“每年回到家鄉(xiāng)縣城過年，最深的感受是高樓大廈聳立，總高度超過30層的高層住宅，不知道為什么要建這么多房子”，相信很多常年在外工作的人都有類似的感覺。

眾所周知，在近二十多年里，我國城鎮(zhèn)化發(fā)展發(fā)生了很大的變化，例如城鎮(zhèn)居民人均住房面積從1998年的18.7平增加到2020年的39.8平；此外，城鎮(zhèn)常住人口占比也超過了60%。即便是放眼全球，在這么短的時(shí)間內(nèi)，想要取得這些成績(jī)也不是一件容易的事情，甚至可以說創(chuàng)造了奇跡。

可能父母輩都知道，而大多數(shù)年輕人并不知道，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展大致可以分成2個(gè)階段：首先，在1998年之前，“福利分房”是住房供應(yīng)的主要方式，例如很多單位都會(huì)為員工提供住房；其次，從1998年房改之后，開始允許房子作為商品在市場(chǎng)上流通，這不僅意味著“福利制度”的取消，而表示我國房地產(chǎn)市場(chǎng)從“計(jì)劃時(shí)代”向“市場(chǎng)時(shí)代”邁進(jìn)。購房者不僅可以花錢買房，還可以從銀行貸款買房。

很顯然，從第一次房改開始，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入快車道，除了住房環(huán)境得到改善之外，城鎮(zhèn)化發(fā)展水平也得到了很大的提高，例如全國城鎮(zhèn)化率從當(dāng)初的30.42%提高到現(xiàn)在的63.89%，可能這個(gè)數(shù)據(jù)的體現(xiàn)并不是很明顯，換算成人數(shù)就是平均每年都有近2000萬的農(nóng)村人口進(jìn)城定居。

可是，雖然從一次房改開始，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)得到快速發(fā)展，居民生活環(huán)境也得到了很大改善，但是在這個(gè)過程中，“住房市場(chǎng)化”也出現(xiàn)了一些弊端：

第一、從第一次房改開始，越來越多的資金進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)也因此不斷提高。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，從1998年到2020年的這二十多年里，全國房?jī)r(jià)漲幅超過五倍，例如百城新建商品房均價(jià)達(dá)到了16175元/平，并且如果細(xì)分到城市的話，一些人口流入、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市房?jī)r(jià)漲幅更高。更為關(guān)鍵的是根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，目前全國房?jī)r(jià)收入比達(dá)12.9，這意味著在沒有任何開銷的情況下，至少需要12.9年才能在城市擁有一套屬于自己的房子。

第二、從第一次房改開始，購房者可以自由選擇購買房子，但同時(shí)也造成了投機(jī)氛圍過盛、房屋空置率過高等問題。雖然目前沒有部門關(guān)于究竟有多少套空置房屋，但是我們從計(jì)算中，可以大致得出結(jié)論：按照“七普”結(jié)果，全國城鎮(zhèn)人口約9.02億，家庭平均為2.62人，也就是說全國城鎮(zhèn)約有3.44億戶家庭，再結(jié)合央行統(tǒng)計(jì)的戶均1.5套住房計(jì)算，可以計(jì)算出全國城鎮(zhèn)約有5.16億套住房；而西南財(cái)經(jīng)大學(xué)預(yù)測(cè)國內(nèi)房屋空置率保守在20%以上，算下來全國超過數(shù)以億套的空置房屋。

基于以上方面的結(jié)論，我們從中可以看出在第一次房改之后，我國居民的居住水平有著明顯提高，并且對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也起到了至關(guān)重要的作用。但不能忽視的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)在市場(chǎng)化浪潮的推動(dòng)下，問題也逐漸凸顯；對(duì)此，住建部原副部長(zhǎng)齊驥建議，針對(duì)現(xiàn)行住房制度存在的弊端，必須進(jìn)行全方位的改革。此外，還有部分專家和學(xué)者建議進(jìn)行“二次房改”。

首先，北大教授徐遠(yuǎn)提出“加快建造安居房”，簡(jiǎn)單來說就是為了解決城市流動(dòng)人口的居住需求，可以每年新建1000萬套安居房，每套房面積按照70平計(jì)算，套均投資為100萬，這意味著平均每年都會(huì)直接投資過萬億元；其次，清華博士后任澤平還建議“轉(zhuǎn)變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”，例如大力發(fā)展保障性租賃住房，特別是隨著城鎮(zhèn)化率發(fā)展，解決住房問題的重心已經(jīng)從此前的戶籍家庭轉(zhuǎn)向農(nóng)民工、新市民等群體。

“二次房改”真的來了？很顯然，答案是肯定的，從2022年起，樓市發(fā)展出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，對(duì)于無房人來說，這是個(gè)好消息。

這樣說并不是空穴來風(fēng)，原因主要兩點(diǎn)：其一、隨著大部分國人的居住需求已經(jīng)得到解決，這點(diǎn)不論是從央行統(tǒng)計(jì)的城鎮(zhèn)家庭戶均擁有1.5套住房，還是人均住房面積增加到39.8平，換句話說就是“二次房改”針對(duì)的對(duì)象是中低等收入家庭，這點(diǎn)從住建部原副部長(zhǎng)齊驥的表態(tài)中可以看出。

其二、相比較1998年的一次房改來說，二次房改并不是大張旗鼓，而是連續(xù)性、多種狀態(tài)的方式實(shí)施，而大力推進(jìn)保障性租賃住房就是很好的例子。再加上房產(chǎn)稅工作即將開始試點(diǎn)，這也會(huì)導(dǎo)致樓市發(fā)展出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，特別是按照機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，到今年底或者是2022年初，首批試點(diǎn)區(qū)域或?qū)⒋_定。

按照要求，試點(diǎn)工作的期限是5年，如果真如機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，上海、重慶、深圳、海南會(huì)成為首批試點(diǎn)區(qū)域，那么這不僅意味著房產(chǎn)稅工作開始啟動(dòng)，對(duì)于無房人來說，今后掛牌二手房數(shù)量大概率會(huì)增加，而按照市場(chǎng)的規(guī)律來說，為了盡快能賣掉房子，降價(jià)也是最直接的選擇。

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