昨天下午，朋友圈在自由貿(mào)易區(qū)，特別是部分房地產(chǎn)從業(yè)者，迅速打著自由貿(mào)易區(qū)的旗號(hào)開(kāi)始營(yíng)銷。蘇州最近不知道房地產(chǎn)行情，以為公園房?jī)r(jià)短期內(nèi)還能再上漲，就此打住吧，雖然是夏末，但還是建議減肥儲(chǔ)備冬季。

01 壹

對(duì)自貿(mào)區(qū)的利好，和各位一樣持肯定態(tài)度，這點(diǎn)毫無(wú)疑問(wèn)。但不知道各位是否關(guān)注過(guò)現(xiàn)在全國(guó)有多少自貿(mào)片區(qū)

加上昨天擴(kuò)容的，全國(guó)一共43個(gè)

13年，上海市

15年，廣東：（南沙、深圳、珠海）；福建：（平潭、廈門、福州）；天津市

17年，遼寧：（沈陽(yáng)、大連、營(yíng)口）；浙江：（舟山島）；河南：（鄭州、洛陽(yáng)、開(kāi)封）；湖北：（武漢、襄陽(yáng)、宜昌）；重慶市；四川?。海ǔ啥?、瀘州）；陜西：（西安、西咸、楊凌）

19年，江蘇：（蘇州、南京、連云港）；山東：（濟(jì)南、青島、煙臺(tái)）；廣西：（南寧、欽州港、崇左）；河北：（雄安、正定、曹妃甸、大興機(jī)場(chǎng)）；云南：（昆明、紅河、德宏）；黑龍江：（哈爾濱、黑河、綏芬河）

自13年上海自貿(mào)區(qū)開(kāi)始，兩年擴(kuò)容新增一次，15年新增了7個(gè)片區(qū)，17年新增了16個(gè)，今年新增了19個(gè)。

把新增數(shù)字捋一捋其實(shí)很明顯，自貿(mào)片區(qū)越來(lái)越不“值錢”了。

蘇州自貿(mào)片區(qū)這個(gè)身份，能帶來(lái)多少利好，各位應(yīng)該打個(gè)問(wèn)號(hào)，長(zhǎng)期觀望，而不是一根感嘆號(hào)后無(wú)腦梭哈。

各個(gè)自貿(mào)區(qū)肩負(fù)使命不同，江蘇自貿(mào)區(qū)如下：

“江蘇自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)圍繞打造開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)發(fā)展先行區(qū)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)示范區(qū)，提出了提高境外投資合作水平、強(qiáng)化金融對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支撐和支持制造業(yè)創(chuàng)新發(fā)展等方面的具體舉措”

字面上理解有三個(gè)要點(diǎn)：

1、實(shí)體經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展和轉(zhuǎn)型

2、提高外資合作

3、金融對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支撐

這三個(gè)要點(diǎn)和房地產(chǎn)一毛錢關(guān)系不搭，并且房?jī)r(jià)過(guò)高會(huì)嚴(yán)重影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可以說(shuō)兩者存在對(duì)立關(guān)系。要知道中國(guó)實(shí)體制造代言人董小姐，對(duì)房地產(chǎn)可是恨的牙癢癢。

所以，自貿(mào)區(qū)來(lái)了，對(duì)樓市最大的影響是什么？

答案是“講故事”

02 貳

幾年前，還沒(méi)有限價(jià)房的時(shí)候，樓市特別喜歡講故事，如果在甲方做策劃的時(shí)間夠長(zhǎng)，那一定有能力出本故事大集。

各家開(kāi)發(fā)商，講的故事也各不相同，比如碧桂園喜歡講五星級(jí)的家；仁恒喜歡講豪宅標(biāo)桿；萬(wàn)科喜歡講物業(yè)；融創(chuàng)喜歡講品質(zhì)等等

