金家麗/在北京

3月22日，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)再次掀起波瀾。

當(dāng)天《成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》出爐，從住宅用地供應(yīng)管理、房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制、金融審慎監(jiān)管及市場(chǎng)秩序監(jiān)管等七個(gè)方面提出16條措施。

據(jù)成都市住建委解讀，政策出臺(tái)背景是為貫徹“房住不炒”決策部署，持續(xù)保持生活成本競(jìng)爭(zhēng)力，保持房?jī)r(jià)收入比在全國(guó)主要城市中的優(yōu)勢(shì)地位。

近一年來(lái)，這座“西部網(wǎng)紅城”憑借供需兩旺的樓市表現(xiàn)力，屢屢引發(fā)關(guān)注。2020年2172萬(wàn)平米的新建商品住宅成交面積，同比上漲7%；截至今年2月，新房?jī)r(jià)格同比上漲6.5%，二手房?jī)r(jià)格同比上漲9.3%，二手房?jī)r(jià)漲幅居全國(guó)70城第四。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，繼住建部今年先后赴杭州、無(wú)錫、成都及西安督導(dǎo)調(diào)研房地產(chǎn)工作后，成都此次“補(bǔ)丁式”調(diào)控政策符合市場(chǎng)預(yù)期?！靶抡?duì)熱點(diǎn)樓盤施行限售期延長(zhǎng)等措施，將明顯引導(dǎo)后續(xù)市場(chǎng)降溫，開發(fā)商也需關(guān)注當(dāng)?shù)毓┑亟Y(jié)結(jié)構(gòu)，在拿地模式上與之進(jìn)一步匹配。”

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓預(yù)判，新政出臺(tái)需要一段緩沖期，預(yù)計(jì)當(dāng)?shù)貥鞘性诙径扔兴禍亍?/p>

調(diào)控全面升級(jí)，封堵“3倍人數(shù)”熱門盤

延長(zhǎng)“網(wǎng)紅盤”限售期限、成立二手房?jī)r(jià)格參考機(jī)制、法拍房納入限購(gòu)等，此次成都“新政16條”傳遞了多重關(guān)注點(diǎn)。

土地供應(yīng)管理上，2021年全市住宅用地供應(yīng)增長(zhǎng)20%，保障性住房用地“應(yīng)保盡?！?；中心城區(qū)實(shí)行出讓、公告“兩集中”；超“三道紅線”房企及重大失信行為競(jìng)買人不得參與競(jìng)拍。

住房交易管理上，登記購(gòu)房人數(shù)在當(dāng)期準(zhǔn)售房源數(shù)3倍及以上的項(xiàng)目，限售期限由3年延長(zhǎng)到5年；“法拍房”納入限購(gòu)；另建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。

金融審慎監(jiān)管上，調(diào)整差別化住房信貸政策，中心城區(qū)第二套住宅首付4成；嚴(yán)格審查個(gè)人住房貸款信息真實(shí)性，防范消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市。

新政另在房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制、市場(chǎng)秩序監(jiān)管等層面制定多條舉措，包括中心城區(qū)商住用地全面實(shí)施“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”出讓；打擊惡意炒作、借名買房、捂盤惜售等違規(guī)行為，涉嫌犯罪的移交司法機(jī)關(guān)。

與此次“新政16條”調(diào)控板塊相對(duì)應(yīng)，成都樓市此前產(chǎn)生了諸多看點(diǎn)?！叭f(wàn)人搖”“萬(wàn)元地”等印證了當(dāng)?shù)責(zé)衢T的樓市表現(xiàn)。

一二手房“剪刀差”下，成都近一年屢現(xiàn)“打新潮”。2020年，以恒大天府、自在軒、凱德卓錦萬(wàn)黛等為代表的“網(wǎng)紅盤”頻現(xiàn)萬(wàn)人搖號(hào)。其中7月份取證的盤凱德卓錦萬(wàn)黛，774套新推房源吸引報(bào)名搖號(hào)人數(shù)5.8萬(wàn)人，普通購(gòu)房者中簽率僅0.48%。

步入2021年，當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)冶南陽(yáng)御龍府等熱門剛需盤依舊被解讀為“頂流網(wǎng)紅盤”，憑借萬(wàn)元出頭的單價(jià)，未經(jīng)推出便受購(gòu)房者追捧。

嚴(yán)躍進(jìn)表示：“此次新政將‘人房比’超3倍樓盤的限售期限由3年延長(zhǎng)到5年，通俗來(lái)講就是對(duì)熱門樓盤出臺(tái)更嚴(yán)格的限售管控，為后期市場(chǎng)降溫。”

據(jù)成都市住建委解讀，對(duì)熱門樓盤管控在去年已有初步施展，為解決無(wú)房家庭居住問(wèn)題，當(dāng)?shù)?020年“9·14新政”便提出“登記購(gòu)房人數(shù)在當(dāng)期準(zhǔn)售房源數(shù)3倍及以上的，全部房源僅向已報(bào)名登記的無(wú)房居民家庭及棚改貨幣化安置住戶銷售”。

成都此次將“法拍房”納入限購(gòu)也有市場(chǎng)痕跡可尋。今年1月，高新區(qū)天悅府一套法拍房以高達(dá)178%的溢價(jià)率成交，單價(jià)高出小區(qū)二手房1.3萬(wàn)元/平方米。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，繼住建部今年先后赴杭州、無(wú)錫、成都及西安督導(dǎo)調(diào)研房地產(chǎn)工作后，成都此次調(diào)控政策收緊政策符合市場(chǎng)預(yù)期。

