最近東莞市政府官網(wǎng)發(fā)布了《東莞市三限房（共有產(chǎn)權(quán)住房）建設(shè)和分配試點(diǎn)方案》，明確了三段住宅建設(shè)模式、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售對象等。

根據(jù)《方案》，東莞市委市政府決定選取虎門、長安、鳳崗、塘廈、大朗等5個鎮(zhèn)開展三限房（共有產(chǎn)權(quán)住房）建設(shè)試點(diǎn)。

《方案》指出，這一舉措是為落實(shí)中央“房住不炒”要求，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，進(jìn)一步完善東莞住房供應(yīng)體系，將三限房試點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)和分配工作落到實(shí)處，努力解決東莞穩(wěn)定就業(yè)無房群眾的居住剛需和后顧之憂，并適度兼顧資產(chǎn)保值需求。

什么是三限房？（共有產(chǎn)權(quán)住房）

三限房項(xiàng)目堅(jiān)持商品住房屬性，按照市場化商品房模式進(jìn)行建設(shè)和銷售，按照限房價、限地價、限銷售對象原則，公開出讓土地，相關(guān)內(nèi)容由東莞市自然資源局在土地招拍掛公告文件中明確。

（一）共有產(chǎn)權(quán)。三限房由政府指定的代持機(jī)構(gòu)（東莞實(shí)業(yè)投資控股集團(tuán)有限公司或其下屬全資公司作為代持機(jī)構(gòu)）與承購人按份共有。承購人按總價的50%出資購買50%產(chǎn)權(quán)，另50%產(chǎn)權(quán)由代持機(jī)構(gòu)持有。購買三限房享有與普通商品住房同等的教育、醫(yī)療、戶政、養(yǎng)老、住房公積金等公共服務(wù)權(quán)益。代持機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)三限房項(xiàng)目的運(yùn)營管理，履行政府委托職責(zé)，具體管理細(xì)則由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局另行制定。

（二）限房價。東莞市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局根據(jù)所屬區(qū)域（園區(qū)、鎮(zhèn)街）2020年以來一手商品住房成交均價以及商住用地拍賣成交價，預(yù)測三限房銷售期間所屬區(qū)域（園區(qū)、鎮(zhèn)街）的房價水平，合理確定三限房最高銷售均價，具體限價在土地出讓前測算確定。單套住房銷售單價以銷售均價為基礎(chǔ)，結(jié)合房屋樓層、朝向等因素確定，上下浮動比例不超過10%。

（三）競地價。東莞市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、自然資源局會同所屬園區(qū)、鎮(zhèn)街，根據(jù)三限房最高銷售均價及合理開發(fā)建設(shè)成本確定土地競拍價。按照東莞現(xiàn)行一手住宅價格備案規(guī)則測算土地競拍總價，在此總價一半的基礎(chǔ)上，下浮10%（不低于評估價的50%）作為起拍價，如低于評估價50%，取評估價50%作為起拍價；上浮10%作為最高限價。當(dāng)競買人報價達(dá)到上限時，仍有兩個或兩個以上的競買人要求競買的，按照終次報價規(guī)則確定競得人。

誰可以買？

根據(jù)《方案》，承購人應(yīng)同時符合以下條件：

● 有配偶或共同生活子女，承購人及其配偶、共同生活子女在東莞均無自有產(chǎn)權(quán)住房，且申購前3年內(nèi)在東莞市沒有住房轉(zhuǎn)移登記記錄；

● 具有東莞戶籍且在莞累計繳納養(yǎng)老保險滿3年，或不具有東莞戶籍但在莞累計繳納養(yǎng)老保險滿5年；

● 與三限房銷售區(qū)域用人單位簽訂勞動合同并逐月繳納養(yǎng)老保險滿1年（勞動合同簽訂單位與養(yǎng)老保險繳納單位須一致）；

● 具備以下條件之一：大?；蛞陨蠈W(xué)歷，中級工或以上職業(yè)技能，助理級或以上職稱。

三限房建筑面積在70-80平方米

東莞住建部門表示，三限房（共有產(chǎn)權(quán)住房）采用配售的保障形式，這與公共租賃住房和保障性租賃住房的實(shí)物配租的保障形式不同。共有產(chǎn)權(quán)住房政策的出臺，完善了東莞市租購并舉的住房保障制度。

5個試點(diǎn)鎮(zhèn)普通商品住房價格均高于東莞全市平均水平，承購人按總價的50%出資購買50%產(chǎn)權(quán)，另50%產(chǎn)權(quán)由代持機(jī)構(gòu)持有，房屋歸承購人使用，并行使業(yè)主權(quán)利，減輕了承購人購房的資金壓力。

