位于上海市閔行區(qū)的上海江城小區(qū)占地面積2.1平方公里，建筑面積近200萬平方米，小區(qū)共有12377戶，實際居住人口近5萬人，是名副其實的“巨大小區(qū)”。

巨大的體量，造成了管理的困難。據(jù)《上觀新聞》報道：“在很長一段時間里，上?？党墙o外界留下的印象標簽是‘大、雜、亂、鬧’。這個全市最大的小區(qū)，出租戶數(shù)曾達2,700多戶，群租、‘居改非’嚴重。當時的業(yè)委會內(nèi)部爭議不斷，物業(yè)管理不到位，導致小區(qū)監(jiān)控門禁設施完全癱瘓，很多設備存在不同程度的損壞?！缒臧惭b的107個探頭，有90多個常年處于廢棄狀態(tài)，監(jiān)控室也形同虛設。小區(qū)內(nèi)各類案件持續(xù)高發(fā)，2015年小區(qū)入室盜竊接報185起，平均2天發(fā)生一起……新聞媒體稱之為‘滬上最亂小區(qū)’?！?謝飛君，《參管“滬上最亂小區(qū)”后，她的生活從古琴昆曲變成了混凝土螺紋鋼》，《上觀新聞》2018年9月27日)

而如今，康城小區(qū)卻成為“社區(qū)治理典范”登上媒體。這個小區(qū)的業(yè)主委員會都經(jīng)歷了什么?哪些工作讓小區(qū)發(fā)生了蛻變?

小區(qū)體量巨大導致業(yè)委會換屆艱難

2016年8月，康城小區(qū)第三屆業(yè)主委員會正式成立。提及換屆時的問題，上?？党菢I(yè)主委員會主任郭琪安向《現(xiàn)代物業(yè)》感嘆道：“換屆挺困難的?！?/p>

依照相關規(guī)定，尚未成立業(yè)主大會選舉業(yè)委會的居民小區(qū)要先成立一個籌備組，由籌備組負責成立首屆業(yè)主大會事務;已經(jīng)有業(yè)委會的小區(qū)如若進行換屆，則需成立一個換屆小組，由其負責換屆工作。

郭琪安并不了解籌備小組花了多久才成功完成了首屆業(yè)主大會的成立工作。但是自2007年康城業(yè)主大會成立并選舉第一屆業(yè)委會于三年任期滿后，原本2010年就應當完成換屆，但是第二屆業(yè)委會選出時已經(jīng)是2012年。“也就是說光換屆就換了兩年。”第三屆業(yè)委會的換屆也花費了16個月。

依照規(guī)定，業(yè)委會應當于三個月內(nèi)完成換屆。但是在郭琪安看來，對康城這樣大的小區(qū)而言，基本不可能做到。

2016年康城換屆小組在選舉新的業(yè)主委員會之前，先后召開了兩次業(yè)主大會會議，修改議事規(guī)則、選舉業(yè)委會成員。對于康城這樣一個擁有一萬多戶業(yè)主的巨大體量小區(qū)而言，三個月內(nèi)完成兩次業(yè)主大會會議，是一個相當困難的任務。

不過，郭琪安表示，康城在基本管理單元下沉方面做得很好。2016年2月，莘莊鎮(zhèn)為落實上海市“創(chuàng)新社會治理加強基層建設”一號課題，建立康城“兩委一中心”組織架構。基本管理單元內(nèi)設警務站、城管工作站、市場監(jiān)管工作站和房管工作站4個工作站，下沉執(zhí)法力量，實現(xiàn)對康城內(nèi)各類城市管理問題的快速反應、及時處置。“例如違法搭建問題，房辦沒有辦法單獨處理，必須協(xié)同城管來處理。有的時候處理居改非涉及食品安全的還要由市場辦來協(xié)助，這些機構都在康城有工作站，非常便于聯(lián)合執(zhí)法?！?/p>

業(yè)委會現(xiàn)場辦公

盡管網(wǎng)絡和手機的使用已經(jīng)十分普遍，但是在業(yè)委會進行換屆時，還是采取了人工發(fā)放選票的方式。由樓組長上門發(fā)放選票、回收，如果不愿意當場填寫提交，業(yè)主也可領取選票后投至居委會設置的票箱中。

