審判要點

1.業(yè)主應(yīng)按約定向物業(yè)服務(wù)人員支付物業(yè)費。

物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。

2.在物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議約定的違約金過高時，根據(jù)“補償性為主、懲罰性為輔”的違約金立法宗旨和公平原則，可以對違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)依法酌定為按中國人民銀行同期貸款利率支付，2019年8月20日后按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率，并以相應(yīng)時間點應(yīng)付未付的物業(yè)費為基數(shù)，分段計算。

基本案情

原告某物業(yè)公司德州分公司向山東省德州市德城區(qū)人民法院起訴稱，2018年4月19日，原告與被告陶某簽訂了物業(yè)服務(wù)協(xié)議，約定由原告對被告所有的房屋進(jìn)行物業(yè)管理，被告依約給付物業(yè)費，并約定了物業(yè)費的收費標(biāo)準(zhǔn)、交費方式和違約金。協(xié)議生效后，原告依約為被告提供了物業(yè)管理服務(wù)，但被告并未依約繳納物業(yè)費，經(jīng)原告書面催收未果，故訴請法院判令：1.被告立即支付2018年4月19日至2021年1月31日物業(yè)管理費13827元，以及逾期支付物業(yè)管理費所產(chǎn)生的滯納金共計118568元(暫計至2021年1月31日)；2.請求判令被告承擔(dān)本案全部訴訟費用。

山東省德州市德城區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：被告陶某系案涉房屋的業(yè)主，房屋建筑面積為282.5平方米。2018年4月19日，原、被告雙方簽訂某物業(yè)服務(wù)協(xié)議一份，約定由原告按協(xié)議約定的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)向被告提供物業(yè)管理服務(wù)，被告向原告按時交納物業(yè)管理費及其他費用；2019年9月14日之前物業(yè)管理服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)為3.8元每月每平方米，從2019年9月15日開始物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)為4.6元每月每平方米，采用預(yù)交形式，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在入住時繳納一年的物業(yè)管理費；業(yè)主若逾期交付的，每逾期一天則應(yīng)向被告支付應(yīng)繳納款項1%的違約金。原、被告簽訂該物業(yè)服務(wù)協(xié)議后，被告欠繳自2018年4月19日至2019年1月31日物業(yè)費計10091元，欠繳2019年9月15日至2021年1月31日的物業(yè)費計3736元，共計13827元。2020年12月18日，原告向被告郵寄送達(dá)物業(yè)費催款通知書，通知書載明自2018年4月19日起至2021年1月31日被告欠繳物業(yè)費共計13827元。該物業(yè)通知書快件于2020年12月20日被簽收。原告另提交多組照片及銀行回單以證實其按物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定進(jìn)行了物業(yè)服務(wù)。

法院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第一條第三款的規(guī)定：“民法典施行前的法律事實持續(xù)至民法典施行后，該法律事實引起的民事糾紛案件，適用民法典的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”。本案原、被告間簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議的法律事實雖發(fā)生于民法典施行前，但被告未按約定及時支付物業(yè)費，上述物業(yè)服務(wù)和拖欠物業(yè)費的法律事實一直持續(xù)至民法典施行后，原告的起訴亦在民法典施行之后，依據(jù)上列司法解釋規(guī)定，本案理應(yīng)適用民法典的規(guī)定。

《中華人民共和國民法典》第九百四十四條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費?！北景钢?，原、被告簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議，被告在協(xié)議中簽名并摁手印，對合同內(nèi)容進(jìn)行了確認(rèn)，簽訂合同系當(dāng)事人真實意思表示，合同內(nèi)容亦不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，德城區(qū)法院予以確認(rèn)。原、被告均應(yīng)依約履行協(xié)議約定義務(wù)，原告進(jìn)行了物業(yè)服務(wù)，被告未按約定及時足額交納物業(yè)費已構(gòu)成違約，原告向被告進(jìn)行了書面催收，因此，原告有權(quán)要求被告按服務(wù)協(xié)議約定支付2018年4月19日至2021年1月31日期間的物業(yè)費，具體欠繳金額為3.8元/月/平方米×282.5平方米×9個月+3.8元/月/平方米×282.5平方米÷30天×12天+（4.6元/月/平方米-3.8元/月/平方米）×282.5平方米×16個月+（4.6元/月/平方米-3.8元/月/平方米）×282.5平方米÷30天×16天=13827元。

