面對(duì)高房?jī)r(jià)買房對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)是一件很難的事，所以全款買房更難。這時(shí)候，用按揭貸款買房也成為大多數(shù)人的選擇。(威廉莎士比亞，溫斯頓，住房，住房，住房，住房，住房，住房，住房)。

而關(guān)于房貸的問(wèn)題，也成為了不少購(gòu)房者不得不面對(duì)的一大難題。很多人為了能早日擺脫掉房奴的身份，在手頭資金稍微寬裕一點(diǎn)時(shí)，就想要趕緊提前還貸，認(rèn)為這樣能夠節(jié)省部分利息。

但是，提前還房貸真的能省錢嗎？在很多情況下，提前還房貸其實(shí)并不劃算。

最好不要提前還房貸的情況

首先，如果你的房貸享受有折扣利率，那么提前還貸就需要謹(jǐn)慎。因?yàn)橹灰氵x擇了部分提前還貸，那么就無(wú)法再享受到該折扣利率了，這樣就非常地可惜。

其次，如果你選擇了公積金組合貸款買房的話，那提前還貸就可能會(huì)導(dǎo)致公積金被停用，并按活期利率存起來(lái)，直到退休時(shí)才能提取。眾所周知，活期利率非常低，所以公積金里的這些資金在之后的收益里則是少之又少，這樣公積金就不能物盡其用了。

最后，如果你有高收益的投資渠道，且現(xiàn)階段的資金投資所產(chǎn)生的收益能夠高于提前還貸所節(jié)省的利息，那么從資金流動(dòng)的效用來(lái)看，就沒(méi)必要把資金拿來(lái)提前還房貸了。

另外，該不該提前還房貸最關(guān)鍵的其實(shí)是要考慮貨幣的貶值。如果你的房貸利息高于貨幣貶值的幅度，那當(dāng)然是最好趕快還；但如果你的房貸利息低于貨幣貶值的幅度，也就沒(méi)有提前還得必要了。有資料顯示，過(guò)去10年里，貨幣貶值的速度平均是14%，這是大大高于房貸利息的，而且如果你的房子還在不斷升值的話，那么將手頭的資金用來(lái)投資，再利用這些得到的收益來(lái)補(bǔ)貼利息就會(huì)更為劃算了。但是也要提醒的是，投資不易，需謹(jǐn)慎。

而如果完全沒(méi)有上述情況的困擾，這就意味著能提前還房貸了嗎？其實(shí)也不是。

超過(guò)這個(gè)時(shí)間提前還房貸意義不大

眾所周知，償還房貸主要有等額本金和等額本息兩種方式。

其中，等額本息是指在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款（包括本金和利息）；而等額本金是指在還款期內(nèi)，將貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息，其月供金額逐月減少。

舉個(gè)例子，假設(shè)貸款總額為200萬(wàn)元，貸款利率為5%，貸款年限30年，用安居客的房貸計(jì)算器一算，可以看到采用等額本息的還款方式的話，每月固定還款10736元；而采用等額本金的還款方式的話，第一個(gè)月還款13888元，之后逐月減少。兩種還款方式比較下來(lái)，等額本息的利息總額會(huì)更高，但前期的還款壓力卻會(huì)更小。

也就是說(shuō)，按照等額本息的計(jì)算方法，有70%的利息都集中在還款周期的前1/2的時(shí)間里，而還款周期的后1/2的時(shí)間里的利息僅占30%，所以超過(guò)還款總周期的1/2的時(shí)間才去提前還房貸的話，就節(jié)省不了多少利息了。也就是如果以30年的房貸年限計(jì)算的話，那么在最后的15年里去提前還本并不能減少太多的利息支出。

而按照等額本金的計(jì)算方法，本金在整個(gè)貸款期限內(nèi)沒(méi)有變化，只是利息呈現(xiàn)先多后少的趨勢(shì)。尤其在還款周期前1/3的時(shí)間里，利息占了絕大部分，所以如果超過(guò)還款周期前1/3的時(shí)間才去提前還房貸的話，同樣也節(jié)省不了多少利息。也就是如果你的房貸年限是30年，那在最后20年里去提前還掉本金，利息減少得也不會(huì)太多。

而且要注意的是，如果購(gòu)房者在還款初期想要提前還貸的話，銀行可能會(huì)要求你支付違約金，不同銀行針對(duì)提前還貸的違約金情況也不相同，這需要購(gòu)房者與銀行溝通協(xié)商。所以提前還房貸的時(shí)機(jī)如果不對(duì)，那購(gòu)房者不僅不能節(jié)省太多的利息，反而可能會(huì)“白送錢”。

總而言之，購(gòu)房者最好不要輕易提前還貸，想要提前還貸的，一定要事先規(guī)劃好，找準(zhǔn)時(shí)機(jī)再行動(dòng)，不要等到吃虧了才后悔。

關(guān)于提前還貸，你怎么看？你覺(jué)得應(yīng)該提前還貸嗎？歡迎下方留言。