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備受關(guān)注的《北京市物業(yè)管理條例》草案昨天出來了！向社會公開征求意見。

因為物業(yè)是一個比較專業(yè)的領(lǐng)域，法規(guī)更是普通人很難看懂，所以我們今天就從大家買房子、到入住、到物業(yè)服務(wù)和管理這一條線的流程，用大家都能聽懂的大白話，帶大家讀懂物業(yè)新法規(guī)，尤其是和咱們普通業(yè)主密切相關(guān)的內(nèi)容。

1 收房后：第二個月開始要交物業(yè)費(fèi)

首先，大家買的基本上都是期房，在買房的時候，就會和開發(fā)商在簽訂購房合同的同時，簽訂《前期物業(yè)合同》，現(xiàn)在也是這樣的。

和現(xiàn)行的狀況不同的是，目前北京是要求前期物業(yè)服務(wù)階段，是開發(fā)商來負(fù)責(zé)的，也就是物業(yè)費(fèi)也是開發(fā)商掏。直到進(jìn)行了物業(yè)的承接查驗，確認(rèn)小區(qū)的共有部位和共用設(shè)施沒有了問題，出具了查驗報告，業(yè)主才開始繳納物業(yè)費(fèi)。

不過，新的《北京市物業(yè)管理條例》擬直接劃定了物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)期限。就是前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由開發(fā)商承擔(dān)。

出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由業(yè)主按照房屋銷售合同的約定承擔(dān)。

也就是說，這次擬明確，從交房的第二個月起，就是業(yè)主自己交物業(yè)費(fèi)了。如果碰上了月底交房的（很多項目都是這樣），基本上全部的物業(yè)費(fèi)都是業(yè)主掏了。

負(fù)責(zé)前期物業(yè)的物業(yè)公司是由開發(fā)商選聘的，《條例》擬規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長不超過2年，具體期限在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。

?期限屆滿前3個月，由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)管理人。

期限屆滿，業(yè)主未就是否繼續(xù)使用前期物業(yè)管理人做出決定的，在業(yè)主共同決定重新選聘物業(yè)管理人、簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同并生效之前，前期物業(yè)管理人繼續(xù)提供服務(wù)；期限未滿或者未約定前期物業(yè)服務(wù)期限，業(yè)主共同決定重新選聘物業(yè)管理人、簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同并生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

也就是說，前期物業(yè)的這2年滿了，業(yè)主們要形成一個共同決議，是否炒掉舊物業(yè)，換新物業(yè)，否則，舊物業(yè)還會繼續(xù)繼續(xù)。當(dāng)然，這個前提就是要成立一個組織形成業(yè)主的共同決議，比如業(yè)主大會等。

2 業(yè)主大會：居委會人員任籌備組長

繼續(xù)剛才的，如果想順利實施業(yè)主們自己的想法，那就是要成立業(yè)主大會。

這次《條例》中，對于業(yè)主大會成立的要求沒有太大的變化。

小區(qū)給業(yè)主交房達(dá)到總面積的一半以上的，雙5%（面積占5%、人數(shù)也占5%）的業(yè)主或者開發(fā)商，可以向街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府提出成立業(yè)主大會的申請。

街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要在接到書面申請后30日內(nèi)，對提出申請的業(yè)主身份和申請進(jìn)行審核，對符合業(yè)主大會成立條件的，指定居（村）民委員會工作人員擔(dān)任籌備組組長。注意，是指定政府的工作人員擔(dān)任籌備組組長，工作效率會提高。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起60日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。首次業(yè)主大會要有雙過半以上業(yè)主參加。

首次業(yè)主大會很重要，要通過小區(qū)的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員和候補(bǔ)委員。

這些決議，也要雙過半的業(yè)主同意。

業(yè)委會的委員候選人則通過社區(qū)黨組織推薦、居（村）民委員會推薦、業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦、產(chǎn)權(quán)單位推薦。

3 業(yè)主大會成立難：物業(yè)管理委員會代行

不過這些年的實際情況看，畢竟業(yè)主眾多，成立業(yè)主大會和業(yè)委會很難，北京目前有五分之四的小區(qū)都還沒有成立業(yè)主大會和業(yè)委會。

很難成立怎么辦？業(yè)主們的意志如何體現(xiàn)和實施？

這些新條例中，北京創(chuàng)新提出了一個“物業(yè)管理委員會”的新組織。

對于不具備成立業(yè)主大會條件的；或是具備成立業(yè)主大會條件但因各種原因未成立的；或是業(yè)主大會成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)委會的；或是需要重新選舉業(yè)委會，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織、指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生業(yè)委會的。街道辦或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府將負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項。