之所以采用這種傳統(tǒng)方式，換屆小組是基于客觀條件的考慮，僅憑小區(qū)自己的能力，想要做網(wǎng)絡身份認證是十分困難的，即便可以使用公眾號綁定手機的方式來進行投票，但是所綁定的號碼是否為業(yè)主本人，也難以保證，而且一萬多戶的認證是一個巨大的工作量。康城業(yè)委會委員王斐斐說，上海市房管部門開發(fā)了一款名為“上海物業(yè)”的官方APP，業(yè)主注冊、登錄之后，可以查詢家中每一筆維修資金的支出使用情況，以及本小區(qū)維修資金和公共收益的收支情況，而且業(yè)主的個人身份信息都已經(jīng)過認證。王斐斐設想，假如這個APP能夠開通網(wǎng)絡投票功能，業(yè)委會借用其進行業(yè)主大會投票，將會比人工發(fā)放省力許多。

面臨眾多遺留問題，需要想方設法解決

換屆的困難，讓新一屆業(yè)委會認識到，在康城開展業(yè)委會工作，必將面臨諸多困難。

第三屆業(yè)委會上任后，先后召開了兩次業(yè)主大會會議。第一次是由于物業(yè)管理合同到期，進行了物業(yè)管理公司續(xù)聘的投票表決和門禁技防項目的表決。2018年年初，業(yè)委會召集召開了第二次業(yè)主大會會議，由業(yè)主投票表決了以下幾個問題：一是康城小區(qū)爭取“美麗家園”項目;二是更換小區(qū)過期的滅火器;三是關于地面劃線增加車位的問題，康城小區(qū)地下車庫有4,000多個車位，但小區(qū)擁有上萬輛私家車，開發(fā)商最初只在地面上劃定了幾百個車位，導致車輛亂?，F(xiàn)象嚴重;四是修改了部分議事規(guī)則。

讓業(yè)委會感到欣慰的是，業(yè)主大會的兩次表決投票都十分順利。“回收的表決票90%都同意，說明這些項目都是業(yè)主所需要的?！惫靼舱f。

但是，一些管理方面的歷史遺留問題也曾經(jīng)讓這屆業(yè)委會感到頭痛。

在清查小區(qū)機動車庫和公建配套的維修資金時，業(yè)委會發(fā)現(xiàn)其遠遠低于應有數(shù)額。依照上海市的規(guī)定，在居民小區(qū)的業(yè)主大會成立以后，開發(fā)商要于30天內(nèi)將所有房屋、車位的維修資金全部繳納完畢，尚未售出的房屋和車位也要先行代付。這筆費用本就應當由小區(qū)開發(fā)商在2007年繳納完畢，但事實上開發(fā)商卻沒有依照規(guī)定繳納完全。之前的兩屆業(yè)委會也未能發(fā)現(xiàn)這個問題。

業(yè)委會委員們認真查閱了相應法規(guī)并按照相關基數(shù)進行了計算?！拔覀儼l(fā)現(xiàn)開發(fā)商確實少繳了維修資金?！蓖蹯踌痴f，“我們將此情況反映給上海市房屋住宅專項維修資金管理中心，管理中心經(jīng)過核實，確認開發(fā)商的確少繳了近300萬元維修資金。業(yè)委會向開發(fā)商發(fā)函索要，政府監(jiān)管部門也發(fā)函進行催促。目前開發(fā)商已經(jīng)補繳了100萬元，還有近200萬元沒有繳納，如果不繳納，業(yè)委會準備提起訴訟?！?/p>

康城小區(qū)的前任物業(yè)管理公司在聘用結束離開時，并未將全部公共收益歸還小區(qū)。第三屆業(yè)委會上任后發(fā)現(xiàn)了這一問題，便給原物業(yè)管理方發(fā)函要求對方返款。2017年，這筆34萬元的公共收益得以完璧歸趙。

由于前任物業(yè)管理公司在撤離時拒絕和現(xiàn)任物管交接，使得康城的許多建設圖紙也存在缺失的情況。2017年，業(yè)委會委員來到上海市城市檔案館、閔行區(qū)城市檔案館調取圖紙資料，但是檔案館存檔也有缺失。最終，他們只能向政府求助。之所以一定要找到圖紙，是因為沒有建設圖紙難以完成小區(qū)消防管道的維修工作?！翱偛荒馨崖啡匍_，去看到底哪里需要維修吧?！蓖蹯踌痴f。

