這幾天有個朋友正在考慮在鄭州買房，一直在看房，發(fā)現(xiàn)同等區(qū)域下公寓的價格比住宅便宜很多。

就問我：公寓是不是小產(chǎn)權(quán)？能不能買？跟住宅有什么區(qū)別。首先我告訴他不管是公寓、住宅、還是商鋪，只要開發(fā)商五證齊全，都是商品房，也就是我們平常所說的大產(chǎn)權(quán)。但是公寓和住宅的差別也確實挺大的，適合購買的人群也不一樣。根據(jù)本人的從業(yè)經(jīng)驗，就以下幾點，跟大家共同探討一下：

一、土地性質(zhì)不同。

一般情況下，公寓是40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地。而住宅是70年產(chǎn)權(quán)的住宅用地。

二、建筑形式不同。

公寓一般多以小面積為主，所以單層的戶數(shù)比較多，十幾戶到幾十戶不等，單一朝向，房間通風(fēng)效果、舒適度一般。居住人員會比較多。而住宅戶型多變，面積區(qū)間也比較大，從40平到140平均有，通風(fēng)效果、采光效果相對來講更有優(yōu)勢，單層的戶數(shù)也不會特別多，所以相對來講，更適合居住。

三、二手房交易成本不同。

住宅現(xiàn)在二手房買賣交易的成本約為總價的1%——7%不等，而公寓的二手交易成本則在差額部分的50%——80%不等。公寓的二手交易成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅。所以，公寓不太適合短線交易投資，更適合長線持有。而住宅二手交易則影響不算太大。

四、日常生活成本不同。

大多數(shù)公寓物業(yè)費(fèi)都是商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。價格可能是住宅的兩到三倍。水、電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，大多數(shù)公寓是按照是商業(yè)用水、商業(yè)用電標(biāo)準(zhǔn)收取水電費(fèi)。而且，也很可能沒有天然氣和暖氣。而住宅則是按照市政規(guī)定的民用水、電的價格進(jìn)行收取的。天燃?xì)夂团瘹庖捕际墙环繕?biāo)配，并且不會額外收取費(fèi)用。所以住宅的生活成本可能會更低。

五。增值潛力也不一樣。

之前的歷史證明，同區(qū)域的公寓與住宅的差距還是很大的。2006年，上海浦東大道的同區(qū)域的公寓與住宅基本上售出價是相同的。而今天，二手交易價格有二倍之差。住宅比公寓交易價格要高的多。從房價上漲這一塊兒來說，住宅更有優(yōu)勢。而公寓則更適合長線持有，收益主要是以租金收益為主。

六、總價差別大。

公寓面積小，單價相對住宅較低，所以公寓總價相對住宅也會低很多。根據(jù)銀行政策，公寓首付要求不低于50%，貸款最長年限為10年。而首套住宅首付不低于30%，貸款最長年限為30年。

綜上來看，公寓和住宅的差距還是挺大的。我個人建議，如果你是剛需首套置業(yè)，則首先考慮住宅。如果你已經(jīng)擁有了一套或者是幾套住宅，考慮長線投資或者是自用辦公的話，手里面有閑置資金，公寓也是一個很好的選擇。但是公寓未來的租金收益很大程度上也取決于位置、地段是否不錯，周邊配套是否齊全，交通出行是否方便片區(qū)內(nèi)人口是否足夠多。如果想考慮公寓的話，參考以上條件，瞅準(zhǔn)的話也可以下手。

以上僅代表本人個人觀點，如果不同意意見，歡迎評論區(qū)留言，我們共同探討。