6月中旬，白沙東四環(huán)和關(guān)南地鐵旁的兩個(gè)公寓項(xiàng)目的人氣刷引起了朋友圈爆破。

所給價(jià)格和政策空前給力，東四環(huán)的公寓7XXX，在明年交房的情況下做了5年十次FQ，管南的公寓價(jià)格較之前每平直降2000多，也搞了兩年FQ。

好幾個(gè)朋友微信問我能不能買？我的回答一律是不建議碰，公寓產(chǎn)品不適合普通人投資。

有些朋友聽勸，及時(shí)止住沒買。

也有的朋友實(shí)在經(jīng)受不了誘惑，還是決定下手。對(duì)于這類朋友，我只能送您一句我娃兒的金句：

祝你好運(yùn)，兄弟！

水木社區(qū)BBS上有關(guān)于人生三大悲劇的精辟總結(jié)：泡妞泡成老公、炒房炒成房東、炒股炒成股東。這三大悲劇有相通之處，都屬于將流動(dòng)資產(chǎn)炒成了固定資產(chǎn)。

用投資的概念來框定的話，以上三大悲劇皆屬于套牢式投資。醒醒吧老鐵，你的房產(chǎn)投資可能是被割韭菜

很不幸，購買公寓就屬于“炒房炒成房東”這款。

所謂房產(chǎn)投資，是通過低價(jià)入手，高價(jià)賣出的方式，以二次交易來實(shí)現(xiàn)貨幣變現(xiàn)，賺取中間差價(jià)。如果這個(gè)產(chǎn)品基本上沒有二次交易的的可能，不存在高價(jià)賣出這一環(huán)節(jié)，那么你入手的低價(jià)意義便不是太大。

公寓屬于一次性大筆投入之后，在較長時(shí)間內(nèi)獲取小額穩(wěn)定現(xiàn)金流的模式。這種模式其實(shí)比較常見，我們熟知的分紅型保險(xiǎn)就屬于這一類。

分紅型保險(xiǎn)可能很多人不會(huì)買，但是公寓產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)惠包裝之后很多人會(huì)心動(dòng)。

目前鄭州市場(chǎng)上公寓產(chǎn)品是過剩的。截止2020年的第一季度，鄭州市公寓庫存296.5萬方，按照近一年月均去化9萬方計(jì)算，年均去化周期34個(gè)月。

這也就是說，在鄭州公寓市場(chǎng)不新增供應(yīng)的前提下，目前剩余的公寓產(chǎn)品還能賣2年10個(gè)月。

然而，市場(chǎng)上的新的公寓產(chǎn)品還在源源不斷地供應(yīng)，2020年的一季度公寓供應(yīng)38.6萬㎡，相較于去年的一季度上漲50%。

公寓產(chǎn)品明明不好賣，為何開發(fā)商還在源源不斷地進(jìn)行公寓的供應(yīng)？

其實(shí)開發(fā)商也不想啊，但是自己拿的商業(yè)地塊，含著淚也要賣完。近幾年商鋪、寫字樓的銷量一直低位徘徊。為了更快的實(shí)現(xiàn)銷售回款，大批的商務(wù)辦公和商業(yè)地塊的產(chǎn)品規(guī)劃成了公寓。

所以，可以這樣理解，因?yàn)楣⑾噍^于寫字樓和商鋪更加好賣一些，能夠更快實(shí)現(xiàn)回款，所以開發(fā)商將產(chǎn)品做成了公寓。這是一種被動(dòng)選擇。

公寓產(chǎn)品使得開發(fā)商的銷售和回款加快，但是在銷售的過程中購房者成了接到最后一棒的人。

對(duì)于普通購房者來說，公寓這種產(chǎn)品，居住、投資皆不適宜。

從居住角度來說，相較于住宅，它的劣勢(shì)非常明顯。

在我國，住房是承載落戶、教育等各項(xiàng)資源的集合體，而公寓則僅僅具有居住的功能。

1、不能落戶、不能上學(xué)的尷尬使得公寓居住功能受到了閹割

年輕人來到城市拼搏，是為了留在城市。在城市買房是為了安家落戶。公寓產(chǎn)品不能落戶，也不能劃片入學(xué)。

這兩個(gè)致命傷，使得它的居住功能大打折扣，它無法滿足年輕人在城市落地生根的需求，也無法滿足一個(gè)家庭的長期居住需求。

2、商水商電、不通天然氣，抬高居住成本，滿足不了正常居住條件

公寓產(chǎn)品的這方面劣勢(shì)其實(shí)很多人都知道，大部分公寓小區(qū)的用水用電是按照商業(yè)水電進(jìn)行收費(fèi)。

另外，由于公寓的戶型設(shè)計(jì)，絕大多數(shù)沒有獨(dú)立的廚房，無法通天然氣，所以在公寓居住的同學(xué)們都是各顯神通，電磁爐、空氣炸鍋、壁掛爐等等電器用起來。