當時正逢上海市領導到康城小區(qū)視察，業(yè)委會便將此問題及時向市領導進行了反映，并得到了領導重視。市政府召開了專題會議討論康城的消防問題，請專業(yè)機構對康城的消防管道進行了重新勘測。閔行區(qū)和莘莊鎮(zhèn)政府撥款2,400余萬元，對康城長達19公里的公共消防管道進行了維修?！鞍凑展芾項l例，消防管道的維修資金應當出自我們小區(qū)的維修資金，但是政府部門為我們承擔了這些資金，我們也非常感謝政府?！蓖蹯踌痴f。

公共收益的取用必須經(jīng)過業(yè)主大會授權

由于康城體量巨大，日常的工作繁重而龐雜。業(yè)委會基于條件所限，人手不足且都非專業(yè)人士，所以許多專業(yè)上的咨詢和幫助都依靠小區(qū)中的業(yè)主，這其中就包括財務賬目的管理。

康城業(yè)委會原本想要聘用專門的財務人員，但是客觀條件卻不允許。業(yè)主大會授權的業(yè)委會辦公經(jīng)費之前每月只有1,000元，這些資金根本不夠聘請專業(yè)財務人員。雖然在最近一次的業(yè)主大會會議上，經(jīng)過全體業(yè)主表決修改了議事規(guī)則，將辦公經(jīng)費調至每月2,000元，但即便將這部分資金全部用于財務人員聘用，也還是不夠?！叭绻刚垖Ｂ氊攧杖藛T，我們怎么解決他的工資、社保問題呢?”王斐斐說，這不單是康城業(yè)委會存在的問題，其他的業(yè)委會可能都存在類似問題。

業(yè)委會于是邀請了一位小區(qū)內(nèi)的退休財務人員，代表業(yè)委會與物業(yè)管理公司核對公共收益賬目。這位退休人員是一名老黨員，做這項工作完全是義務行為?！叭思乙膊皇菫榱隋X，只是為了幫助小區(qū)?！蓖蹯踌痴f，“其實我們也挺困難的，現(xiàn)在政府已經(jīng)考慮以后由第三方來提供服務，但是在落實前我們只能自己想辦法?！北M管如此，業(yè)委會對公共收益的管理還是十分規(guī)范的。

王斐斐加入了一個上海市青年業(yè)委會的交流群，在與其他小區(qū)業(yè)委會交流時，她發(fā)現(xiàn)，有些小區(qū)的物業(yè)在公共收益的使用上存在問題，例如尚未進入業(yè)主大會賬戶就被物業(yè)管理公司動用等。這一點在康城絕對不允許。

小區(qū)業(yè)主大會賬戶名下有三個分賬戶：公共收益分賬戶、維修資金分賬戶、業(yè)委會辦公經(jīng)費分賬戶。日常的公共收益雖然由物業(yè)管理公司代收代管，但業(yè)委會要求必須根據(jù)相關法規(guī)，每季度在扣除稅費、物業(yè)管理費后，全部存入業(yè)主大會的公共收益賬戶中。

當公共收益賬戶金額稍多時，業(yè)委會就會將其中的錢分攤到全體業(yè)主的維修資金分賬戶中。郭琪安說，業(yè)委會成立兩年來，已經(jīng)分到業(yè)主維修資金賬戶中的公共收益將近2,000萬元。業(yè)委會要使用公共收益賬戶中的資金，必須經(jīng)由業(yè)主大會授權。例如，業(yè)委會的辦公津貼，以及門禁、監(jiān)控監(jiān)理費要出自公共收益;召開業(yè)主大會會議所需要的經(jīng)費，如印刷費用、掛號信費用等也從公共收益賬戶出賬。不論是哪一項支出，動用公共收益資金都必須要經(jīng)業(yè)主大會授權，否則業(yè)委會一分錢都不會用。

