“明明我們是受害者，現在卻要成為被告？”一年多前，住在成都的大理的房子被偷了，總值2萬2千多人民幣。

就在幾天前，物業(yè)向代女士發(fā)了一封催繳物管費的律師函，并告知：若在5日內不繳物業(yè)費，將起訴她。代女士很郁悶，當初都默認的共識為何現在出爾反爾？

住入新別墅十天后家里被盜了

“他們晚上巡邏只在小區(qū)外圍轉，卻不到每棟巷道里巡邏。家門前的路燈是壞的，設施不完善，監(jiān)控還是我自己安裝的?！?/blockquote>

代麗女士家住西航港街道銀泰花園小區(qū)，該小區(qū)于2013年交房，是一棟棟的聯排別墅區(qū)。從交房起，代麗一家都沒有入住，直到5年后的2018年1月1日，她一家才入住?？删驮谌胱∈旌蟮囊粋€夜晚，小偷溜進家中，把家里兩部手機、孩子滿月紅包、古銀元和一個名牌包帶走了，總損失合計22000余元。

代女士告訴紅星新聞，自家被盜小區(qū)物業(yè)也存在一定責任；“因為他們晚上巡邏只在小區(qū)外圍轉，卻不到每棟巷道里巡邏?！倍冶槐I當天晚上，她家門前的路燈也是壞的，設施不完善，“還是我自己安裝的監(jiān)控，才記錄下小偷的整個作案過程?！币幌氲竭@些，代女士馬上就去與物業(yè)協商。

與物業(yè)協商用損失款抵物業(yè)費

“每個月收到的繳費通知單與其他業(yè)主相比都沒住宅物業(yè)服務費這一項，說明物業(yè)在此之前是把她的物業(yè)費作抵扣處理的。”

代女士說，與物業(yè)協商也比較順利，“當時一個物業(yè)負責人表示他們也有一定的工作失誤?！彪S即代女士便提出在未追回被盜財物前，將用被盜的兩萬二千多元抵扣物業(yè)費，代女士說，雖然物業(yè)相關人員在當時未明確表態(tài)，“但當時他沒說話，就等于他默認了?！?/p>

而且代女士表示，每月物業(yè)發(fā)的繳費通知單上的內容也證實了這一承諾，她告訴紅星新聞，她每個月收到的繳費通知單與其他業(yè)主相比都沒有住宅物業(yè)服務費這一項，這說明物業(yè)在此之前是把她的物業(yè)費作抵扣處理的。

物管給代女士家的發(fā)的繳費通知單沒有物管費一項

物管給其他業(yè)主發(fā)的繳費通知單有物管費一項

當代女士以為這件事就過去的時候，今年8月28日，她突然接到物業(yè)的繳款通知書，十幾天后（9月12日），她又接到了物業(yè)公司發(fā)來的律師函，要求她于律師函發(fā)出5天內向物業(yè)公司交納物業(yè)管理費總計16003.11 元，否則將依法追究她的法律責任。

代女士說，需要繳納的款項里包含了她家從2016年10 月14日起至2018年12月31日一直未交納物業(yè)費共計12102.99 元與違約金3900.11元。

物管給代女士發(fā)的律師函

物管給代女士發(fā)的繳款通知書

為何“默認”抵扣物業(yè)費現在還來催繳？代女士找到物業(yè)理論。

代女士說，物業(yè)工作人員告訴她，他們沒有權限用被盜金額抵扣物業(yè)費，所以物業(yè)費只能打7折。而代女士并不認可物業(yè)的做法，在她看來，“打7折根本就是在逃避責任和沒有誠意，因為小區(qū)業(yè)主只要連續(xù)繳納物業(yè)費滿兩年，物業(yè)費都會打7折?！贝空f，她并不是一點物業(yè)費都不想出，她向物業(yè)提出免除違約金并將所欠物業(yè)費打5折，但是物業(yè)沒有同意?！盀楹萎敵鯀f商好的東西，現在物業(yè)又不認賬了？”代女士說。

想找物業(yè)理論

苦于沒留下錄音、字據等證據

“既然口頭有約定，約定人也是該公司員工，就有一定的法律效力，不能說話不算數?！?/blockquote>

代女士說，去年被盜當天，家里安裝的7個監(jiān)控也記錄了竊賊作案的全過程，“他們大搖大擺的在客廳里打開孩子滿月時剛收的禮金，一個一個拆紅包?！倍藭r，她們一家四口就在一樓的房間里睡覺，她不敢想象，如果當天竊賊到了房間后果會怎樣？

