這是2001年的一篇文章，我們可以回頭來看，看那個時代的歷史，這樣可以更宏觀的了解我們所處的時代和感受社會的進(jìn)步！如今的上海有1.3萬個小區(qū)、9100個業(yè)主大會，業(yè)委會已經(jīng)呈蓬勃發(fā)展之勢。 達(dá)到當(dāng)天最大量API KEY 超過次數(shù)限制

回顧歷史，讓我們可以更宏觀的看待問題

引言：在2003年，我國第一部物業(yè)管理行政法規(guī)——《物業(yè)管理條例》頒布之前，地方已在物管工作方面進(jìn)行了不少探索，而上海，就是這走在改革前列的其中一員。當(dāng)時在上海城區(qū)已經(jīng)誕生了“業(yè)委會”，但全稱為“業(yè)主管理委員會”，還不是現(xiàn)在的“業(yè)主委員會”，比后者多了“管理”二字。

那么上世紀(jì)的上海舊有物管制度如何，改革動力源自何處？業(yè)主管理委員會是怎么樣的，和其他組織的關(guān)系如何，有哪些相似 的問題？接下來，從學(xué)者的研究中回顧一番業(yè)委會前身的發(fā)展歷程，幫助我們理解上海地區(qū)乃至全國的業(yè)委會，這一新事物的成長過程。

原文：《上海城區(qū)業(yè)委會發(fā)展歷程》來源：《社會》2001年 第8期

作者：顧玫

業(yè)委會的全稱是“業(yè)主管理委員會” 。上海城區(qū)的業(yè)委會是在上海市推行住房制度改革, 以及逐步建立居住物業(yè)管理體制的進(jìn)程中形成和發(fā)展起來的。本文擬對這一住房物業(yè)管理新主體———業(yè)委會形成的背景以及發(fā)展作一簡要的梳理。

一、20世紀(jì)80 年代及以前上海住宅權(quán)屬和管理基本狀況

改革開放之前, 上海這個老牌國際大都市存在著一個引人注目的焦點問題, 那就是城市居民的住房極為緊缺。那時, 常常聽到有人調(diào)侃上海人:呵!吃喝拉撒都在一個屋里!根據(jù)《上海開放二十年專題七:上海住房制度改革》一文所提供的資料顯示,在改革開放前的近30 年間, 上海住宅面積只增長了0 .8 倍, 而城市居民人口增長了一倍以上。改革開放初期, 隨著知青與支內(nèi)人員的回滬, 大量返城人口的增加, 上海的居住問題愈加突出。為了緩解日益嚴(yán)峻的住房壓力, 1980 年春, 上海市委、市政府召開上海住房建設(shè)工作會議, 提出“國家統(tǒng)建與企業(yè)自建相結(jié)合” 的方針, 加快住房建設(shè)。自此, 國家直接投資興建的公房(又稱“直管房”), 與各國營企事業(yè)單位投資興建的住房(又稱“系統(tǒng)公房”)的建設(shè)同步進(jìn)行,二者的發(fā)展進(jìn)入了高速增長期。

這段時期, 上海城區(qū)的住房按其產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)分為兩大類:一類是私房, 一類是公房。私房產(chǎn)權(quán)屬于房主私人所有, 房屋的保養(yǎng)和維修由房主自行承擔(dān)。公房又分為直管公房和系統(tǒng)公房。無論是直管公房還是系統(tǒng)公房,公房居住人都只有使用權(quán),或者說承租權(quán), 而無房屋產(chǎn)權(quán)。住房只是國家(單位)分配給使用人的一份福利。此外, 其物業(yè)管理的內(nèi)容均十分單一, 即按照國家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)收取房租,由各房管所對轄區(qū)內(nèi)的住房進(jìn)行維修保養(yǎng)。這一階段中,住房的保安、保潔與保綠等項目的服務(wù)都由政府各職能部門無償提供,物業(yè)管理的模式普遍一致,居民對居住環(huán)境以及住房物業(yè)管理的一些個性化要求也很難得到滿足。另外, 房管所收取的公房租金也遠(yuǎn)不能維持管理、保養(yǎng)和維修的支出,維修難以及工作人員態(tài)度差等問題極為突出,房管所也因此得了“房老虎”的諢名。

總之, 這一時期, 無論是住宅權(quán)屬還是物業(yè)管理, 基本上是以政府為第一主體。而80 年代開始推行的住房制度改革, 為上海房屋所有權(quán)以及物業(yè)管理新主體的孕育奠定了基礎(chǔ)。