新裝指路牌

公共收益和維修資金的相關賬目，按照規(guī)定是半年公布一次，康城業(yè)委會則實行每季度公示。物業(yè)管理公司每季度提交公共收益報表，業(yè)委會將其發(fā)布在微信公眾號上，同時也將報表張貼在小區(qū)的公告欄中，以電子、紙質兩種方式進行公示。為了更好地和業(yè)主溝通，王斐斐加入了小區(qū)的業(yè)主微信群，這些報表等公告，她也會及時發(fā)布到微信群里。

利用各種資源為小區(qū)謀利益

康城小區(qū)申請參加了上海市關于住宅小區(qū)綜合改造工程的“美麗家園”行動?！懊利惣覉@”原本只是針對2000年以前建造的老舊小區(qū)以及動遷房。作為2000年后建設的商品房，康城原本不能被納入“美麗家園”工程。為此，康城業(yè)委會找到了莘莊鎮(zhèn)政府。

身為中文教師的王斐斐代表業(yè)委會給莘莊鎮(zhèn)政府寫了一份申請報告：“作為上海最大的社區(qū)，康城一度曾是莘莊鎮(zhèn)甚至整個閔行負面消息最多的問題小區(qū)，成為康城業(yè)主心中難言的痛。過去的問題，是一種傷痛，但同時我們也看到了機遇——以康城體量，發(fā)出的無論是噪音還是喝彩，都必定形成一股巨大的聲浪，我們要做的就是力爭變噪音為喝彩!如果康城在政府的扶持下，創(chuàng)建美麗家園，將原來的問題小區(qū)打造成和諧宜居社區(qū)，那康城五六萬業(yè)主所發(fā)出的喝彩、傳揚，人人都是自媒體，這將迅速湮滅之前的負面信息，令所有人對康城刮目相看，成為閔行區(qū)美麗家園創(chuàng)建活動最好的宣傳!”申請報告最終打動了政府，康城被納入“美麗家園”項目，莘莊鎮(zhèn)政府為康城提供了500余萬元的美麗家園補助。

治理河道后的康城小區(qū)

2009年，莘莊1路、2路公交車開始在康城小區(qū)內(nèi)設站，多年的碾軋導致小區(qū)路面損壞嚴重，業(yè)主時常抱怨“車輪跳，南門到”。當年，上海市閔行區(qū)城鄉(xiāng)建設與交通委員會主任曾承諾負責維修小區(qū)內(nèi)公交行駛的道路路面，但此后卻不了了之，其繼任者也不再過問此事。

第三屆業(yè)委會上任后，找到了建交委，要求其履行承諾。但是得到的答復是“當時沒有會議紀要等書面材料，無法認定?！睒I(yè)委會為此查閱了許多資料，翻出2009年、2010年的報紙，查找關于此事的新聞報道，終于找到了當年建交委領導對此的承諾文字。

帶著白紙黑字的新聞報道，業(yè)委會再度走訪建交委，“雖然當時承諾的領導不在位了，但是說新官要理舊賬，前任領導代表政府的承諾不能因為離職就不兌現(xiàn)了。”王斐斐說，“感謝莘莊鎮(zhèn)政府給予了我們極大的支持，當時莘莊鎮(zhèn)領導說，不管前任現(xiàn)任，只要是政府承諾的，就應該兌現(xiàn)?！弊罱K，南門路的整修由鎮(zhèn)政府從“美麗家園”工程中出資維修，而且路面還被拓寬并鋪設了瀝青。

康城二期大浪灣道原本有一座巨大的“亂石崗”，是當年開發(fā)商建造四期時堆積建筑垃圾的地方，雖然后來在上面覆了一層土并種草，但是附近的居民對這個看著礙眼、走路硌腳的土丘厭惡已久，甚至提出自己籌措資金，清除這座垃圾山。然而，巨額的費用卻并非小區(qū)的業(yè)主們所能承受?！澳敲炊嗬那暹\，測算下來要花費上百萬元?！蓖蹯踌痴f。

2017年，水務部門治理大浪灣道北面河道，提出要借用康城的道路由北門進出，并且設置工棚也要占用康城紅線范圍內(nèi)的河道邊，康城業(yè)委會由此看到了機會。

在與水務部門協(xié)商時，業(yè)委會提出，渣土運送會對小區(qū)路面有損害，所有借用的道路，水務部門要進行修復。這時，郭琪安又提出：“如果小區(qū)不肯借路，水務部門就只能使用水路，成本會大幅度上升，能不能把節(jié)約出來的成本幫助小區(qū)的環(huán)境做一下改善?”