在那個(gè)年代，最好的文案不是江小白和杜蕾斯，而是各家房地產(chǎn)策劃，為了幾句宣傳語(yǔ)，對(duì)著電腦撓禿了頭。

而自貿(mào)區(qū)，就給了一個(gè)大的故事方向

今天看到的一句宣傳語(yǔ)，比以前顯得功力弱了很多，太過(guò)隨意

“自貿(mào)區(qū)的精裝復(fù)式公寓，搶先占有，即將封盤漲價(jià)！”

園區(qū)的一些公寓，銷售一直老大難，賣了很多年，不管分銷還是總包換了一批又一批，可不知道為什么，卻一直有房子賣，這次抓住自貿(mào)區(qū)風(fēng)口，想再忽悠一批人入套，建議各位慎重再慎重

有本事你封盤漲價(jià)給大伙看看熱鬧

你去那些公寓售樓處，問(wèn)銷售自貿(mào)區(qū)有什么利好，他們會(huì)把提前準(zhǔn)備的說(shuō)辭，背一遍給你聽(tīng)，回答足夠官方還沒(méi)有任何紕漏。

但你要是換個(gè)咨詢方式，效果就不一樣了。

“這么好的公寓，反正也不限購(gòu)，怎么不叫親戚來(lái)投資幾套？”

在這里給大家一個(gè)建議，在如今限價(jià)新房的年代，但凡看到任何樓盤營(yíng)銷廣告硬套自貿(mào)區(qū)，那賣的一定不咋滴。

現(xiàn)在限價(jià)房巴不得你不來(lái)跟他們開(kāi)發(fā)商自己人搶房源，哪可能還用自貿(mào)區(qū)來(lái)營(yíng)銷講故事。

03 叁

回到前文說(shuō)的“地產(chǎn)過(guò)冬”這個(gè)問(wèn)題，關(guān)注過(guò)之前文章的都知道，園區(qū)5月調(diào)控新政后，手動(dòng)統(tǒng)計(jì)了貝殼園區(qū)熱門小區(qū)的成交量，整體下滑80%左右，7月24日，蘇州限購(gòu)加碼，全境二手5年限售。

8月，受724新政影響最大的獅山板塊，二手房成交量斷崖式下跌，從個(gè)人了解的數(shù)據(jù)來(lái)看，下跌幅度比園區(qū)80%更高一些。

必須承認(rèn)，今年蘇州的二手房市場(chǎng)，基本被凍結(jié)了。站在這樣的市場(chǎng)上，去展望明年，才覺(jué)的更加可怕，沒(méi)有人知道會(huì)怎樣。

7月30日，中央政治局會(huì)議，在房住不炒的大環(huán)境下，第一次提到了“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”

8月20日，央行行長(zhǎng)關(guān)于房貸利率也提到了，不會(huì)使房貸利率下降。

相比小范圍城市利好消息刺激，房地產(chǎn)大環(huán)境并沒(méi)有改變，房貸利率也沒(méi)有下降，蘇州二手房成交量依然在持續(xù)下滑，政策剛剛加碼等等。不是我悲觀急著過(guò)冬，而是跟任何業(yè)內(nèi)人士聊天，對(duì)近兩年內(nèi)的市場(chǎng)，都樂(lè)觀不起來(lái)。

從業(yè)至今也有多年，對(duì)市場(chǎng)基本認(rèn)識(shí)還存在一些辯知能力，年初文章主推的幾個(gè)地段漲幅都很理想，推薦買房時(shí)間點(diǎn)，卡的也還算可以，不信可以回頭再翻翻文章。

說(shuō)這些一是為了證明，業(yè)務(wù)能力還算過(guò)關(guān)，二是為了說(shuō)一聲，不太看好接下來(lái)的市場(chǎng)。

因此，不要因?yàn)橐粋€(gè)自貿(mào)區(qū)的故事，做出和目前房市下行基調(diào)偏離的決定，喜歡講故事的賈布斯，至今還沒(méi)有回國(guó)。