每位記者：陳素靜所有編輯：陳夢(mèng)茵

此前，深圳市周建國(guó)發(fā)布了《關(guān)于商務(wù)公寓、宿舍配建燃?xì)夤艿涝O(shè)施問題的通知》通知，明確允許新建和建設(shè)的商務(wù)公寓、宿舍項(xiàng)目使用天然氣管道。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前深圳在售商務(wù)公寓中，可通燃?xì)獾捻?xiàng)目并不多，特別是二手商務(wù)公寓項(xiàng)目。在部分一線城市，有項(xiàng)目甚至因私自加通燃?xì)舛艿焦俜降耐▓?bào)處罰。

對(duì)于這一通知，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，雖然這一變化是市場(chǎng)多年來的強(qiáng)烈訴求，但微觀調(diào)整并不能改變商務(wù)公寓、宿舍等不被市場(chǎng)看好的根本條件，比如沒有學(xué)位、管理費(fèi)、交易稅費(fèi)較高等，因此，這一通知不會(huì)對(duì)公寓銷售量帶來非常大的影響。

這是深圳官方近一年來，對(duì)商務(wù)公寓等商業(yè)辦公類產(chǎn)品進(jìn)行的第二次大動(dòng)作調(diào)整。

增加住房供應(yīng)

通知明確提出，已建成的商務(wù)公寓、宿舍項(xiàng)目，需要使用管道燃?xì)獾?，?yīng)當(dāng)滿足國(guó)家和省市有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求。

至于新建商務(wù)公寓、宿舍項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)將燃?xì)夤艿拦こ膛c主體工程同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步投入使用；完成施工圖設(shè)計(jì)后依程序申請(qǐng)主體工程施工許可證或單獨(dú)申請(qǐng)燃?xì)夤こ淌┕ぴS可證；申請(qǐng)主體工程施工許可證的，應(yīng)當(dāng)包含燃?xì)夤こ痰膬?nèi)容。

在解讀該條政策前，我們可以宏觀地了解下深圳商務(wù)公寓現(xiàn)狀。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳2020年公寓項(xiàng)目批售46個(gè)、24910套，套數(shù)同比上升23.6%；成交11735套，同比微增2.6%；成交均價(jià)63349元/平方米，同比下跌0.6%。

其實(shí)存量公寓與住宅相比，并未式微。根據(jù)深圳住建局去年9月公布的數(shù)據(jù)，存量公寓有約21414套，同期住宅產(chǎn)品為32303套。

存量改造、更新產(chǎn)品等，多渠道增加住房供應(yīng)，某種程度而言是深圳在持續(xù)躁動(dòng)的樓市下，不得不做出的重要選擇。

在該通知發(fā)布的當(dāng)日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，

雖密切發(fā)布調(diào)控指示，但深圳漲幅又位居榜單前列，二手住房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.7%，領(lǐng)漲全國(guó)。

因此，這一規(guī)劃調(diào)整，被業(yè)內(nèi)看為是對(duì)公寓和宿舍的利好消息，亦對(duì)平穩(wěn)深圳樓市也意義重大。

中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪表示，深圳住宅市場(chǎng)相對(duì)來講是有限的，官方在豐富供應(yīng)方式，商務(wù)公寓是重要補(bǔ)充。如今公寓和宿舍通燃?xì)猓@在全國(guó)稱得上是先進(jìn)行動(dòng)。

宋丁補(bǔ)充道，該規(guī)劃調(diào)整，或改善深圳住房供應(yīng)不足現(xiàn)狀。此外公寓存量高企，條件的改善會(huì)使得部分剛需考慮公寓等來解決居住問題。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，商務(wù)公寓等存量房屋改造，是鼓勵(lì)租賃、鼓勵(lì)存量房盤活和利用的表現(xiàn)，預(yù)計(jì)租賃市場(chǎng)的利好表現(xiàn)要優(yōu)于成交市場(chǎng)。

貝殼研究院首席分析師許小樂認(rèn)為，該規(guī)則的出臺(tái)，使增量商務(wù)公寓、宿舍的建設(shè)有規(guī)則可依，存量公寓改造后更適合居住需求，有助于增加住房供應(yīng)。

“不至于對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響”

實(shí)際上，這是深圳官方近一年來，對(duì)商務(wù)公寓等商辦類產(chǎn)品進(jìn)行的第二次大動(dòng)作調(diào)整。

上一次調(diào)整，是在深圳發(fā)布最嚴(yán)樓市調(diào)控之后，2020年7月71日，深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于停止商務(wù)公寓的審批通知》，全市范圍（含深汕特別合作區(qū)）停止新的商務(wù)公寓項(xiàng)目審批；鼓勵(lì)已批商務(wù)公寓項(xiàng)目轉(zhuǎn)為可售型人才房；減少商業(yè)用地比例，增加居住及配套用地比例。

這在當(dāng)時(shí)被業(yè)內(nèi)解讀成解決深圳住房供應(yīng)緊張的重要手段，同時(shí)也是存量商務(wù)公寓的一重大利好。這一利好，在市場(chǎng)上表現(xiàn)得尤為明顯。

通知發(fā)布的兩個(gè)月內(nèi)，商務(wù)公寓成交量環(huán)比大增。據(jù)深圳市住建局官網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2020年7～9月，深圳一手商業(yè)分別成交770套、1472套和1632套，環(huán)比直線上升。其中，8月份環(huán)比和同比分別驟增91.2%和101.9%。

何倩茹認(rèn)為，目前深圳住宅市場(chǎng)的調(diào)控比較嚴(yán)格，層層加碼的政策，可能會(huì)帶來部分轉(zhuǎn)向購(gòu)買公寓的客戶，這個(gè)因素對(duì)于增加公寓的銷售量作用更大。

許小樂表示，商務(wù)公寓的主要問題是產(chǎn)權(quán)年限短，配備燃?xì)庥欣诜课萘鬓D(zhuǎn)，但并不會(huì)改變產(chǎn)權(quán)年限，不至于對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。

實(shí)際上在早幾年前，商務(wù)公寓等產(chǎn)品并不像今天這樣被市場(chǎng)冷落。一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，2017年，深圳調(diào)控的風(fēng)曾吹向過諸如公寓等商辦類產(chǎn)品，也就是在那時(shí)，商務(wù)公寓的成交量曾一度連續(xù)多月超過一手住宅成交量。

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