業(yè)委會提出要水務部門幫助清除大浪灣道的垃圾山，并且進行環(huán)境改造。最初，水務部門只答應對可能損壞的小區(qū)道路進行維修，對于其他要求并不同意。但經(jīng)過歷時半年不斷的努力溝通，最終達到了目的?！百M盡口舌，總算爭取過來了?！惫靼舱f。

2017年12月，水務部門鏟平了這個兩米高、幾千平方米的垃圾山，在其上鋪設了草坪、栽種了樹木。同時，業(yè)委會與莘莊鎮(zhèn)政府協(xié)調，由“美麗家園”出資在這里修建車位?，F(xiàn)在，49個透水瀝青的車位也隨之修建完畢。這片原本的垃圾山得以清除，代之以3,000平方米綠地，這里的環(huán)境與以往相比不可同日而語。

建筑垃圾堆變透水瀝青車位

此外，康城業(yè)委會還爭取到了政府的393萬元技防補貼以進一步完善小區(qū)的技防設施。目前，業(yè)委會還在和政府申請第二期“美麗家園”建設，如果獲批，還將得到上千萬元的項目補貼。

使用智能化道閘改善堵車現(xiàn)象

隨著手機APP的普及，各種智能手段已經(jīng)面向大眾。康城小區(qū)的門禁系統(tǒng)2018年10月剛剛安裝完畢，采用的是可視門禁，在樓下按門鈴，業(yè)主在房間內(nèi)可以看到來訪人。2018年2月，康城還引入了智能停車系統(tǒng)，小區(qū)的堵車現(xiàn)象得到了改觀，還大大增加了小區(qū)的停車收益。

由于康城體量巨大，小區(qū)機動車保有量超過8,000多輛，業(yè)主早高峰開車出小區(qū)大門經(jīng)常擁堵，嚴重時出小區(qū)甚至耗費半個小時。原本小區(qū)進出車輛是人工發(fā)卡收卡，有些車主將車輛長時間滯留小區(qū)后，出門時和保安員說停車卡找不到了，只交一天10元停車費。還有部分擁有兩輛車的業(yè)主，一輛平日不用就一直停在小區(qū)中，且不辦理停車證，最終造成小區(qū)停車收益流失。

為此，康城與專業(yè)開發(fā)道閘系統(tǒng)的捷順公司合作，引入智能道閘系統(tǒng)。很多業(yè)主擔心，使用道閘一車一抬桿會不會造成出門更加擁堵的情況?業(yè)委會與捷順公司進行溝通，使用了高速公路常用的快速桿，并根據(jù)小區(qū)實際情況定制了道閘系統(tǒng)。從前期的定制康城專屬道閘方案，到安裝施工，再到8,000多輛持卡車輛的數(shù)據(jù)登記和錄入，到最后系統(tǒng)調試，差不多花費了半年的時間。一直到2018年2月，道閘才正式啟用。

而之所以選擇在2月開始啟用道閘，也是經(jīng)過了慎重的考慮。小區(qū)內(nèi)有兩所幼兒園、一所小學、一所初中。2月正逢學生寒假，并且由于臨近農(nóng)歷春節(jié)，小區(qū)內(nèi)很多外省市的業(yè)主大部分也已經(jīng)回鄉(xiāng)，正是小區(qū)車流、人流最少的時候，一旦出現(xiàn)問題，可以迅速調整。

道閘系統(tǒng)實施后的效果很好，有些出乎業(yè)委會的預料。據(jù)捷順公司統(tǒng)計，康城第一天運行智能道閘，抬桿數(shù)就超過兩萬次，僅次于捷順公司的浦東機場項目。但由于道閘識別率高、抬桿速度快，車輛接近道閘時就已經(jīng)被識別了車牌，完成了抬桿，基本不需業(yè)主停車。“大家都說，本來以為上了道閘會堵車，沒想到通行速度反倒更快了?！?/p>

