資料來源、現(xiàn)場調(diào)查、機(jī)構(gòu)內(nèi)部網(wǎng)、政府官網(wǎng)

本文作者，張澤丹

北京市西城區(qū)房價(jià)最高的住宅小區(qū)，春節(jié)前夕現(xiàn)場調(diào)查，照片清晰，沒有修飾，社區(qū)細(xì)節(jié)一覽無余。感謝經(jīng)理郭志賢提供的幫助。

北京是中國的核心，而西城區(qū)則是北京的核心，——北方金融中心，中央各大部委集中于此，也是北京學(xué)區(qū)質(zhì)量最高的兩個(gè)城區(qū)之一。作者經(jīng)過實(shí)地調(diào)研，結(jié)合近兩年的成交數(shù)據(jù)與業(yè)內(nèi)人士的工作經(jīng)驗(yàn)，將西城目前房價(jià)最高的住宅小區(qū)詳情展示給讀者，包括它們的數(shù)據(jù)概況、歷史開盤價(jià)與近期成交價(jià)、2.5D區(qū)位與樓棟分布圖、社區(qū)與學(xué)區(qū)詳解、實(shí)景照片（小區(qū)大門、內(nèi)部景觀、入戶大堂、樓道內(nèi)部、建筑外立面、內(nèi)部俯瞰圖）等。

注意：此排名僅對(duì)應(yīng)“成交均價(jià)”，并且不包含房齡超過二十年的老小區(qū)、成交量極低的別墅盤、公寓與寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)。實(shí)景照片拍攝于2020年1月19日，工具為水果7P，無任何修飾，“總戶數(shù)”為參考值。

NO.10 朱雀門&一瓶

一、數(shù)據(jù)概況

二、社區(qū)詳解

朱雀門位于先農(nóng)壇西側(cè)，一瓶則緊鄰朱雀門，位于陶然亭公園的北側(cè)。這兩個(gè)小區(qū)相似之處很多，——首次開盤時(shí)間相近，社區(qū)整體色調(diào)偏暗，建筑風(fēng)格和內(nèi)部景觀都有明顯的“中式風(fēng)格”，都屬于“老式豪宅”，都屬于陶白學(xué)區(qū)等，但差異也很明顯。

首先，朱雀門的容積率只有1.95，比一瓶低很多，整個(gè)小區(qū)最高的樓棟八層到頂，而一瓶臨街樓棟高達(dá)十三層。其次，朱雀門整體品質(zhì)明顯高過一瓶，近兩年成交均價(jià)也比一瓶要高1000元/平。

朱雀門是北京二環(huán)內(nèi)非常少有的低密、次新房住宅小區(qū)，絕大多數(shù)樓棟一梯兩戶，四層或六層到頂，臨街樓棟八層到頂且呈圍合式（隔絕噪音和塵土），外立面莊重大氣，建筑工藝結(jié)合聲光學(xué)，但沒有大面積的主題綠化景觀，而是以景觀帶的形式穿插在樓棟之間，戶型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，是一個(gè)很典型的老式電梯洋房社區(qū)。（曾被稱為“北京十大豪宅之一”）

一瓶雖然比朱雀門成交均價(jià)低一些，但它分為三期開發(fā)，最晚2013年交房，所以設(shè)計(jì)理念比朱雀門要先進(jìn)一些，添加了許多實(shí)用性一般、但有利于營銷推廣的配置，比如“五水入戶”、“繞水明堂”什么的。這個(gè)小區(qū)最大的缺點(diǎn)是——被陶然亭公園“半包入懷”，雖然空氣和視野要比一般小區(qū)好，但免不了會(huì)受到公園的噪音污染。

學(xué)區(qū)方面，一瓶和朱雀門都屬于陶白學(xué)區(qū)，一瓶劃片陶然亭小學(xué)，是一所直升校，小升初80%的生源直升北師大附中（牛中），剩下20%的幸運(yùn)兒在陶白學(xué)區(qū)的八所初中內(nèi)隨機(jī)派位。朱雀門劃片育才學(xué)校，育才學(xué)校是一所公立九年一貫制學(xué)校（嚴(yán)格來說是12年一貫），小學(xué)部很好，小升初直升初中部，奇怪的是，育才初中部成績一般，在西城至多只能算中等初中。（西城11個(gè)學(xué)區(qū)詳解請(qǐng)翻看作者上一篇學(xué)區(qū)房調(diào)研文）