二、20 世紀(jì)90 年代以來上海住宅權(quán)屬和物業(yè)管理的變化

20 世紀(jì)90 年代以前, 上海城市住房建設(shè)的投資主體依然是政府,只不過在80 年代以后, 投資主體從單一的國家直接投資, 轉(zhuǎn)變?yōu)閲抑苯油顿Y和各國有企事業(yè)單位共同出資或單獨投資相結(jié)合的模式。這種狀況一直到20 世紀(jì)90 年代初期才有所改變, 上海的住房建設(shè)由完全的政府(單位)行為轉(zhuǎn)向市場行為, 住房建設(shè)的投資主體出現(xiàn)了新的成份即個人直接投資, 且個人(直接投資)逐漸呈現(xiàn)出向第一主體發(fā)展的趨勢。這一轉(zhuǎn)變揭開了住房私有化、商品化的序幕, 其標(biāo)志是1991 年2 月8 日, 上海市九屆人大常委會第二十四次會議通過的《上海市住房制度改革實施方案》。該方案提出國家、集體和個人三結(jié)合建設(shè)住宅的機(jī)制,并逐步推進(jìn)住宅商品化。

1994 年5 月, 上海市頒布了《關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》。該辦法的適用范圍是成套獨用的公房, 又稱可售公房。出售的原則是:購買自愿、產(chǎn)權(quán)歸己、維修自理。這是上海市通過對公有住房一定的價格設(shè)計逐步將其轉(zhuǎn)化為職工私房的努力的開端。此類私有居住物業(yè)在房管部門統(tǒng)計上的一個新名詞是:售后(公)房。售后房當(dāng)然是居民的私有房產(chǎn), 但因其不是按市場價格與市場交換的原則,而是按政府確定的價格設(shè)計形成的, 所以與商品房在歸類統(tǒng)計、物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)等方面都是有區(qū)別的。值得一提的是, 這類均屬私有產(chǎn)權(quán)的售后房與商品房, 由于在一開始?xì)w類和管理的制度設(shè)計上的不合理, 比如在物業(yè)管理收費等方面制定的標(biāo)準(zhǔn)不同, 給日后的管理造成了隱患, 尤其是當(dāng)多種權(quán)屬不同, 收費標(biāo)準(zhǔn)不一的住宅共存于一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)時, 這個問題就更為突出。因此, 如何決策,使權(quán)屬一致的住宅按同樣的管理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費也是一個亟待解決的課題。

至此, 上海住房產(chǎn)權(quán)多元化的格局基本形成根據(jù)上海市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)計處的統(tǒng)計資料顯示:1995 年以后, 售后房與商品房的數(shù)量急劇增加。然而, 上海居住物業(yè)總量的擴(kuò)張、產(chǎn)權(quán)形式的多元化,使原先居住物業(yè)管理體制中存在的隱患進(jìn)一步暴露, 同時,新情況、新問題大量涌現(xiàn),所有這一切都需要改革原有的物業(yè)管理體制,使之規(guī)范化、制度化。在這種要求的催生下, 《上海市居住物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)應(yīng)運出臺。

《條例》由上海市十屆人大常委會第三十六次會議(1997 年5 月28 日)通過, 并于1997 年7 月1日開始實施。其核心內(nèi)容是建立上海居住物業(yè)管理新體制, 實行業(yè)主自治管理、物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)化管理、房管辦行政管理以及街道條塊的社區(qū)協(xié)調(diào)管理“四結(jié)合” 的新型物業(yè)管理體制。從根本上說, 物業(yè)管理的方式是由物業(yè)產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)所決定的。也就是說,不同權(quán)屬的住宅物業(yè), 應(yīng)當(dāng)建立不同的物業(yè)管理模式, 用同一種模式管理千差萬別的物業(yè)往往會出現(xiàn)削足適履的窘?jīng)r。而對居住環(huán)境的不同需求, 以及不同管理模式的選擇, 則是房屋所有者的一種自主權(quán)力。在住宅物業(yè)的管理上, 最能體現(xiàn)業(yè)主行使管理自主權(quán)的無疑就是這種新興組織———業(yè)委會。業(yè)委會就是在這樣的背景中孕育而生。