智能化停車系統(tǒng)實施之后，有效遏制了“偷?！爆F(xiàn)象，“以往一個月，地面停車證3,000張都辦不出去，道閘使用之后一下就辦理了4,000余張，公共收益就增多了?！蓖蹯踌痴f。

在實行道閘管理之前，業(yè)委會進行了長達半年的調研和前期準備工作。在這段時間，很多業(yè)主表示不理解，認為實施的速度太慢。但是業(yè)委會認為，這些前期工作十分必要。小區(qū)越大，前期準備工作越多，如果沒有做調研就貿(mào)然上馬，設備、系統(tǒng)跟不上，不符合康城的實際情況，出了狀況就來不及了。

道閘剛開始試運行時，物業(yè)經(jīng)理吳曉軍三天三夜沒有休息，前一天就已經(jīng)守在監(jiān)控室中，盯著小區(qū)三個大門的監(jiān)控畫面，一有問題就通過對講機現(xiàn)場進行指揮?！八?，很多事情說起來很簡單，但是真正做起來很難。道閘試運行時業(yè)主看到的井然有序，背后是大量的精力和時間的付出。”王斐斐說。

在智能化管理上，業(yè)委會也在逐步摸索。作為體量龐大的小區(qū)，康城的維修量巨大，業(yè)委會幾乎每天都會收到各種維修的申請單，一年有幾千張單據(jù)需要業(yè)委會簽字。這些單據(jù)必須要進行數(shù)據(jù)保存，否則無法監(jiān)管，且容易產(chǎn)生重復簽單。“今天給你來一個，你簽字了，過兩個星期又給你同樣的一張，如果沒有記錄，那你就又簽字了?！蓖蹯踌痴f。

業(yè)委會使用Excel表格建立了維修數(shù)據(jù)臺賬，做到有據(jù)可查，但審核重復簽單的工作量依然巨大。而且，對于維修所涉及的機電、排水、土建等各方面，業(yè)委會不可能全部精通，工程維修的價格也無法掌握。為此，業(yè)委會請維修資金存款的建設銀行對日常維修的工程材料價格進行了審價，建立了維修價格數(shù)據(jù)庫。而后，又請軟件設計者為康城度身定制了一款“工程報價審批”軟件，通過此軟件批單，可防止重復簽單，也可以控制維修價格。目前，此軟件正處于測試階段。王斐斐對此感到十分驕傲：“這是屬于我們康城的獨家創(chuàng)新軟件。”

信息公開方能讓謠言不攻自破

康城第三屆業(yè)委會有成員11人，分屬三個年齡段：“50后”、“60后”、“70后”。其中，“70后”有兩位，一位是王斐斐，另一位是IT工程師。第三屆業(yè)委會上任后，兩位“70后”委員提出要建立業(yè)委會微信公眾號，然而有些年紀大的委員有些顧慮，擔心公眾號會產(chǎn)生矛盾。不過，同樣是“50后”，郭琪安卻表示“力挺”兩位年輕人。他認為，信息公開方能讓謠言止于燈下。郭琪安說，為什么有些業(yè)主會對業(yè)委會發(fā)起攻擊?關鍵還是在于信息不對稱。業(yè)委會到底做了什么事情，業(yè)主們不知道，所以就產(chǎn)生了很多謠言，甚至說業(yè)委會挪用公款云云。只有將信息公開，讓業(yè)主了解到業(yè)委會在做什么事情，很多謠言就會不攻自破。

經(jīng)過對其他年長委員做工作，最終，業(yè)委會設置了微信公眾號。業(yè)委會的會議紀要，值班表，公共收益、維修資金的報表都會通過微信公眾號對外發(fā)布，無中生有的謠言自然消弭于無聲?！艾F(xiàn)在大家都覺得，業(yè)委會微信公眾號幫了我們很大忙，將業(yè)主的疑慮消除在了萌芽狀態(tài)?！惫靼舱f。

公眾號的使用也方便了業(yè)主。原本業(yè)委會都是在樓道、公告欄里張貼公示公告，內(nèi)容多的時候，業(yè)主需要站在樓下看十幾張公告。如今這些公告全都搬到了小小的手機屏幕上。業(yè)主坐在家中，只要打開業(yè)委會的公眾號，就可以了解所有相關內(nèi)容。