三、區(qū)位圖&樓棟分布概況

▲一瓶 區(qū)位與樓棟分布圖

▲朱雀門 區(qū)位與樓棟分布圖

朱雀門分為南北兩區(qū)，北區(qū)樓棟呈行列式排布，社區(qū)中間為四層半、六層的低層板樓，臨太平街的一側(cè)是八層的板樓；南區(qū)緊鄰先農(nóng)壇，由六套面積在500平米以上的別墅組成。目前內(nèi)網(wǎng)在售房源18套，近兩年成交均價(jià)在12~13萬/平左右，套價(jià)1500萬起步，主力戶型套價(jià)2200萬起步。

一瓶2、3、5、6號(hào)樓緊鄰公園、總高11層，1、7、8、9號(hào)樓總高13層。目前內(nèi)網(wǎng)在售房源23套，近兩年成交均價(jià)約11萬左右，套價(jià)1000萬起步，主力戶型套價(jià)1600萬起步。

四、實(shí)勘照片

非常抱歉，作者當(dāng)日無法進(jìn)入朱雀門和一瓶的小區(qū)內(nèi)部，所以缺少兩個(gè)小區(qū)內(nèi)部相關(guān)實(shí)景照片，但下文房價(jià)更高的幾個(gè)小區(qū)均有細(xì)節(jié)照片。

▲一瓶·大門

▲朱雀門·建筑外立面

▲朱雀門·小區(qū)外拍

▲朱雀門·小區(qū)大門

▲一瓶·建筑外立面

▲朱雀門·單元門

▲朱雀門·建筑外觀

tip：朱雀門和一瓶均屬于“老式豪宅”，整體設(shè)計(jì)理念已經(jīng)“落后”，只是戶型偏大，單價(jià)不算太高，套價(jià)很高，西城區(qū)類似的小區(qū)還有觀河錦苑、麗豪園、熙府桃園等。

NO.9 金融世家

一、數(shù)據(jù)概況

二、社區(qū)詳解

金融世家位于真武廟片區(qū)，緊鄰復(fù)興門外大街，也就是北京的中軸線——長安街（閱兵的那條街）。坦白來說，這個(gè)小區(qū)幾乎沒有任何出彩之處，但它可以作為一個(gè)典型來進(jìn)行分析。

金融世家是一個(gè)體量很小的社區(qū)，占地面積僅有十五畝左右，整個(gè)小區(qū)僅有一棟樓，E字型，12個(gè)單元，西臨真武廟路，所以西高東低，樓高8~16層。建筑風(fēng)格是現(xiàn)在爛大街的ArtDeco，外立面是現(xiàn)在爛大街的干掛石材，小區(qū)景觀設(shè)計(jì)也很稀松平常，畢竟內(nèi)部空間實(shí)在太小。其他諸如首層入戶大堂、直飲水系統(tǒng)、同層排水、中央空調(diào)+地暖、新風(fēng)及加濕系統(tǒng)、煤氣探測、窗禁系統(tǒng)、緊急求助、電子巡更、外墻紅外探頭等配置，是現(xiàn)在很多中端住宅樓盤的標(biāo)配。

看完上文，讀者就會(huì)明白，拋開地段，金融世家真的只是一個(gè)很普通的中端樓盤。因?yàn)楸本┲鞒菂^(qū)限高、又需要打滿容積率，所以做成了E字型、而不是單獨(dú)一棟南北朝向的三十多層大板樓；又因?yàn)槲鱾?cè)臨街、樓層越高公攤越大，所以整體西高東低、東側(cè)樓棟為溢價(jià)率更高的南北向房源。西城類似的小體量樓盤很多，比如中駿天宸、西單上國闕、復(fù)地天賦等。

既然它這么普通，為什么房價(jià)會(huì)這么高？因?yàn)榈囟魏蛯W(xué)區(qū)。金融世家劃片小學(xué)為老牌牛小-育民小學(xué)，小升初在月壇學(xué)區(qū)的八所初中內(nèi)派位，月壇的屬地初中很多，坑校也是“淺坑”，學(xué)區(qū)整體質(zhì)量在西城屬于中等偏上。目前金融世家內(nèi)網(wǎng)在售房源7套，近期成交套價(jià)1500萬起步，主力戶型成交套價(jià)2200萬起步。

三、區(qū)位圖&樓棟分布概況

▲金融世家 區(qū)位與樓棟分布圖

整個(gè)小區(qū)僅有一棟樓，E字型，12個(gè)單元，西臨真武廟路，所以西高東低，樓高8~16層，東西向房源居多，很多房源有兩個(gè)房本。（戶型區(qū)間查看“近兩年成交概況”，默認(rèn)最好的改善大戶型位于小區(qū)位置最好的樓棟，剛需小戶型位于小區(qū)位置和朝向最差的樓棟上）