這件事情之后，她也受到了驚嚇。她告訴紅星新聞，之后她每天晚上回家都要把房間門一間間打開檢查一遍，為了更保險，她還花了2萬余元把家里所有的窗子都封得嚴嚴實實。

代女士家在被盜后安裝上了防盜窗

代麗說，很多朋友到她家里來都會開玩笑地說，“你這住的是別墅還是監(jiān)獄啊，怎么那么多鐵欄桿？”代麗只能無奈的說：“沒辦法，物管起不到作用就只有自己保護自己了?！?/p>

代女士家在被盜后安裝上了防盜窗

代女士家在被盜后安裝上了防盜窗

她想找物業(yè)理論，但苦于當初協商時未留下錄音、字據等證據，她感到很無力！但代女士表示，既然口頭有約定，約定人也是該公司員工，就有一定的法律效力，“不能說話不算數?！倍椅飿I(yè)收了物業(yè)費，在它的管轄范圍內丟了東西，物業(yè)不可能什么責任都沒有。

物業(yè)說法

沒有承諾過抵扣的事，打五折都不可能

對此，紅星新聞電話咨詢了該小區(qū)物業(yè)公司項目經理黃啟福，黃經理告訴記者，業(yè)主被盜，物業(yè)能負責多少？都是可以通過雙方協商的。

但黃經理說，“當時業(yè)主的意思是要把被盜金額全部沖抵物業(yè)費?！秉S經理表示，這肯定是不可能的。之后大家一直針對這個問題沒有談妥，所以就一直擱置。

“而現在因為整個小區(qū)物管費收繳不起來，所以公司就下達了任務，要求進行收繳和清理?！蔽飿I(yè)也在第一時間給該業(yè)主發(fā)了催費通知，但業(yè)主說不行，所以物業(yè)就只能按照法律程序來維護權利了。

對于代女士所說的物業(yè)工作人員口頭承諾和默認的事情，黃經理也表示“這是沒有的事”，他說，作為項目經理，他沒有那么大的權力去承諾，他只能就雙方協商的結果向公司請示。

對于代女士繳費通知單上沒有物業(yè)費的問題，物管工作人員表示，是因為代女士一直對物業(yè)費有異議，“說要談”，所以前臺工作人員就只給她們家發(fā)了電費和垃圾處置費的繳費通知單。

對于代女士所說，物業(yè)費連續(xù)繳滿兩年可以打7折的問題，黃經理也表示：這是肯定沒有的，“小區(qū)每年年底確實有預存物管費的活動，但最大折扣都只有9折?！睂τ诖刻嶙h物業(yè)費能否打5折的問題，黃經理也表示不可能。

黃經理說，他們一般都沒有起訴業(yè)主，但該業(yè)主的物業(yè)費是從2016年10月開始未繳的，時間太長了，所以公司才要求進行清理。他說，“我們既然提供服務，也要維護我們的權益?！?/p>

黃經理說，他們也不希望與業(yè)主對簿公堂，趁現在還沒有走到法院那一步，所以大家能坐下來談最好，“如果真的走司法程序，就只能該怎么判就怎么判了?！?/p>

律師說法>>>

那物業(yè)的做法是否合法？代女士與物業(yè)的口頭約定是否有法律效力呢？

四川澳南律師事務所主任曾林剛認為：本案的法律關系為物業(yè)服務合同糾紛，雙方的權利義務均源于物業(yè)服務合同。因此，物管公司對業(yè)主被盜損失是否承擔責任，需要根據雙方合同約定進行認定。

關于雙方口頭約定抵扣物管費的效力問題，曾律師表示，因物管公司系獨立法人主體，故其員工的口頭承諾需物管公司事后追認方有效。若無追認則難以得到支持，且從舉證角度也存在困難。

四川英濟律師事務所陳逢逢律師也同意上述說法，陳律師還表示：發(fā)生盜竊事件后，代女士收到物業(yè)公司的繳費通知書中沒有住宅物業(yè)服務費項目，物業(yè)公司以“代女士對物業(yè)費有異議”就未在繳費通知單上列明“住宅物業(yè)服務費”顯然不成立，物業(yè)公司必須作出合理的解釋，否則可以認定物業(yè)公司與代女士之間達成了某種解決方案。

曾律師認為，若雙方協商不成，既可以由業(yè)主起訴物管公司要求賠償部分被盜損失，也可在物管公司起訴業(yè)主支付物管費時以物管公司違約抗辯或提起反訴，通過物管公司的賠償與需繳納的物管費進行品迭抵扣，從而達到維護自身權益。

針對類似事情，陳逢逢律師建議：若業(yè)主發(fā)生被盜事件，首先應在第一時間向公安機關報案并告知物業(yè)公司，并保存與物業(yè)公司協商的相關證據。同時，業(yè)主應向物業(yè)公司調取被盜前后小區(qū)監(jiān)控設備保留的錄像證據，以此作為后續(xù)證明物業(yè)公司履行安保義務的情況。

來源：成都商報紅星新聞

編輯：費吟梅

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