3、超高密度、筒子樓設(shè)計(jì)，不滿足日照的排布，缺乏園區(qū)氛圍的居住環(huán)境

因?yàn)橐话銓儆谏虅?wù)辦公或者商業(yè)用地，所以公寓項(xiàng)目的容積率比較高，較高的容積率造成了筒子樓的設(shè)計(jì)，居住密度很高。

同時(shí)，園區(qū)環(huán)境上，公寓產(chǎn)地塊很多沒有景觀和園區(qū)規(guī)劃，這就無法形成社區(qū)的居住氛圍。室內(nèi)環(huán)境上，公寓的戶型一般為狹長的長方形，不用像住宅一樣滿足基本日照，所以室內(nèi)的通風(fēng)采光效果不會(huì)太好。

一句話，公寓實(shí)際的居住體驗(yàn)感并不是太好。

從居住的角度來看，公寓因?yàn)樗木幼」δ苁艿胶艽蟮南拗?，所以僅可以作為自由瀟灑的單身貴族的短暫棲息地。

從投資的角度來看，公寓產(chǎn)品的投資是一筆不太劃得來的買賣。

1.套牢式投資究竟是賺是賠

置業(yè)顧問在銷售公寓時(shí)，經(jīng)常會(huì)描述一個(gè)概念。公寓是一只老母雞，買了以后，每年都可以收雞蛋，一次投入，終身受益。這是對(duì)于套牢式投資最完美的包裝解釋。聽起來相當(dāng)牛逼。

實(shí)際情況真的是這樣嗎？我們來做一個(gè)測(cè)算，拿高鐵片區(qū)位置相當(dāng)不錯(cuò)的萬科譽(yù)作為舉例。

22平的公寓當(dāng)年售價(jià)1.75萬/平，總價(jià)約38.5萬。其中首付19.25萬，每月月供約2100元。目前網(wǎng)上租金1800元/月。

按照一直有穩(wěn)定租客的情況下進(jìn)行測(cè)算：

租金按照每年5%進(jìn)行遞增。因?yàn)榍?0年要還月供，我們先計(jì)算前10年收益：

10年租金收益為271652元，10年月供支出為252000元，10年內(nèi)的純收益為19682元。

對(duì)，你沒看錯(cuò)，整整10年，這套公寓能給你帶來的純收益為19682元。

那么這套公寓多少年才能將首付和月供成本全部回收呢？

答案是15年，也就是說，需要經(jīng)過15年的長期出租，保持租金每年5%上漲，不空租、不算通脹的情況下才能將前期投入的成本收回來。

15年房齡的住宅已經(jīng)破敗，遑論15年房齡的公寓，所以到該享受租房純收益時(shí)你的公寓是否還有出租價(jià)值。

公寓的出租是靠居住價(jià)值來實(shí)現(xiàn)，放到租房市場(chǎng)上它除了要與數(shù)目眾多的公寓來競(jìng)爭(zhēng)之外，還要與鄭州萬千個(gè)住宅社區(qū)去競(jìng)爭(zhēng)。

閹割版的居住功能使得它很難滿足家庭居住需求，使得它的租房人群框定在漂泊在城市的年輕人身上，客群的收窄使得出租的難度又進(jìn)一步增加。

在公寓投資的時(shí)間長河里，保持它的滿租和租金收益率很難。

2.公寓投資對(duì)于杠桿的運(yùn)用不充分，卻平添更高的交易稅費(fèi)

投資買房講求杠桿率，也就是掏更少比例的首付，去撬動(dòng)更高金額的房產(chǎn)。住宅的首套比例30%，貸款可以貸30年。公寓因?yàn)閷儆谏虡I(yè)、辦公性質(zhì)，首付比例50%，貸款只可貸10年。

相比之下，同樣的首付和月供能力，能夠撬動(dòng)的房產(chǎn)金額是不一樣的。

杠桿運(yùn)用不充分，但交易的稅費(fèi)卻相對(duì)較高。一手的公寓契稅為4%，相較于住宅處于高水平。

3.公寓買了之后真的賣不出去嗎？

是的，真的賣不出去。

大家都在說公寓二次交易的稅費(fèi)成本很高，所以賣不出去。公寓的二次交易稅費(fèi)項(xiàng)很多，包含契稅、增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、地方教育附加等稅種，合計(jì)下來總稅率能占到總價(jià)的10%-20%。

有的著急出手的賣家大筆一揮，稅我愿意承擔(dān)，總可以賣了吧。然而事實(shí)是還是太難，因?yàn)槭袌?chǎng)上你很難找到愿意接手的買家。

可以這樣說，二手公寓市場(chǎng)基本上不存在。

很多人進(jìn)行公寓投資，只看到了低價(jià)，持著撿便宜的心理倉促入局。投資不是買白菜，買入是為了更好的賣出，流動(dòng)性是比價(jià)格還重要的東西。

投資最大的悲劇就是將流動(dòng)資產(chǎn)炒成了固定資產(chǎn)。

在投資的這個(gè)局，我們做不了鐮刀，也不要做韭菜。

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