四、實(shí)勘照片

▲金融世家·小區(qū)外墻

▲金融世家·建筑外立面

▲金融世家·小區(qū)大門

▲金融世家·小區(qū)內(nèi)部

▲金融世家·內(nèi)部景觀

▲金融世家·單元門

▲金融世家·單元入戶大堂

▲金融世家·樓道內(nèi)部

▲金融世家·俯瞰圖

tip：北京西城區(qū)很多牛小原先都是中央部委的子弟學(xué)校，比如育民小學(xué)原先是財(cái)政部子弟小學(xué)；相應(yīng)的，海淀區(qū)很多牛小起源于高校子弟學(xué)校，比如北大附、清華附、人大附。

NO.8 中信城

一、數(shù)據(jù)概況

二、社區(qū)詳解

中信城是北京二環(huán)內(nèi)極少的大體量、次新房社區(qū)，原址是影視劇中經(jīng)常出現(xiàn)的菜市口胡同，與“午門”功能相同。目前中信城周邊依然存在大片待開發(fā)地塊，市容市貌一般，共分為三個(gè)地塊，一期錦園二期沁園三期禧園，品質(zhì)依次提升。

相比金融世家之類的小體量樓盤，中信城占地規(guī)模大，內(nèi)部環(huán)境寬闊，居住氛圍更好，尤其是中信禧園，2014年交房，外立面采用了高端盤必備的金屬板材搭配干掛石材，看起來挺拔剔透，觀感極佳；小區(qū)內(nèi)部為中式園林、多重立體綠化景觀、同時(shí)穿插水系亭臺(tái)、健身場所.......總之，中信城擁有現(xiàn)在“高端住宅樓盤”應(yīng)該有的諸多標(biāo)配，但算不上真正意義上的“豪宅”。

目前，中信城內(nèi)網(wǎng)在售房源約六十多套，整體均價(jià)13-15萬左右，套價(jià)690萬起步（有五十平左右的小戶型），主力成交戶型95平左右，主力成交套價(jià)1200萬起步，不算“豪宅”卻勝似“豪宅”。是什么在支撐中信城的房價(jià)？——八中附小+育才學(xué)校。中信城和下文要講的陽光麗景一樣，是真正意義上的“雙片學(xué)區(qū)房”，既可以上八中附小，也可以上育才學(xué)校。其中，八中附小80%的畢業(yè)生可以直升八中（西城“四金剛”之一的八中初中部），剩下20%的幸運(yùn)兒在陶白學(xué)區(qū)的八所初中內(nèi)隨機(jī)派位，育才學(xué)校上文講過了。

三、區(qū)位圖&樓棟分布概況

▲中信城 區(qū)位與樓棟分布圖

錦園是中信城一期，于2009年建成，共由6棟板塔結(jié)合樓構(gòu)成，共1600余戶，容積率2.66，6棟樓都為18層，部分2梯3戶，部分兩梯四戶；沁園位于錦園北側(cè)，2011年建成，共由5棟樓構(gòu)成，戶數(shù)約為1292戶，1、2、3號(hào)樓為20層，4號(hào)樓為14層，5號(hào)樓為12層，分別是2梯2戶，2梯3戶及2梯4戶，其中2、5號(hào)樓有部分回遷戶；禧園由四棟樓構(gòu)成，位于沁園東側(cè)，其中3號(hào)樓上全是大四居戶型，2號(hào)和3號(hào)樓之間為運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)，建有籃球場和網(wǎng)球場，1號(hào)樓22層（含6個(gè)單元），2、3、4為23層（分別為4、4、8個(gè)單元），每個(gè)單元2梯2~4戶。

四、實(shí)勘照片

▲中信禧園·小區(qū)大門

▲中信禧園·內(nèi)部景觀

▲中信禧園·內(nèi)部景觀

▲中信禧園·內(nèi)部景觀

▲中信禧園·單元門

▲中信禧園·入戶大堂

▲中信禧園·樓道內(nèi)部

▲中信禧園·俯瞰圖

▲中信禧園·建筑外立面

▲中信禧園·平面示意圖

tip：近年來，北京二環(huán)內(nèi)幾乎不再批住宅用地了，拆遷難度極大，絕大多數(shù)老舊小區(qū)被改造翻新，街邊幾乎看不到露著磚茬的老房子，但其實(shí)上世紀(jì)50~70年代的住宅樓非常多，很多小區(qū)只看外立面好像電梯洋房似的，實(shí)際房齡已經(jīng)四十年以上。