目前，試點(diǎn)鎮(zhèn)結(jié)合城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)行項(xiàng)目選址，選取的地塊安排在安居需求較為集中、配套設(shè)施較為齊全、功能完善的區(qū)域。三限房建筑面積在70-80平方米，戶型為兩房兩廳一衛(wèi)或三房兩廳一衛(wèi)，實(shí)施基本裝修交付。同時，購買三限房享有與普通商品住房同等的教育、醫(yī)療、戶政、養(yǎng)老、住房公積金等公共服務(wù)權(quán)益。

創(chuàng)新保障住房分配模式

根據(jù)優(yōu)先保障和公平、公正、公開原則，三限房分配按照兩個階段進(jìn)行：第一階段定向分配，優(yōu)先保障所屬區(qū)域穩(wěn)定就業(yè)的制造業(yè)技能型無房群體；第二階段公開抽簽分配，定向分配后若有剩余房源的，面向所屬區(qū)域符合基本條件的人員抽簽分配。三限房房源取得銷售許可后1年內(nèi)未銷售完畢的，在全市范圍內(nèi)接受符合銷售對象基本條件的人員申請，并抽簽分配。

政府產(chǎn)權(quán)部分也可購買

值得關(guān)注的是，此次東莞“三限房”明確了“政府產(chǎn)權(quán)部分也可購買”，即承購人取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿5年且入戶東莞滿3年的，可按市場評估價8折獲得完全產(chǎn)權(quán)；莞香卡、玉蘭卡持有者可分別按市場評估價7折、5折購買。

另外，在“退出模式”中，承購人取得“三限房”不動產(chǎn)權(quán)證書達(dá)到限售年限的，允許一次性轉(zhuǎn)讓其所持有的全部產(chǎn)權(quán)份額。承購人可按雙方協(xié)商自愿原則轉(zhuǎn)讓給政府指定代持機(jī)構(gòu)或其他符合條件的申請人，申請人應(yīng)符合“三限房”銷售對象的基本條件，受讓資格由所屬園區(qū)、鎮(zhèn)街核定；承購人和受讓人自行商定轉(zhuǎn)讓價格，并按相關(guān)規(guī)定承擔(dān)各自應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)。

因地制宜

廣東已出臺共有產(chǎn)權(quán)住房指導(dǎo)意見

值得關(guān)注的是，2021年國務(wù)院政府工作報告在提到“解決好大城市住房突出問題”時明確指出，通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給。早在2018年，廣東就選取了廣州、深圳、珠海、佛山、茂名試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房。

2020年7月，廣東印發(fā)了《關(guān)于因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》），對全省共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)、分配、供后管理進(jìn)行指導(dǎo)，明確共有產(chǎn)權(quán)房由政府與承購人共同出資，承購人原則上產(chǎn)權(quán)份額不低于50%。《意見》還規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房建筑面積不超120平方米，各地結(jié)合實(shí)際，合理確定建筑套型和建筑面積標(biāo)準(zhǔn)。

《意見》明確，共有產(chǎn)權(quán)住房目前面向城鎮(zhèn)無房家庭。同時借鑒北京、上海將共有產(chǎn)權(quán)住房覆蓋非戶籍人口的做法，符合條件的人才、城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、在粵工作和生活的港澳居民等都納入供應(yīng)范圍，并提出可將人才住房納入共有產(chǎn)權(quán)住房。但《意見》也強(qiáng)調(diào)，每戶家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。

另外，共有產(chǎn)權(quán)住房與其他政策性商品住房的最大不同是封閉運(yùn)行?！兑庖姟访鞔_，原則上承購人取得共有產(chǎn)權(quán)住房不動產(chǎn)權(quán)證書滿5年的，允許轉(zhuǎn)讓其所持有的全部產(chǎn)權(quán)份額，同時承購人因特殊原因確需退出時允許產(chǎn)權(quán)退出。但不論轉(zhuǎn)讓還是退出，都要由住房保障主管部門或其委托的代持機(jī)構(gòu)通過綜合評分、搖號抽簽等方式，將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他符合規(guī)定條件的申請人，而這也是與其他政策性商品住房最大的不同。

分析認(rèn)為，東莞首次將“三限”模式和共有產(chǎn)權(quán)房相結(jié)合，體現(xiàn)了共有產(chǎn)權(quán)制度不斷優(yōu)化和調(diào)整的導(dǎo)向。

對購房人來說，只需要認(rèn)購50%的產(chǎn)權(quán)就可獲得住房，這樣一來可以大大降低購房成本。在行政端的需求抑制型調(diào)控外，共有產(chǎn)權(quán)三限房則是住房制度改革一種嘗試，也是樓市調(diào)控的長效機(jī)制。

部分來源 / 東莞日報

編輯 / 楊夢同