物業(yè)管理委員會會由居（村）民委員會組織居（村）民委員會、業(yè)主、其他物業(yè)使用人代表7人以上組成，人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會成員人數(shù)的二分之一。主任由居（村）民委員會代表擔(dān)任，副主任由居（村）民委員會指定一名業(yè)主代表擔(dān)任。委員會成員名單要在小區(qū)內(nèi)公示。

也就是說，這個“物業(yè)管理委員會”就將代行業(yè)主大會、業(yè)委會的職責(zé)。自己成立不了，就由黨和政府來組織大家行使自己的權(quán)利。

4 物業(yè)費(fèi)：動態(tài)調(diào)整、業(yè)主和物業(yè)協(xié)商

接下來就是大家最關(guān)心的物業(yè)費(fèi)了。

物業(yè)費(fèi)也是最糾結(jié)的，很多物業(yè)公司都會認(rèn)為物業(yè)費(fèi)太低，包不住自己的成本，而且還會導(dǎo)致服務(wù)服務(wù)的降低，比如保安都換成了老年人。

業(yè)主們則認(rèn)為物業(yè)費(fèi)太高，與物業(yè)服務(wù)無法質(zhì)價相等，甚至一些業(yè)主采取了拒交物業(yè)費(fèi)的方式。

物業(yè)公司收不上來物業(yè)費(fèi)，就繼續(xù)降低物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，這樣就會又讓業(yè)主們覺得物業(yè)服務(wù)不好，更不該交納如此高的物業(yè)費(fèi)。

如此則陷入了惡性循環(huán)。

目前，北京的各個小區(qū)中，物業(yè)費(fèi)大都是自入住之后起就一成不變的，鮮見有物業(yè)費(fèi)調(diào)整的小區(qū)。物業(yè)費(fèi)降也難、漲也難。

此次《條例》擬規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行市場調(diào)節(jié)價并動態(tài)調(diào)整。

市住建委會發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目清單，明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)管理人在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時參考。

也就是說，物業(yè)要提供哪些服務(wù)、什么標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，住建委會公布；提供這些服務(wù)需要多少成本，協(xié)會會定期公布?。業(yè)主們據(jù)此算出是物業(yè)費(fèi)該收多少錢，然后和物業(yè)公司協(xié)商。

像經(jīng)適房那種物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照規(guī)定納入政府定價目錄的，由市發(fā)展改革會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門根據(jù)情況予以調(diào)整。

還有一個大家關(guān)心的，就是小區(qū)的電梯廣告等公共收益，業(yè)主們總擔(dān)心會被物業(yè)侵吞。

這次《條例》擬規(guī)定，物業(yè)管理人利用物業(yè)共用部分從事經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)將公共收益單獨(dú)列賬。

公共收益歸全體業(yè)主所有。專項維修資金余額不足首期應(yīng)籌集金額30%的，50%以上的公共收益金額的應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充專項維修資金，剩余部分的使用由業(yè)主共同決定。

看吧，業(yè)主大會還是很重要的，這些錢都需要業(yè)主共同決定怎么花。

日常生活中，小區(qū)停車位也是最受關(guān)注的。

《條例》擬規(guī)定，小區(qū)車位、車庫，應(yīng)當(dāng)用于滿足業(yè)主的需要。用于出售的，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人；尚未出售或者用于出租的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主，不得以只售不租為由拒絕出租。

滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。

5 換物業(yè)：6個月前決定是否續(xù)聘

買房、入住、成立業(yè)主大會、日常物業(yè)都說完了，這條線剩下的就是換物業(yè)了。

條例擬規(guī)定，原先的物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿的6個月前，業(yè)委會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)公司。

如果是決定解聘原物業(yè)，物業(yè)公司要自接到通知之日起30日內(nèi)履行交接義務(wù)，并撤出物業(yè)管理區(qū)域。

原物業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓、干擾、妨礙新的物業(yè)管理人進(jìn)場服務(wù)。

死活就是不撤呢？那就訴訟唄。當(dāng)然，新老物業(yè)交接這一塊兒，《條例》也要求相關(guān)部門和所在地加強(qiáng)管理。

如果發(fā)生了物業(yè)突然撤管等突發(fā)狀態(tài)時，街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府會組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)公司，提供供水、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項的應(yīng)急服務(wù)。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過6個月，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。

大體的內(nèi)容都講完了，您聽懂了嗎？對于《條例》有什么意見或建議，也可以留言評論。