯費用的核算：

n①電費=n ×W×24×I×30× PE （元／月），其中n為電梯臺數(shù)；W為電梯功率；I為電梯使用系數(shù)，由于不同類型物業(yè)的電梯使用時間和頻率不同，會產(chǎn)生差異，一般可通過統(tǒng)計的方法進(jìn)行估算。居住類物業(yè)大致在0.4；

n②維修費（元/月），可分包給電梯專業(yè)的維修公司，也可自行維修（包括人工費、材料費）；

n③年檢費（元／月）。

n費用項F1～F5 并非固定項目，不同物業(yè)項目不一，不能機(jī)械套用。以下各項也是如此。

n.3物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用V3

V3=∑Fi／S （i=l，2，3，4，5，6）（元／月·平方米）

n其中：

nFl--人工費（元／月）。

nF2--清潔機(jī)械、工具、材料、服裝費，按價值和使用年限折算出每月的值（元/月）。

nF3--消殺費（元/月）。

nF4--化糞池清理費（元／月）。

nF5--垃圾清運費（元／月）。

nF6--水池（箱）清潔費（元／月）。

n4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用V4

V4=∑F i ／S （i=l，2，3，4，5）（元／月·平方米）

n其中：

nF1--人工費（元／月）。

nF2--綠化工具費（元／月）。

nF3--化肥除草劑等材料費（元／月）。

nF4--綠化用水費（元／月）。

nF5--園林景觀再造費（元／月）。

n5.物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護(hù)費用V5

V5 = ∑Fi / S （i=l，2，3，4，5）（元／月·平方米）

n其中：

nF1--人工費（元／月）。

nF2--服裝費（元／月）。

nF3--維修費（元/月）。

nF4--日常保衛(wèi)器材費（元/月），包括對講機(jī)、多功能警棍、110報警聯(lián)網(wǎng)等。

nF5--保安用房及保安人員住房租金（元／月）。

n6.辦公費用V6

V6=∑Fi／S （i=1，2，3，4，5，6，7）（元／月·平方米）

n常用全年的費用預(yù)算來折算出每月費用，即全年費用除以12個月。

n其中：

nF1--交通、通訊費用（元／月）。

nF2--文具、辦公用品等低值易耗品費（元／月）。

nF3--車輛使用費（元/月）。

nF4--節(jié)日裝飾費（元/月）。

nF5--公共關(guān)系費及宣傳廣告費（元／月）。

nF6--辦公水電費（元／月）。

nF7--書報費（元／月）。

n7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費V7

n該項費用指物業(yè)管理企業(yè)擁有各類固定資產(chǎn)按其總額每月分?jǐn)偺崛〉恼叟f費用，包括交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工程維修設(shè)備等。更多精彩加物業(yè)社區(qū)微信：wysclub 按實際擁有的上述各項固定資產(chǎn)總額除以平均折舊年限，再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫捉ㄖ娣e。值得注意的是，這里的固定資產(chǎn)應(yīng)主要是直接用于該項目服務(wù)的固定資產(chǎn)。

n8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用V8

nV8 = （投保總金額×保險費率）／保險受惠物業(yè)的總面積

n物業(yè)管理企業(yè)必須對住宅物業(yè)區(qū)內(nèi)水、電、電梯等設(shè)施設(shè)備投財產(chǎn)保險、相關(guān)責(zé)任保險（如電梯責(zé)任保險）、公眾責(zé)任險。保費按保險受惠物業(yè)總建筑面積分?jǐn)偂?/p>

n9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費用V9

n該項是指業(yè)主大會同意的全體業(yè)主均能受惠的必要的服務(wù)費用。

n10.不可預(yù)見費用V10

n不可預(yù)見費用（一般按上述費用總和的3％～10％計）。不可預(yù)見費應(yīng)單獨設(shè)賬，嚴(yán)格控制其支出。

n11.利潤或管理酬金V11

n物業(yè)管理協(xié)議不同，管理酬金的確定方式不同：

n（1）按照租金收入確定

管理酬金=業(yè)主租金收入×酬金比率

n（2）按物業(yè)價值的約定使用年限計算，當(dāng)物業(yè)是業(yè)主自己使用的情況下可以采用該方法。

管理酬金=（物業(yè)價值／物業(yè)約定使用年限）×酬金比率

n（3）按定額利潤/酬金或行業(yè)利潤率／酬金率確定。定額酬金或利潤是指雙方協(xié)商在管理企業(yè)完成合同規(guī)定的服務(wù)任務(wù)情況下給服務(wù)者已固定數(shù)額的酬金或利潤。不過，現(xiàn)行最通常的利潤酬金確定方式是以上述1～10項的支出之和為基數(shù)乘以行業(yè)利潤率/酬金率付給管理企業(yè)利潤/酬金，即

管理利潤/酬金=服務(wù)費×行業(yè)利潤率/酬金率

n物業(yè)管理行業(yè)利潤率/酬金率一般在8％～15％，具體的比率可由雙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)等因素協(xié)商確定。

n12.法定稅費V12

n物業(yè)管理行業(yè)稅費一般在5.5％。