NO.7 陽光麗景

一、數(shù)據(jù)概況

二、社區(qū)詳解

陽光麗景，位于北三環(huán)內(nèi)德勝片區(qū)，號(hào)稱“德勝神盤”，雙學(xué)區(qū)房——育翔小學(xué)+西師附小，均為老牌牛小，并且這兩所小學(xué)均緊鄰陽光麗景，接送孩子上下學(xué)很方便。這個(gè)小區(qū)的樓間距很大，房齡十五年左右，社區(qū)環(huán)境明顯老舊，水景干涸，草坪退化，物業(yè)管理尚可，樓道干凈整潔，電梯運(yùn)行正常。目前內(nèi)網(wǎng)在售房源42套，成交均價(jià)14萬左右，最小的一室也需要千萬起步。

陽光麗景是德勝學(xué)區(qū)房的代表，德勝和金融街是北京西城學(xué)區(qū)質(zhì)量最高的兩個(gè)學(xué)區(qū)，德勝的小學(xué)都很好、初中也不錯(cuò)，金融街的初中坑校僅有一所、并且屬地校。同時(shí)，相比金融街的高不可攀，德勝650萬起步的套價(jià)顯得非?！坝H民”。陽光麗景是德勝片區(qū)知名度最高的次新房社區(qū)，片內(nèi)其他的次新房小區(qū)還有：德勝佳苑（電梯洋房，沒有小區(qū)環(huán)境）、德勝世嘉（老版德勝佳苑）、德勝里二區(qū)以及部分公寓樓等。

三、區(qū)位圖&樓棟分布概況

▲陽光麗景 區(qū)位與樓棟分布圖

陽光麗景分南北兩院，南院比北院大很多，分三期建成，其中南院1、2、3號(hào)樓建成于 2003年5月，4號(hào)樓為二期建成于03年12月，5、6、7號(hào)樓為三期建成于2004年6月。1~5號(hào)樓為板塔組合樓棟，6、7號(hào)樓為塔樓。7棟住宅樓共分36個(gè)單元，其中塔樓單元共7個(gè)、兩梯6~8戶、板樓單元29個(gè)、兩梯2~3戶， 最高的單元為2、3號(hào)樓的塔樓單元共21層。

四、實(shí)勘照片

▲陽光麗景·內(nèi)部大道

▲陽光麗景·內(nèi)部景觀

▲陽光麗景·內(nèi)部景觀

▲陽光麗景·小廣場

▲陽光麗景·老化的塑膠跑道

▲陽光麗景·單元門

▲陽光麗景·單元門

▲陽光麗景·樓道內(nèi)部

▲陽光麗景·俯瞰圖

▲陽光麗景·俯瞰圖

▲陽光麗景·健身器材

▲陽光麗景·建筑外觀

▲陽光麗景·北區(qū)俯瞰圖

▲陽光麗景·右側(cè)為育翔小學(xué)陽光校區(qū)

▲陽光麗景·內(nèi)部指示牌

tip：現(xiàn)在的北京西城區(qū)由“老西城”和“老宣武”合并而來，現(xiàn)在西城區(qū)的北半部分為“老西城”的地界，南半部分為“老宣武”的地界。老宣武的學(xué)區(qū)質(zhì)量原本很差，現(xiàn)在被老西城“均衡”了很多。本質(zhì)上，屬于北京的南北差異。（南二環(huán)甚至不如北五環(huán)）

6、西城晶華

一、數(shù)據(jù)概況

二、社區(qū)詳解

西城晶華和朱雀門類似，也是一座老式豪宅社區(qū)，配置有中央空調(diào)、24小時(shí)熱水、下沉式會(huì)所、恒溫泳池、全冠移植11棵百年國槐等。用手機(jī)來類比的話，西城晶華如同上一代旗艦機(jī)型，質(zhì)感依然在，但很明顯已經(jīng)落后于時(shí)代。

目前，西城晶華內(nèi)網(wǎng)在售房源35套，最低套價(jià)770萬起步（五十多平的小戶型房源），主力成交戶型套價(jià)1400萬起步，實(shí)際成交均價(jià)十五萬左右。有意思的是，西城晶華的劃片小學(xué)很辣雞，但房價(jià)還能維持這么高的原因其實(shí)非常簡單，——它屬于金融街片區(qū)。

