本來以為很多消費者對公寓的態(tài)度都是一致的。但是在刷朋友圈的時候發(fā)現(xiàn)，思雅的朋友圈還真有人認(rèn)可公寓這類產(chǎn)品。
讀者說到他對公寓的理解時，他說：
“住宅和公寓是各自為政的兩條線?！?/p>
“這個世界上，喜歡賺慢錢的人不多，大家對現(xiàn)金流不看重，看重的是紙上富貴?！?/p>
思雅朋友圈截圖
在看完這兩句回復(fù)之后，思雅覺得很有意思，我能明白這種邏輯，但是這種看法和思路又往往是被大家有意無意忽視的要點。
于是，我們有了以下這番對話：
對公寓的理解
我對公寓的理解是這樣的，如果你有一筆錢，你會怎么處置？
就比如說，你買了一堆房子，但是你還是要生活。如果你只是靠租金過活的話，其實回報率很低。
除此之外，你還可以把這筆錢積壓或者是做經(jīng)營貸抵押出去。
但是問題是你抵押出去的話，你用來干什么呢？因為資金是有成本的。
就好比說你買個債券，你拿到的利息是沒有成本的。你可以把它用了或者是把它存起來。這個錢，不會再產(chǎn)生成本。
也就是這是兩個概念。買住宅、商業(yè)（住宅）和買債券、股票其實是一樣的，是兩個不同的賽道。
有些人很喜歡買債券，因為很穩(wěn)定。特別是持有大額的資金，他們未必會買股票，除非是控股或者是大股東，他們可能會買很多。
但是錢比較多的，他們會選擇買一些優(yōu)質(zhì)企業(yè)的債券。這些優(yōu)質(zhì)企業(yè)債券的利息也不低的，他們（大額資金持有人）覺得這樣子也可以了。
我對商業(yè)住宅的理解大概就是這樣。
但是我也不懂為什么很多人一直在罵商業(yè)，其實是兩個賽道而已。有人喜歡商業(yè)住宅的賽道，有人喜歡住宅的賽道。
可能喜歡住宅賽道的人比較多，因為這個賽道相對容易。但是也不能一直不停地罵商業(yè)住宅的賽道啊。
關(guān)于通貨膨脹
通貨膨脹會有，所以一定要買那種優(yōu)質(zhì)的公寓。我也不清楚現(xiàn)在的通脹有多少，現(xiàn)在公布的應(yīng)該是3%吧。
公寓的話，我一般只會買回報率有5%或者是6%以上的。這樣，我每年還可以賺三四個點。這三四個點的話是無風(fēng)險，一點風(fēng)險都沒有的利潤。
你說去放銀行，至少這利潤比放銀行高。放銀行的話，可能現(xiàn)在的理財還會爆雷。你說“放心托”有八個點，但是你可不可以保證十幾年都是這個錢？而且租金，它是會不停升的。因為你通貨膨脹，我租金也一樣會升啊。
買公寓一開始回報率可能只有4%-5%，但是我現(xiàn)在手上有一些公寓，回報率已經(jīng)去到8%-9%了。
所以，買商業(yè)要經(jīng)驗和眼光。除此之外，還需要做功課、去踩點，去了解附近的情況，要查規(guī)劃，很多東西你都要先了解才能購買。
不像買住宅，基本上位置OK，就不會出什么問題了。還有戶型，不要太奇葩就可以了。最好還要有個學(xué)位，那基本上就穩(wěn)了。
所以說，兩個賽道其實是不同的。商業(yè)會比較麻煩，需要時間跟經(jīng)驗。
我以前也踩過很多雷，但是踩雷也是一個學(xué)習(xí)的過程。任何東西都是需要時間去學(xué)習(xí)的，不可能說一下子什么都懂了。
再分享一個我自己的經(jīng)驗和理念。這個要看你怎么看：
事業(yè)上不是全部錢你都可以賺。有些你當(dāng)初不看好，但是經(jīng)歷之后一看，結(jié)果它好賺錢。
或者是你覺得，某個地方?jīng)]人去租，但結(jié)果一看又不是——是很多人租的。
這些都是一個眼光的問題了，還有思想跟理念的問題。
說回你說的通貨膨脹，這個要看回報率的。所以我對回報率、現(xiàn)金流是看得很重。
一個地方（公寓產(chǎn)品）任你吹得天花亂墜都好，但對我來說很看重的是：
第一，租不租得出去？
第二，可以租多少錢？
第三，持續(xù)性、穩(wěn)定性怎么樣？
第四，什么客人會來租這里？
第五，附近有什么產(chǎn)業(yè)？
……這些都要先去了解。
所以不管是買公寓還是要買商業(yè)，不是說你一下子就可以去買的。
因為你還要多考慮。走多幾次附近，去看一下附近的二手租金是多少？住宅的二手租金是多少？附近有沒有同類型的競爭者？附近住宅多不多？公寓下面有沒有地鐵？有沒有商業(yè)和產(chǎn)業(yè)？
這些都要多跑幾趟了解清楚。
租售比
租售比……其實說真的，公寓的話是比住宅高很多的。
現(xiàn)在住宅的話，如果你不是做那種群租房的話，你有個2%已經(jīng)是很好的了，基本上都是1%多一點。
公寓的話，租售比肯定秒殺住宅啦！
但是公寓有那么高的回報率也是有代價的——就比如說，流動性不會那么好。
公寓你要一下子賣出去是比較難的，不會像住宅一樣掛幾天可能就賣得出去。你掛公寓的話，即使是好賣的公寓，也不是一下子就賣得出去。
這是一個代價。
就跟之前買公司名義的鋪位，它的回報率是比個人名義的鋪位，回報率是高了1-2%的。
所以買公寓，不能只聽銷售的話。你真的要去了解這個地方（公寓產(chǎn)品）。
不了解這個地方（公寓產(chǎn)品），你就要去了解，去實地看一下，找資料，找找規(guī)劃看看附近有啥？或者是看看最近它的發(fā)展怎么樣？公寓不是說你閉著眼睛去買就可以了的一樣?xùn)|西。
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（注：以上配圖來自珠光金融城壹號樣板房圖片。）
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