1、提問(wèn)：京爺您好！新人首問(wèn)：預(yù)算1100-1300w，想買能兼顧居住高品質(zhì)和保值增值屬性的南北通透三居。希望增值角度起碼緊隨大盤或能跑贏大盤更好。工作地點(diǎn)一個(gè)在西四環(huán)一個(gè)在東四環(huán)。小娃目前2歲多，所以學(xué)區(qū)有兩種方案：1.目前可暫不考慮，則5年后置換學(xué)區(qū)房。2.目前就考慮，帶中等偏上學(xué)區(qū)一步到位也可。 看了很多房子，有以下目標(biāo)小區(qū)，具體進(jìn)一步如何選擇感覺(jué)很迷茫。還請(qǐng)您能一一指點(diǎn)下并給予優(yōu)先級(jí)建議，謝謝！ 1. 珠江帝景 2. 蘋果社區(qū)南區(qū)（品質(zhì)略差） 3. 逸翠園 4. 潤(rùn)楓水尚東區(qū) 5. UHN國(guó)際村 6. 金星園（預(yù)算夠不上這里的南北三居，只能是不通透三居） 除了以上小區(qū)和板塊，基于我們的需求，還有哪個(gè)板塊及具體小區(qū)您比較推薦嗎？
回答：從您的描述來(lái)看，您的需求總結(jié)來(lái)看，應(yīng)該是就是：居住體驗(yàn)好，順便有個(gè)還行的學(xué)區(qū)。所以我建議還是一步到位得好，之后再進(jìn)行置換，中間也涉及交易成本和時(shí)間成本。而且目前的政策來(lái)看，朝陽(yáng)的學(xué)區(qū)還是比較穩(wěn)，所以未來(lái)有學(xué)區(qū)的品質(zhì)小區(qū)還是比較稀缺的，升值保值能力完全沒(méi)問(wèn)題。這里面，珠江帝景就是一個(gè)比較不錯(cuò)的選擇，離一個(gè)人工作近，有學(xué)區(qū)，有品質(zhì)，可以作為首選。蘋果社區(qū)南區(qū)品質(zhì)確實(shí)一般，不是太建議。逸翠園、潤(rùn)楓水尚東區(qū)屬于純改善小區(qū)，沒(méi)啥學(xué)校。UHN國(guó)際村品質(zhì)一般，租戶不少，有點(diǎn)兒亂。金星園小區(qū)很優(yōu)質(zhì)，如果戶型不大好，那確實(shí)比較雞肋，不過(guò)總體保值能力還是挺強(qiáng)。亞運(yùn)村的嘉銘桐城也可以看看，但是通勤距離這一塊可能會(huì)麻煩一些。如果到時(shí)候看房了，可以發(fā)房源過(guò)來(lái)看看。相關(guān)房源可以直接在咱們的小程序的學(xué)區(qū)查詢中查找
2、提問(wèn)：剛需?保值。首付120-130w，房屋總價(jià)400w（一居或二居），支持組合貸能多貸款則多貸款。離公司（坐標(biāo)：五道口）公共出行車程不超過(guò)30-40分鐘，盡可能考慮全周邊配套設(shè)施（如：生活基礎(chǔ)配套、對(duì)口學(xué)習(xí)等），不考慮郊區(qū)縣。幫忙推薦相符的小區(qū)唄，謝謝。
回答：您好，400萬(wàn)總預(yù)算，五道口附近以及大部分海淀有價(jià)值的區(qū)域都比較難找，考慮到您對(duì)生活基礎(chǔ)配套、對(duì)口學(xué)習(xí)等因素，我認(rèn)為您可以朝北看。比如看看西二旗的智學(xué)苑、銘科苑，都是不錯(cuò)的選擇；另外，還可以看看永泰莊地鐵站附近的永泰東西里。以上都是性價(jià)比不錯(cuò)的?？梢圆榭葱乔蛸Y料《獨(dú)家撿漏榜，每日北京降價(jià)房源統(tǒng)計(jì)》
3、提問(wèn)：剛需買房，預(yù)算總價(jià)500-600萬(wàn)，工作地點(diǎn)在石景山，想在附近買房，最近在看遠(yuǎn)洋山水。您認(rèn)為這個(gè)小區(qū)怎么樣，值得購(gòu)買嗎？未來(lái)保值嗎？