金融街是中國的金融中心，是中國最富的“一條街”，金融街資產(chǎn)規(guī)模占到中國金融資產(chǎn)的四成以上、北京市金融資產(chǎn)的八成以上；中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)、中國證監(jiān)會(huì)、中國保監(jiān)會(huì)、工行總部、建行總部、人行總部、中國人壽總部、中國平安總部、中國移動(dòng)總部、中國聯(lián)通總部等等等等，均位于金融街。

另外，金融街還擁有全國第一的小學(xué)、北京最牛的直升校、最牛的初中、最牛的高中，所以，金融街的整體房價(jià)特別高，高到年薪幾十萬的金融民工也只能望房興嘆的地步。不過，如果單純是為了孩子入學(xué)，普通人不推薦購買金融街學(xué)區(qū)房，因?yàn)榻鹑诮值摹罢舭碧嗔恕?/p>

有一個(gè)形容詞很適合金融街，——恐怖如斯。

三、區(qū)位圖&樓棟分布概況

▲西城晶華 區(qū)位與樓棟分布圖

西城晶華位于太平橋大街和阜成門內(nèi)大街交口，2號(hào)、10號(hào)樓緊臨太平橋大街，樓高11層，戶型為東西向、57-117平一室和兩室，其余樓棟為八層，戶型為南北向、149-238平三室和四室。

四、實(shí)勘照片

▲西城晶華·小區(qū)大門

▲西城晶華·內(nèi)部景觀

▲西城晶華·內(nèi)部景觀

▲西城晶華·內(nèi)部景觀

▲西城晶華·內(nèi)部景觀（有修繕的痕跡）

▲西城晶華·下沉?xí)ㄒ郧八愫脰|西，放現(xiàn)在很粗糙）

▲西城晶華·單元門

▲西城晶華·單元內(nèi)部（入戶大廳非常?。?/p>

▲西城晶華·樓道內(nèi)部

▲西城晶華·樓道內(nèi)部

▲西城晶華·俯瞰圖

▲西城晶華·建筑外立面

tip：蒸包=政策保障生，北京獨(dú)有，西城特多，金融街尤其多，小學(xué)階段比較多，小升初比較少，分大蒸包和小蒸包，大的能挑學(xué)校，小的只能保證不被派位到坑校。

文末總結(jié)

房地產(chǎn)這一行，城市之間的差異很大，非常不建議讀者把自己城市的“規(guī)則”套用在北京房產(chǎn)上，比如中國大多數(shù)城市首套住宅可以做到三成首付，甚至兩成，但北京首套認(rèn)定非常嚴(yán)格，所以大多數(shù)都算是二套貸款，首付需要6成起；特別像上文提到的這些小區(qū)，大都是大面積商品房小區(qū)，貸款比例很低。同時(shí)，北京各城區(qū)之間的差異也非常大，尤其是入學(xué)規(guī)則。（教育部就在西城，所以西城的入學(xué)規(guī)則與教育政策一直在不斷微調(diào)）

“豪宅”和“中高端住宅”最明顯的區(qū)別在于——豪宅具有“奢侈品”的屬性，而“奢侈”對(duì)西城來說是一個(gè)比較危險(xiǎn)的詞匯，因?yàn)樗拷昂诵摹绷耍偌由辖陙砗苌俪龅?，所以西城缺乏真正意義上的“豪宅”，或者說沒有其他城區(qū)那么多。西城小區(qū)的“豪”，往往不在于小區(qū)本身，而在于地段和學(xué)區(qū)。

文中提到的這些小區(qū)，雖然不算真正意義上的“豪宅”，但并不缺乏豪宅應(yīng)該有的服務(wù)和氣度，比如物業(yè)非常負(fù)責(zé)、小區(qū)設(shè)施維護(hù)得當(dāng)、居民素質(zhì)高、設(shè)施老舊卻不臟亂等。（畢竟千萬起步，調(diào)研時(shí)碰見的幾個(gè)小朋友都比我更懂世故.......）冬季的北方小區(qū)，草木凋零，水景干涸，小區(qū)實(shí)景照片觀感不佳，所以我會(huì)在2020年4月之后繼續(xù)更新北京的“豪宅調(diào)研文”，希望讀者可以理解。

以上，感謝閱讀，關(guān)注與轉(zhuǎn)發(fā)就是對(duì)作者最大的幫助。

PS.下文預(yù)告：北京海淀區(qū)學(xué)區(qū)房調(diào)研（上）：神仙學(xué)校，終極拼娃

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