小區(qū)物業(yè)費該怎么收，目前有哪些值得借鑒的經(jīng)驗？ 4月30日，新京報記者探訪海淀區(qū)楓丹麗舍小區(qū)發(fā)現(xiàn)，受益于酬金制物業(yè)管理模式，這里的物業(yè)公司能在預收的物業(yè)服務(wù)資金中獲得一部分報酬，從而受到激勵，積極推動解決停車難、供暖不熱難題。 達到當天最大量API KEY 超過次數(shù)限制小區(qū)的物業(yè)收費與服務(wù)質(zhì)量逐漸“質(zhì)價相符”。

4月30日，楓丹麗舍小區(qū)，孩子們在廣場上踢球。

物業(yè)繳費率上漲 物業(yè)企業(yè)酬金就上漲

楓丹麗舍小區(qū)位于北京市海淀區(qū)西三旗地區(qū)，是一個全低層、中大型商業(yè)住宅小區(qū)，擁有住戶1517戶。

4月30日上午，記者在小區(qū)的下沉式花園看到，園內(nèi)樹木蔥郁，步道上安裝著休息長椅和健身設(shè)備等公共設(shè)施。一塊空曠廣場上，十幾位小朋友正在教練的指導下進行一場小型足球賽，廣場另一側(cè)正在舉行“垃圾分類從我做起”的宣傳活動?！捌綍r，業(yè)委會也會和我們一起組織小區(qū)居民在這里開展跳蚤市場、聯(lián)歡晚會等活動?！睏鞯惿嵝^(qū)物業(yè)工作人員表示。

下沉花園占地2.3萬平方米，擁有凱旋門、噴水池等景觀設(shè)施，草坪苗木和花卉每年都會增添更換?！皥@內(nèi)種植著不少葡萄樹和杏樹，到秋天果子成熟了，我們會采摘下來分給小區(qū)居民品嘗?！?/p>

小區(qū)如今呈現(xiàn)的“洋房花園”風貌，與良好的物業(yè)管理不無關(guān)系。楓丹麗舍小區(qū)業(yè)委會主任趙慶鋒告訴記者，自從小區(qū)物業(yè)采取酬金制模式運行后，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量穩(wěn)步提升。

所謂酬金制，即在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

“這種物業(yè)管理模式，與傳統(tǒng)的包干制不同。包干制物業(yè)管理模式，是業(yè)主把物業(yè)費交給物業(yè)公司，物業(yè)費怎么用、往哪用都是物業(yè)公司決定的，一旦物業(yè)公司出現(xiàn)讓業(yè)主不滿意的地方，就可能不交或少交物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量也隨之下降，這樣可能形成一種惡性循環(huán)?！壁w慶鋒說。

業(yè)主對物業(yè)是否滿意，最直接的表現(xiàn)就是物業(yè)繳費率。趙慶鋒說，楓丹麗舍小區(qū)業(yè)委會就按年度收費率給予物業(yè)公司浮動的物業(yè)服務(wù)管理酬金，每月計提基本酬金5%。“如果年度物業(yè)繳費率在80%以下，實際酬金就是物業(yè)費的5%；如果繳費率有95%，實際酬金能拿到10%；如果繳費率達到100%，就能拿12%?！?/p>

在楓丹麗舍小區(qū)物業(yè)經(jīng)理王進看來，這樣的酬金制模式，也是對物業(yè)公司工作的考核，激勵的政策可以督促物業(yè)積極履行職責?！斑@種管理模式，物業(yè)的收支明細都是透明的，物業(yè)主動接受全體業(yè)主的監(jiān)督，也更能得到全體業(yè)主的認可，我們的工作也能得到更多支持?！蓖踹M說。

小區(qū)居民使用健身器材。

業(yè)委會組織、業(yè)主投票確定物業(yè)收費標準

“別看現(xiàn)在小區(qū)環(huán)境這么好，其實在很長一段時間，小區(qū)物業(yè)如同虛設(shè)，綠地都荒蕪了，大門、公共設(shè)施也破損得嚴重，還發(fā)生過不少盜竊案?！壁w慶鋒說，由于當時的物業(yè)收費低，物業(yè)費如何使用全部由物業(yè)公司決定，服務(wù)質(zhì)量嚴重下滑。

久而久之，許多業(yè)主拒繳物業(yè)費，物業(yè)公司沒有足夠經(jīng)費管理服務(wù)，物業(yè)管理問題愈發(fā)嚴重，形成惡性循環(huán)。

逐漸的，調(diào)漲物業(yè)費成為大多數(shù)業(yè)主的基本共識?！耙驗橹耙蝗挝飿I(yè)出現(xiàn)的問題，我們業(yè)委會在之后組織選聘新的物業(yè)公司時，也特別注意了物業(yè)收費與服務(wù)質(zhì)量是否能質(zhì)價相符?！壁w慶鋒說。

