房地產(chǎn)公司利用房地產(chǎn)公共部分、公共設(shè)施設(shè)備，將經(jīng)營所得收益扣除合理成本后，應(yīng)由業(yè)主分享。

于是，實踐中便存在部分不交物業(yè)費的業(yè)主要求以小區(qū)內(nèi)的公共收益抵充物業(yè)費。

需要說明的是，業(yè)主共有并不意味著單個業(yè)主能夠直接使用，而是需要經(jīng)過業(yè)主大會表決通過后才能依照決議進(jìn)行分配。

01

案例引入

2016年4月9日，某物業(yè)公司（乙方）與伍某（甲方）簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定本合同期限至本物業(yè)業(yè)主委員會成立以后，業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與其簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同生效時止。

第四條物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容約定：

1、房屋公共部位的維修和管理；

2、房屋共用設(shè)備及其運行的維護(hù)和管理；

3、物業(yè)公用部位的清潔衛(wèi)生、生活垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；

4、公共綠化的養(yǎng)護(hù)與管理；

5、公共秩序維護(hù)、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù)；

6、交通秩序與車輛停放管理服務(wù)；

7、物業(yè)檔案資料管理；

8、裝飾裝修管理服務(wù)。

第五條物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量約定：

1、房屋及設(shè)施、設(shè)備完好率達(dá)到98%；

2、房屋及設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修及時率達(dá)到98%；

3、清潔、保潔率達(dá)到90%；

4、綠化完好率達(dá)到95%；

5、治安案件年發(fā)生率2‰；

6、業(yè)主綜合服務(wù)滿意率兩年內(nèi)達(dá)95%以上。

伍某收房后已入住該小區(qū)。伍某自2017年5月1日起未再交納物業(yè)服務(wù)費，該物業(yè)公司于2019年7月18日向伍某郵寄了《物業(yè)費催款通知單》，但伍某至今未交納所欠的物業(yè)服務(wù)費。伍某提出要求物業(yè)公司公布利用物業(yè)公共部分、公共設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營的明細(xì)賬單，所有收入折抵物業(yè)費。

02

伍某的主張能否得到支持？

法院認(rèn)為，該物業(yè)公司與伍某簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》系雙方的真實意思表示，并無法定無效情形，合法有效。物業(yè)公司依約對涉案小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，伍某應(yīng)當(dāng)向物業(yè)公司支付相應(yīng)的物業(yè)費。伍某要求以小區(qū)公共收益抵其物業(yè)費的主張，因本案中并無證據(jù)證明公共收益的具體金額，且公共收益使用應(yīng)由全體業(yè)主共同決定，故對伍某的上述主張，本院不予支持。

03

案例總結(jié)

我國《民法典》第282條明確規(guī)定：“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有?！痹摋l明確了物業(yè)公司公布利用物業(yè)公共部分、公共設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營的收益，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

《物業(yè)管理條例》第五十四條規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

因此，單個業(yè)主未經(jīng)業(yè)主大會決議是不能要求以利用物業(yè)公共部分、公共設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營的收益折抵其應(yīng)當(dāng)交納的物業(yè)費的。

04

律師建議

對于小區(qū)內(nèi)的公共收益該如何分配，我國相關(guān)法律規(guī)定已經(jīng)明確了應(yīng)該由業(yè)主大會表決決議。因此，為了充分保護(hù)全體業(yè)主的利益，建議各小區(qū)應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主大會，就這一問題進(jìn)行表決，明確小區(qū)內(nèi)利用物業(yè)公共部分、公共設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營的經(jīng)營方式和分配方案，并將表決結(jié)果向小區(qū)業(yè)主通報。

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