關(guān)于原告要求被告支付違約金118568元。德城區(qū)法院認(rèn)為，原、被告簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定按每逾期一天支付應(yīng)繳納款項1%的違約金的標(biāo)準(zhǔn)過高，根據(jù)“補償性為主、懲罰性為輔”的違約金立法宗旨，綜合考慮被告違約行為的情節(jié)、過錯程度及給原告造成的損失，法院依據(jù)公平原則，對違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)依法酌定為按中國人民銀行同期貸款利率支付，2019年8月20日后按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率計算。原、被告簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定被告應(yīng)當(dāng)在入住時繳納一年的物業(yè)管理費，被告于2018年4月19日欠繳納物業(yè)管理費10091元，于2019年9月15日欠繳納物業(yè)管理費3736元，原告本次訴訟主張計算至2021年1月31日的違約金，法院予以支持。綜上，被告逾期交納物業(yè)費應(yīng)向原告支付的違約金應(yīng)為以相應(yīng)時間點應(yīng)付未付的物業(yè)費為基數(shù)，自2018年4月19日起至2019年8月19日止按中國人民銀行同期貸款利率計算，自2019年8月20日起至2021年1月31日期間按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的同期一年期貸款市場報價利率計算。原告違約金請求數(shù)額中超出該數(shù)額的部分法院依法不予支持。

裁判結(jié)果

山東省德州市德城區(qū)人民法院判決：

一、被告陶某于本判決生效后五日內(nèi)給付原告某物業(yè)公司德州分公司物業(yè)管理費13827元，并承擔(dān)相應(yīng)違約金（第一部分以10091元為基數(shù)，自2018年4月19日起至2019年8月19日止按中國人民銀行同期貸款利率計算，自2019年8月20日起至2021年1月31日止按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率計算；第二部分以3736元為基數(shù)，自2019年9月15日起至2021年1月31日止按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率計算）；

二、駁回原告某物業(yè)公司德州分公司的其他訴訟請求。

案例解讀

原告物業(yè)公司要求被告陶某依約支付物業(yè)管理服務(wù)費，原告需舉證證明其已經(jīng)按物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定進(jìn)行了物業(yè)服務(wù)。本案中，原告物業(yè)公司向法庭提交了多組服務(wù)照片和安保、保潔、電梯維修等費用支出的發(fā)票，法院對原告依約進(jìn)行了物業(yè)服務(wù)的事實予以認(rèn)定。

此外，原告物業(yè)公司要求被告陶某按照協(xié)議約定支付日1%的違約金，法院認(rèn)為該違約金的標(biāo)準(zhǔn)過高，根據(jù)“補償性為主、懲罰性為輔”的違約金立法宗旨，綜合考慮被告違約行為的情節(jié)、過錯程度及給原告造成的損失，依據(jù)公平原則，對違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)依法酌定為按中國人民銀行同期貸款利率支付，2019年8月20日后按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率，并以相應(yīng)時間點應(yīng)付未付的物業(yè)費為基數(shù)，分段計算。

相關(guān)法條

《中華人民共和國民法典》第六條 民事主體從事民事活動，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，合理確定各方的權(quán)利和義務(wù)。

《中華人民共和國民法典》第六條民事主體從事民事活動，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，合理確定各方的權(quán)利和義務(wù)。

《中華人民共和國民法典》第四百六十五條第一款依法成立的合同，受法律保護(hù)。

《中華人民共和國民法典》第五百七十七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

《中華人民共和國民法典》第九百四十四條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。

《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。