公共事務看似簡單做起來卻不容易

考慮到康城體量比較大，除節(jié)假日外，包括周末在內(nèi)的每天上午9點～11點，業(yè)委會都安排委員值班，接待業(yè)主來訪和電話來訪，并且進行內(nèi)容記錄。

上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會對新上任的業(yè)委會委員做一些簡單的業(yè)務培訓。王斐斐認為，自我學習也很重要，她十分關注小區(qū)事務，對相關的法律法規(guī)也會去研究和學習。在她看來，政府部門必須要加強培訓，因為很多時候業(yè)委會犯錯并非有意為之，而是對有些情況并不了解。例如，有些業(yè)委會在小區(qū)設施設備維修時，覺得使用公共收益很正常，但事實上，他們不知道沒有業(yè)主大會授權隨意使用公共收益是違規(guī)的。

王斐斐說，當選業(yè)委會委員之后，她對社區(qū)事務的認知也發(fā)生了很多變化。最直觀的就是，所有的公共事務看似很簡單，但做起來卻十分困難，哪怕只是一件很小的事情。

“美麗家園”工程在康城南門新增了一個音樂噴泉，音樂伴隨著美麗的燈光噴泉，非常漂亮。但是在音樂的選擇上卻出現(xiàn)了問題，業(yè)委會一開始認為這是一件很簡單的事，選用一些世界名曲既好聽又高雅。但是在進行噴泉測試時，發(fā)現(xiàn)了一個問題：噴泉的律動要依靠音樂的節(jié)奏，這些名曲有的太過舒緩，節(jié)奏性并不明顯，使得噴泉無法打出律動的水花，無法達到“音樂噴泉”的效果。而后，噴泉的施工單位又將音樂修改為《小蘋果》、《萌噠噠》等音樂，雖然有了律動感，但是業(yè)主又反映音樂太“LOW”，像“廣場舞”。這樣的矛盾如何調和?看似簡單的問題，真正實施起來卻沒有那么容易。

業(yè)委會為此找了業(yè)主中的專業(yè)音樂人士。“我們請他們到現(xiàn)場去看，能否將高大上的世界名曲和‘廣場舞’音樂二者有機結合起來?！蓖蹯踌痴f，他們依照這個要求選取了適合的音樂并用專業(yè)的音樂制作軟件進行了合成和再加工。國慶期間，音樂噴泉推出了“國慶系列”，將《今天是你的生日》、《五星紅旗》等歌曲納入其中，經(jīng)過專業(yè)人士制作，無論是場景還是噴泉律動效果都得到了業(yè)主的肯定和贊賞。

康城凱旋門與音樂噴泉廣場

自己能量再大，也要靠團體的力量

康城業(yè)委會在過去兩年間，為小區(qū)做了很多事，也爭取到了政府的很多資金，郭琪安把所有的工作歸結于大家共同努力的結果。他說，孤掌難鳴，自己能量再大，也不能只靠一個人，還是要依靠團體。業(yè)委會的內(nèi)部團結尤為重要。

郭琪安認為，業(yè)委會要想成為合格的業(yè)主當家人，就要在黨的領導之下，充分依托社區(qū)各方力量。這是因為，業(yè)委會本身的制度和所處環(huán)境存在一定的先天不足，在實際操作過程中，需要基層黨組織的引領指導，同時也需要社群內(nèi)外各方力量的關心和支持。“我們這屆上任以后，緊緊地把黨建引領這條主線貫穿在各種工作中間，跟政府緊密配合，充分依托社群的各種力量。我們現(xiàn)在爭取到的資金，已經(jīng)讓業(yè)主感受到政府的關懷和資助。”

郭琪安形象地將業(yè)委會比喻成“三無產(chǎn)品”——無權、無職、無錢。他說，業(yè)委會的權力都是來自業(yè)主大會的授權，是業(yè)主大會的執(zhí)行者，并沒有真正的權力和職務，但是干業(yè)委會一定要具備無所畏懼的精神，敢于擔當?！叭绻肺房s縮的，那么任何事情都辦不了。”

