最近北京房地產(chǎn)市場的行情非常分裂，1500萬以上的豪宅匆忙購買，800萬~ 1500萬之間的改善版緩慢銷售。

改善需求看房的人雖然多了，但是成交的周期卻拉長了。

要想看懂市場的走勢，首先要研究宏觀政策的變化。

近日，央行和官媒相繼發(fā)聲，無論從房地產(chǎn)信貸層面，還是從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，都給出了積極的信號。

在此，幫主對相關(guān)政策進行梳理和解讀，幫助買房人在當(dāng)下理清思路，對買房、賣房做出合理的判斷。

01

房價需要穩(wěn)定

11月24日出版的“人民日報”，在第六版頭條位置，發(fā)表了題為“必須實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展”的重磅文章，作者是中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理劉鶴。

文中第二部分是這樣闡述的：

二、在堅持以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線的過程中，要重視需求側(cè)管理，堅持擴大內(nèi)需這個戰(zhàn)略基點，始終把擴大內(nèi)需同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有機結(jié)合起來。

1、適度超前進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

2、有序落實碳達峰碳中和，加強全國統(tǒng)籌，完善能耗控制機制，通過市場競爭推動淘汰落后產(chǎn)能。

3、實施好區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略，打造高質(zhì)量發(fā)展增長極。

4、要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，落實好房地產(chǎn)市場長效機制，順應(yīng)居民高品質(zhì)住房需求，更好解決居民住房問題，促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

還有一句話值得思考：在堅持以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線的過程中，要重視需求側(cè)管理，堅持擴大內(nèi)需這個戰(zhàn)略基點，始終把擴大內(nèi)需同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有機結(jié)合起來。

從上述內(nèi)容可以做出幾點判斷：

1、房地產(chǎn)作為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的一部分，仍然是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，是拉動內(nèi)需的關(guān)鍵；

2、房價需要穩(wěn)定，大漲的時代已經(jīng)過去，但大跌也不符合社會穩(wěn)定的調(diào)子，尤其像北京這樣的一線城市，未來房價平穩(wěn)、小幅上漲應(yīng)是合理的趨勢；

3、居民對住房品質(zhì)的需求日益提升，北京住宅市場全部向改善傾斜就是供給側(cè)改革的信號和趨勢；

4、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展需要人口和產(chǎn)業(yè)支撐，在“房住不炒”時代，有戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)支撐的區(qū)域，房子的升值空間可以得到保障；

5、在碳中和的戰(zhàn)略要求下，住宅建設(shè)標準將向綠色建筑、低能耗趨勢發(fā)展，裝配式、被動式建筑將成為未來的主流產(chǎn)品。

因此，雖然北京近期住宅市場遇冷，不乏有項目采取各種優(yōu)惠措施吸引買房人，但是指望北京房價下跌，是不現(xiàn)實的。

當(dāng)前是買房的窗口期，如果有買房需求，有購房資格，可及時行動。

02

信貸正在放松

日前，央行表示房價回穩(wěn)后，個人住房貸款投放受約束的城市，房貸供需關(guān)系將回歸正常。

首當(dāng)其沖的城市當(dāng)屬北京。作為全國房地產(chǎn)調(diào)控力度最大的一線城市，北京從土地供應(yīng)端，到新房供給端，均將“限地價，穩(wěn)房價”的政策執(zhí)行，做到了全國標桿。

在北京二手房交易經(jīng)歷了學(xué)區(qū)房政策調(diào)整、二手房指導(dǎo)價格等政策因素后，已出現(xiàn)多半年成交量斷崖式下滑，10月份成交量僅9000余套，市場怎一個“慘”字了得。

但11月份，半個月北京二手房交易量已超7000套，呈現(xiàn)明顯回升態(tài)勢。

在二手房交易這件事上，成也貸款，敗也貸款。當(dāng)房地產(chǎn)信貸寬松時，二手房價格必然呈上升態(tài)勢；當(dāng)信貸緊縮時，二手房交易周期勢必拉長，價格就進入下降通道。

如今，北京二手房價格已趨于理性、平穩(wěn)，尤其是被炒作的天價學(xué)區(qū)房得到遏制后，北京二手房的成交均價已明顯得到控制。

同時，新房在政府限房價的背景下，出現(xiàn)價格倒掛已不罕見。

近期，劉鶴副總理在某論壇年會開幕式書面致辭提到，對房地產(chǎn)合理的資金需求正在得到滿足。

隨后，北京房貸政策日漸寬松，二手房交易回暖，所釋放的信號就是，有置換需求的買房人可以大膽地做出決策，因為北京樓市的拐點已至。

從近期1500萬+房子的熱銷，可以看到高端買家對樓市的信心。

03

土拍市場降溫

住宅最基礎(chǔ)的成本就是地價，地價來自于土拍市場的行情。

如果重溫北京上半年首批集中供地的火爆，以及第二批集中供地的慘淡，你會發(fā)現(xiàn)土拍市場降溫明顯。

5月份集中供地30宗宅地均遭爭奪，10月份第二批43宗宅地流拍6成，剛剛公示的第三批集中供地，從網(wǎng)傳的48宗降為12宗上市。

當(dāng)土拍市場遇冷后，意味著政府對土地財政收入不得不降低預(yù)期，限地價限的是溢價率，自采取分批集中供地后，北京宅地拍賣的溢價率最高被限定15%。另一方面，政府對每宗上市地塊均給予指導(dǎo)售價，不僅壓縮了開發(fā)商的利潤空間，而且形成新房和二手房的價格倒掛。

甚至，在第二批集中供地出現(xiàn)競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)后，在第三批集中供地有半數(shù)設(shè)置了競現(xiàn)房銷售面積，且最熱門的朝陽勁松街道即西大望路珠江帝景地塊，被設(shè)為全現(xiàn)房銷售，為兩年后的房價定了調(diào)子。

在土拍市場不斷出臺新措施的情況下，北京的地價仍然呈現(xiàn)小幅上漲趨勢，同區(qū)域商品房政府指導(dǎo)售價也水漲船高。

因此，在地價和房價雙限的背景下，買房人既不必擔(dān)憂房價過高，也不必擔(dān)憂房價會跌。

在集中供地后，市場供應(yīng)也呈現(xiàn)新盤集中上市的現(xiàn)象，在這種情況下，買房人的選擇余地大了，除少數(shù)稀缺項目外，大多數(shù)項目在買方市場中降低了姿態(tài)，當(dāng)下的市場環(huán)境對買房人十分友好。

所以，買房人在讀懂了宏觀政策之后，可以看清北京樓市的未來走勢。

對于剛需剛改甚至品質(zhì)改善需求，買一定不會錯。

對于投資客來說，需要在市場中找到有升值潛力的樓盤，如有重大產(chǎn)業(yè)規(guī)劃支撐的區(qū)域，如城市更新的絕版稀缺地段，如有政府產(chǎn)權(quán)份額的共產(chǎn)商品房。

不求昔日的一夜暴富，至少跑贏貨幣通脹，是最基本的訴求了。

如果找不到這樣的樓盤，不如持幣觀望。