回答:您好，石景山老房子一片一片的，這造成遠(yuǎn)洋山水這類稍微新一點(diǎn)的商品房顯得比較稀缺，因此遠(yuǎn)洋山水也成為石景山非常受關(guān)注的盤。就是因?yàn)橄∪毙?，它的價(jià)值就比較大，保值性和居住屬性都非常不錯(cuò)，推薦購(gòu)買?？梢詤⒁?jiàn)星球資料《新房、二手房看房選房攻略》
4、提問(wèn)：京爺，萬(wàn)潤(rùn)家園如何？因?yàn)樵谖鞫爝@邊上班，所以周邊瞧了一圈，看中金域華府的，但價(jià)格有點(diǎn)高，而且房子真心太少了。然后又瞧了下萬(wàn)潤(rùn)家園，但這個(gè)小區(qū)我有點(diǎn)拿不準(zhǔn)，所以特意來(lái)咨詢您一下
回答：這個(gè)小區(qū)出行便利，戶型還不錯(cuò)，戶型選擇多，缺點(diǎn)是離八達(dá)嶺公路近，有些噪音，商業(yè)配套稍微遠(yuǎn)一些，離回龍觀醫(yī)院近，精神病近，有些人會(huì)顧忌，價(jià)格有所受限。盡量往融澤、金域、國(guó)風(fēng)美唐買，或者新龍城也行?？梢詤⒁?jiàn)星球資料《北京各小區(qū)歷史收益統(tǒng)計(jì)與分析》
5、提問(wèn)：京爺，周末去看了下通州泰和運(yùn)河上的院子，感覺(jué)地理位置比順義的好點(diǎn)，離著大運(yùn)河和市政府都比較近，小區(qū)環(huán)境非常不錯(cuò)，只是賣的這套二手別墅不行，350多的面積只有3個(gè)臥室，而且感覺(jué)是不是入住率不高呢，比較荒，老婆說(shuō)晚上可能會(huì)比較害怕，獨(dú)棟別墅應(yīng)該都這樣吧？我現(xiàn)在糾結(jié)是熱鬧地段高端小區(qū)的大平層還是獨(dú)棟別墅？獨(dú)棟別墅是個(gè)稀缺資源，以后也不批地了，帶院子，私密性好，但是流通性不好，您能簡(jiǎn)單介紹下您的想法嗎？或者介紹下這個(gè)院子項(xiàng)目，謝謝
回答：一般來(lái)說(shuō)，別墅的流動(dòng)性和保值性都是比不上大平層的，除非極其稀有，比如說(shuō)紫玉山莊。從稀缺性上看，這個(gè)院子還是比較稀缺，地理位置沒(méi)話說(shuō)。如果通州未來(lái)能真正發(fā)展起來(lái)，大量的人口和高薪產(chǎn)業(yè)入駐，那我覺(jué)得問(wèn)題不大。而熱鬧地段高端小區(qū)，特別是有學(xué)區(qū)的高端小區(qū)，是屬于非常穩(wěn)的一個(gè)產(chǎn)品。所以說(shuō)看你是想賭一把還是追求穩(wěn)了。另外，通州別墅流動(dòng)性目前肯定差，而且要做好大概10年左右的時(shí)間持有的準(zhǔn)備。建議看看星球資料《二手房看房買房技巧》
6、提問(wèn)：京爺，請(qǐng)問(wèn)溫泉鎮(zhèn)凱盛家園的一居好，還是房山區(qū)瑞雪春堂的二居好，主要是保值角度來(lái)看。
回答：瑞雪春堂雖然樓齡新，但周圍沒(méi)什么產(chǎn)業(yè)，屬于保值性一般的標(biāo)的；凱盛家園周圍有高薪產(chǎn)業(yè)，所以相對(duì)保值性強(qiáng)一些。但是這些小區(qū)，如果不是在附近工作，都不建議購(gòu)買。詳見(jiàn)星球資料《北京n大不能買的房產(chǎn)》
7、提問(wèn)：京爺您好，最近在綠家看的房子，成交的蠻多的。經(jīng)紀(jì)人發(fā)消息告訴我成交價(jià)，感覺(jué)顯示的成交價(jià)有點(diǎn)虛高。不知道綠家是不是故意抬高明面上的成交價(jià)，好讓后面的賣家有個(gè)好價(jià)格，實(shí)際價(jià)格會(huì)不會(huì)低一點(diǎn)。
回答：您好，一般來(lái)說(shuō)，綠中介的成交價(jià)還是比較準(zhǔn)的，不用太擔(dān)心。
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