目前，楓丹麗舍小區(qū)的物業(yè)費價格為2.93元/平米月。趙慶鋒記得，當時在確定新的物業(yè)標準和價格時，業(yè)委會專門向物業(yè)管理主管部門和一些專業(yè)機構(gòu)咨詢，也參考了其他一些小區(qū)的物業(yè)費標準，供業(yè)主進行討論。

“我們當時委托專業(yè)的第三方機構(gòu)做了一個評估，確定了2.66元/m·月、2.93元/m·月和3.68元/m·月三種收費標準。業(yè)主大會先表決通過我們要哪一級別的物業(yè)，再在同一物業(yè)費標準和價格下選聘物業(yè)企業(yè)。最后，經(jīng)過業(yè)主投票表決決定，確定了2.93元/m·月的物業(yè)費價格標準?！?/p>

趙慶鋒說，目前，小區(qū)業(yè)委會和物業(yè)公司存在一個共同管理的賬戶，每年年初由物業(yè)公司制定年度計劃，每月公示開支明細和下月預算。業(yè)委會每月負責審查物業(yè)公司上月的報表，如果預算開支等都處于合理范圍，業(yè)委會即批準使用物業(yè)服務(wù)費。

在他看來，在確定物業(yè)收費標準和監(jiān)督物業(yè)管理過程中，業(yè)委會應(yīng)該最大程度地發(fā)揮作用?！拔覀兿窆芾砥髽I(yè)來對待整個小區(qū)的物業(yè)工作，業(yè)主大會就好比一個企業(yè)的股東大會，業(yè)委會相當于董事會，物業(yè)管理公司就是管理團隊。業(yè)委會同時主動接受政府有關(guān)部門的指導和監(jiān)督，這也正是新的《物業(yè)管理條例》所要求的?！?/p>

小區(qū)地面畫出的停車位。

推動解決停車難、供暖不熱等難題

記者走訪發(fā)現(xiàn)，小區(qū)房屋為法式花園洋房，每棟樓旁邊都有不少停車位。一些相距較遠的樓棟之間，有些道路比較寬闊，兩側(cè)畫了停車位，有序停放著私家車。一些空閑車位上，也未見到有安裝車位地鎖的情況。

此外，記者注意到，小區(qū)長期實施封閉管理，對于外來車輛進入采取訪客管理制度，訪客車輛進入，收取每小時1元的停車費。

小區(qū)物業(yè)工作人員介紹，目前小區(qū)擁有地面停車位1381個，采取每戶前2輛車停車免費、第3輛及以上每輛車每月收150元停車費的管理方案，同時對外來車輛采取停車收費的措施，避免外來車輛擠占業(yè)主停車資源。

“很長一段時間里，小區(qū)停車位管理混亂，業(yè)主私自安裝地鎖現(xiàn)象非常多，各種車位地樁、地鎖的數(shù)量達到500多個，外小區(qū)車輛也停入小區(qū)占據(jù)小區(qū)車位。很多業(yè)主車輛夜間回來沒有車位停車，不得不停在應(yīng)急車道；而一些被安鎖的車位一直空著，造成了園區(qū)車位資源的大量浪費?！壁w慶鋒說，新物業(yè)入駐后，業(yè)委會和物業(yè)下定決心要解決這個“老大難”的問題。

“停車難的問題在很多小區(qū)都有，我們解決這個問題也費了很多精力?！壁w慶鋒說，當時業(yè)委會和物業(yè)反復與業(yè)主們溝通，先解決業(yè)主車輛檔案管理的問題，再決定實施封閉管理和清理地鎖。最后由房管所、城管部門、交通隊、派出所、居委會等多家政府執(zhí)法機構(gòu)聯(lián)合執(zhí)法，強制性拆除了全部500多個車位地鎖，騰出了原來全部的1381個停車位。

長期以來，困擾楓丹麗舍業(yè)主的另一個難題，是北區(qū)的自來水水管多次爆管，這讓物業(yè)不堪重負，冬季供熱質(zhì)量逐年下降，許多業(yè)主家冬天室內(nèi)溫度不足15℃。

“這個問題也是業(yè)委會和物業(yè)一起去與供熱單位、自來水集團溝通磋商解決的?！壁w慶鋒說，業(yè)委會和物業(yè)搜集、整理出關(guān)于小區(qū)供熱和供水最新最全面的材料，提供給相關(guān)單位，由業(yè)委會秘書和物業(yè)經(jīng)理負責每日跟蹤進度；同時，向全體業(yè)主如實、及時通報進展。最后，北京自來水集團和北京熱力集團及時更換了北區(qū)自來水供水管道和供暖管道。

據(jù)悉，目前該小區(qū)還在積極推動使用公共維修資金，對部分樓棟嚴重破損的屋頂房檐更換維修，消除安全隱患?！啊侗本┦形飿I(yè)管理條例》中對專項維修資金的補足、使用也進行了專門規(guī)定，例如，專項維修資金余額不足首期籌集金額30%的須補足。這種具有實際操作性的方式，也有利于保障小區(qū)住宅樓和公共設(shè)施的維修?！?/p>