“這次新政形成了密集的，全方位的調(diào)控，后續(xù)影響有兩個(gè)方面?！彼麑?duì)此談到，“一是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，包括限購(gòu)政策升級(jí)、熱點(diǎn)樓盤限售期延長(zhǎng)等能夠減少惡意炒作；二是開發(fā)商需要注意后續(xù)市場(chǎng)降溫的可能，研究當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》坑玫氐刃滦凸┑啬Ｊ?，以便后續(xù)拿地模式跟當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)更精確地匹配。”

熱門樓市引發(fā)“補(bǔ)丁式”調(diào)控，預(yù)計(jì)二季度初步降溫

在謝逸楓看來(lái)，此次成都樓市新政的出臺(tái)背景，可以歸結(jié)為當(dāng)?shù)刳厽岬臉鞘鞋F(xiàn)狀?！捌湟唬啥挤?jī)r(jià)上揚(yáng)趨勢(shì)明顯，尤其是中心城區(qū)上漲非?？焖?；其二，當(dāng)?shù)匦路砍山涣坑辛司畤姷拿珙^；其三，越來(lái)越多的投資性需求和外部資金流入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)?！?/p>

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年成都房?jī)r(jià)延續(xù)一貫的上漲趨勢(shì)。2月份成都新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅為0.7%，同比漲幅6.5%；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅0.8%，同比漲幅9.3%。二手房?jī)r(jià)漲幅在全國(guó)70城排名第四。中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)顯示，目前成都新房?jī)r(jià)格19336元/平方米，二手房均價(jià)19477元/平方米。

雖受疫情影響，新房成交量也逆勢(shì)上揚(yáng)。樂(lè)居四川統(tǒng)計(jì)，2020年大成都范圍共計(jì)成交17.85萬(wàn)套新建商品住房，同比增長(zhǎng)約4.1%。但囿于“9·14新政”提高個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限等調(diào)控舉措，二手房成交量腰斬，4.89萬(wàn)套的成交量同比減少58%。一二手房呈明顯“剪刀差”，更多購(gòu)買力涌向“打新”。

土地市場(chǎng)上，大成都范圍已經(jīng)連續(xù)三年成交量超2萬(wàn)畝。當(dāng)?shù)厝ツ晖恋爻山唤痤~約1471億元，同比增加8.2%。樓面地價(jià)自去年7月便已突破2萬(wàn)元大關(guān)，位于高新區(qū)新川板塊的一宗地塊成交樓面價(jià)達(dá)2.07萬(wàn)元/平方米。

對(duì)于此次成都樓市“新政16條”后續(xù)執(zhí)行層面，各界專家亦有不同角度的解讀。

其中，針對(duì)引人關(guān)注的“房企超過(guò)‘三道紅線’不得參與土地競(jìng)拍”，謝逸楓認(rèn)為，該項(xiàng)措施存在施行難度，很難在全國(guó)開創(chuàng)先例。他告訴記者：“一些上市集團(tuán)擅長(zhǎng)套用‘馬甲’參與競(jìng)拍，換言之，他們可能在當(dāng)?shù)刈?cè)或控股一家公司來(lái)參與土地拍賣，‘三道紅線’想要真正限制企業(yè)拿地，落地起來(lái)會(huì)比較難。”

獨(dú)立財(cái)經(jīng)評(píng)論員周正國(guó)也對(duì)二手房參考價(jià)格機(jī)制等執(zhí)行層面表示關(guān)注：“二手房指導(dǎo)價(jià)格機(jī)制可以通過(guò)價(jià)格信號(hào)指揮棒功能，降低盲目追漲購(gòu)買，促進(jìn)理性購(gòu)房，當(dāng)然執(zhí)行機(jī)制很難在短期內(nèi)完善；對(duì)司法拍賣房進(jìn)行限制，可能影響不良資產(chǎn)處理的效率，只能權(quán)衡?！?/p>

另?yè)?jù)深圳市住建委的政策解讀，基于近期部分區(qū)域二手住房市場(chǎng)出現(xiàn)掛牌價(jià)格混亂、“抱團(tuán)漲價(jià)”等現(xiàn)象，成都因此借鑒深圳等城市的做法，擬建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。接下來(lái)，成都市住建局先期重點(diǎn)對(duì)熱點(diǎn)片區(qū)、熱點(diǎn)樓盤的二手住房實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行梳理，逐步形成區(qū)域網(wǎng)格化的二手住房參考價(jià)格，定期發(fā)布。

住房租賃市場(chǎng)也將成為當(dāng)?shù)亟酉聛?lái)的布局重點(diǎn)，當(dāng)?shù)刈〗ㄎ榻B：“接下來(lái)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃中單列租賃住房用地，占比不小于10%；未來(lái)五年全市將新增租賃住房30萬(wàn)套。”

謝逸楓預(yù)判：“成都的樓市真正降溫可能要到二季度才會(huì)顯現(xiàn)。新政策出臺(tái)后有一個(gè)政策緩沖期，等政策真正落地后，房?jī)r(jià)漲幅收窄、土地市場(chǎng)降溫的可能性才會(huì)有。”