三、業(yè)委會的發(fā)展以及與相關(guān)組織的關(guān)系

上海最早的業(yè)委會成立于20 世紀(jì)90 年代初期, 但是, 一直到1997 年7 月1 日, 《條例》正式頒布實施, 才為業(yè)委會的建立與小區(qū)物業(yè)的自治管理提供了法律依據(jù)和保障。同時, 在上海市房產(chǎn)管理局以及各區(qū)及其下屬街道機(jī)構(gòu)的積極推動下, 業(yè)委會的建設(shè)進(jìn)入了法制化、規(guī)范化和普及化的重要時期。根據(jù)上海房地產(chǎn)管理局的統(tǒng)計資料, 截止1999年8 月, 上海城區(qū)內(nèi)符合《條例》的有關(guān)規(guī)定而應(yīng)當(dāng)成立業(yè)委會的小區(qū)為3822 個, 其中, 已經(jīng)成立的有2603 個, 占68 %。該項調(diào)查統(tǒng)計對業(yè)委會的運作狀況作出評估:總的看來, 已經(jīng)成立的業(yè)委會中, 能夠按照《條例》和業(yè)委會章程正常運作的有907 家, 占總數(shù)的35 %;能夠持久運作的1621 家, 占62 %;不能正常開展工作的75 家,占總數(shù)的3 %。

以上數(shù)據(jù)表明, 進(jìn)入20 世紀(jì)90 年代, 上海地區(qū)住宅的物業(yè)管理體制有了創(chuàng)新。隨著住宅的進(jìn)一步私有化, 物業(yè)管理的新主體已經(jīng)出現(xiàn),居民的自主管理意識逐漸增強(qiáng)。

按照《條例》規(guī)定, 業(yè)委會是“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織”。這一規(guī)定, 確立了業(yè)委會的性質(zhì)及其在居住物業(yè)體制中的主體地位。同時, 《條例》對業(yè)委會在整個物業(yè)管理區(qū)域中, 與其他組織之間的關(guān)系也一并作了規(guī)定:

1 .與物業(yè)公司的關(guān)系?！稐l例》規(guī)定, 業(yè)委會有權(quán)“選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè), 與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理服務(wù)合同” ?？梢? 業(yè)委會與物業(yè)公司之間是雇傭關(guān)系。業(yè)委會是自治組織, 按照民主的方式運作, 它對小區(qū)的管理權(quán)源于其對物業(yè)的所有權(quán);而物業(yè)公司是經(jīng)濟(jì)組織,按照市場規(guī)則運作, 它對小區(qū)的專業(yè)化管理權(quán)力源于同業(yè)委會的契約, 受業(yè)委會的委托, 代為管理小區(qū)的物業(yè)。在實踐中, 業(yè)主自治管理將是推動物業(yè)公司走向市場、提高專業(yè)化服務(wù)競爭能力的主要力量。

2 .與各級房地產(chǎn)管理部門的關(guān)系?！稐l例》規(guī)定,各級房地產(chǎn)管理部門是“本轄區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門” , 主要負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督業(yè)委會和物業(yè)公司的組建、登記和日常運作情況。其中, 在街道一級行政區(qū)劃內(nèi)設(shè)立房管辦, 直接管理和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)居住物業(yè)管理組織, 包括業(yè)委會和物業(yè)公司的運行。

3 .與居委會的關(guān)系。目前, 無論是理論上還是實踐中, 對兩者實際職能的界定和區(qū)分還存在著模糊不清的地方?！稐l例》也只是提到這么一句:業(yè)主大會或業(yè)主代表大會應(yīng)當(dāng)邀請居民委員會和使用人代表列席。在理論上, 兩者都是自治組織。目前, 較為一致的看法是:業(yè)委會是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi), 對公共物業(yè)實施自治管理的組織;居委會則對轄區(qū)內(nèi)所有公共事務(wù)均有自治管理的權(quán)力。問題是, 如果說小區(qū)的“公共物業(yè)” 是小區(qū)“全部公共事務(wù)” 的一部分的話, 是否意味著這兩個自治組織對小區(qū)的公共物業(yè)都有發(fā)言權(quán)?是否意味著居委會比業(yè)委會有更高的自治權(quán)力?諸如此類的問題,尚待理論和實踐兩方面的研究, 共同解答此類新問題。

托克維爾曾經(jīng)在《論美國的民主》一文中指出的,新英格蘭鄉(xiāng)鎮(zhèn)自治制度, 是維持美國的民主共和制, 培養(yǎng)美國人民自治傳統(tǒng)和公共精神的最重要的淵源之一。今天, 孕育于上海城區(qū)乃至中國各地的城市住房私有化改革進(jìn)程中的物業(yè)自治管理, 是否能夠成為培育全體居民一般意義上的自治意識和自治能力的實驗場呢?答案顯然是肯定的。已經(jīng)有社會學(xué)家注意到, 參與管理實踐是培養(yǎng)這種自治管理能力的有效的途徑, 而業(yè)委會作用的發(fā)揮無疑是一種實際的參與方式。