但同時，有一點也讓他感到十分困惑：“有些業(yè)主對于業(yè)委會的職責邊界并不清楚?！崩?，業(yè)主曾經(jīng)要求業(yè)委會責令開發(fā)商降低地下車庫的停車費，但事實上，業(yè)委會并沒有這樣的權力?！暗怯行I(yè)主不理解，他們認為業(yè)主委員會是萬能的，什么問題都能解決。如果解決不了，業(yè)主就會不高興?！惫靼舱f，這讓業(yè)委會常常成為業(yè)主發(fā)泄不滿的對象。面對這些不理解，作為業(yè)委會里的一員，也只能進行自我安慰?！皹I(yè)主罵完心情舒暢了，也算我們?yōu)樯鐓^(qū)和諧做了貢獻。”

參與業(yè)委會，是一種自我實現(xiàn)

在參與社區(qū)工作時，王斐斐發(fā)現(xiàn)了這樣一個特點：如果一個小區(qū)沒什么矛盾，業(yè)主對社區(qū)事務的參與度就低，大家也沒有強烈的愿望去做一些改變，更多的人只希望管好自家的事情。但是如果小區(qū)問題很嚴重，矛盾多，業(yè)主的參與度反而很高。

康城在以往也屬于矛盾多、問題大的小區(qū)，很多業(yè)主也愿意參與到業(yè)委會中來。王斐斐說：“康城有很多熱心的業(yè)主，希望自己的家園能夠有更好的改變，愿意參與社區(qū)事務的業(yè)主都是熱心的?！?/p>

業(yè)主積極參與康城社區(qū)運動會

康城現(xiàn)有12,000多戶居民，按照每戶4個人計算，相當于一個業(yè)委會委員平均要對應5,000人。如果沒有極大的熱情和公益心，很難全身心投入到業(yè)委會的工作當中。

王斐斐一直關心社區(qū)公益，進業(yè)委會之前也在做一些公益活動，例如呼吁小區(qū)業(yè)主把自家孩子不看的課外讀物捐出來，經(jīng)過整理后寄送給貧困山區(qū)的學生建一個小型圖書館。

王斐斐說，給貧困山區(qū)孩子捐書是做公益，參與業(yè)委會工作也是做公益。區(qū)別在于，前者是為不認識的人奉獻，而后者則是為了自己的鄰居和家園奉獻，通過努力，使鄰居安居樂業(yè)，使家園變得更加美好?！斑@就是馬斯洛的需求學說的最高境界——自我實現(xiàn)?！?/p>

康城業(yè)委會成員并沒有工資，每月只有少量津貼，主任600元，副主任500元,其他委員400元。王斐斐說，自己為小區(qū)辦事也都是用自己的車，停車費、油費自掏腰包，不會向業(yè)委會辦公經(jīng)費報銷?！翱党沁@么大，辦公經(jīng)費本身又少，用在該用的地方，這是我們自己的覺悟?！?/p>

王斐斐說，業(yè)委會由于專業(yè)能力的局限，希望業(yè)主中能有更多的專業(yè)人才幫助業(yè)委會出謀劃策，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)，更好地服務社區(qū)。業(yè)委會曾在公眾號上發(fā)布過“招賢令”，邀請有專業(yè)技能的業(yè)主來做業(yè)委會的“高參”，但是由于沒有經(jīng)費支持，所以應者寥寥。如果能有一筆經(jīng)費給予這些專業(yè)人士，相信參與度會大大提高。“我們不能將自己的道德標準強加于別人，去要求別人義務奉獻?！秴问洗呵铩防镉小迂暰芙稹豢鬃优u，‘子路受?！豢鬃颖頁P的故事，擁有一個付出和回報的制度，才能夠讓更多人參與社區(qū)事務。”

康城體量大，將其分成幾個片區(qū)，分別選舉業(yè)委會是否能減輕目前業(yè)委會的工作負擔呢?郭琪安對此回應：這樣肯定能使業(yè)委會的工作更加方便地進行，但實際上無法實施?？党欠譃樗钠冢恳黄?,000～4,000戶，即便分成四個片區(qū)，各自也都還屬于很大的小區(qū)。而且，如果將小區(qū)進行拆分，維修資金也必然要拆分，公共道路的歸屬、維修問題又將如何拆分?這些都是要面臨的具體問題?！八?，理想是很美好的，但現(xiàn)實往往是很殘酷的?！?/p>