Q:二手房轉(zhuǎn)讓滿兩年的房子，買賣雙方分別需要繳納什么稅？

A:對其他個人在不到兩年的5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的住宅征收的稅金(費(fèi)用)如下：

一、賣方

1.免征增值稅(適用于北京市、上海市、廣州市、深圳市以外的地區(qū))

2.免除印花稅(財稅〔2008〕137號)

3.免除土地增值稅(財稅〔2008〕137號)

4.個人所得稅(稅金是財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入)

(1)按事實(shí)征收：應(yīng)納稅額=(不含稅轉(zhuǎn)讓收入-財產(chǎn)成本值-合理費(fèi)用)* 20%。

注意：受贈人取得贈與人無償贈與的房產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)房產(chǎn)的，不得核定征收個人所得稅，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。（國稅發(fā)﹝2006﹞144號）應(yīng)納稅額=【轉(zhuǎn)讓收入—原捐贈人取得該房屋的實(shí)際購置成本（即房產(chǎn)原值）—贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費(fèi)】*百分之二十（稅率）（財稅[2009]78號）個人轉(zhuǎn)讓離婚析產(chǎn)房屋所取得的收入，允許扣除其相應(yīng)的財產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后，余額按照規(guī)定的稅率繳納個人所得稅；其相應(yīng)的財產(chǎn)原值，為房屋初次購置全部原值和相關(guān)稅費(fèi)之和乘以轉(zhuǎn)讓者占房屋所有權(quán)的比例。（國稅發(fā)〔2009〕121號）

（2）按征收率核定征收

②莆田：不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，按轉(zhuǎn)讓收入的百分之一核定征收。（國家稅務(wù)總局莆田市稅務(wù)局公告2018年第8號）注意：個人取得房屋拍賣收入，不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，按轉(zhuǎn)讓收入的百分之三計算征收個人所得稅。（國稅函﹝2007﹞1145號）

二、買方

1．印花稅（稅目為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)）：買方為個人的免征印花稅（財稅﹝2008﹞137號）；買方為單位的按照合同金額的萬分之五貼花。

2．契稅

（1）計稅依據(jù)為成交價格

（2）稅率

①買方為個人的：對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按百分之一的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按百分之一點(diǎn)五的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按百分之一的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按百分之二的稅率征收契稅。（財稅﹝2016﹞23號）。個人購買家庭第三套及以上住房的，按百分之三稅率征收契稅。

②買方為單位的：稅率為百分之三。家庭唯一住房和第二套改善性住房由房產(chǎn)交易中心出具相關(guān)證明。莆田市行政服務(wù)中心已經(jīng)開設(shè)中心城區(qū)二手房一窗通辦窗口，您可以選擇合適的時間前往取號辦理。您若仍有其他不明之處，可撥打納稅服務(wù)熱線12366。若您需要更多詳盡的稅務(wù)二手房交易信息咨詢，歡迎致電：0594—2610390。感謝您對稅務(wù)工作的理解和支持！

(來源：莆田市稅務(wù)局)

附：二手房過戶注意事項(xiàng)

01二手房買賣過戶之買方咨詢

買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。

02二手房買賣過戶之簽合同

賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

03二手房買賣過戶之辦理過戶

買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

04二手房買賣過戶之立契

房地相關(guān)部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。

05二手房買賣過戶之繳納稅費(fèi)

稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

06二手房買賣過戶之辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)

交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

07二手房買賣過戶之銀行貸款

對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

08二手房買賣過戶之打余款完成交易

買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房買賣屋買賣合同全部履行完畢。

二手房買賣注意事項(xiàng)

01二手房買賣注意事項(xiàng)之房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

02二手房買賣注意事項(xiàng)之土地情況是否清晰

二手房買賣中應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點(diǎn)不劃算。

03二手房買賣注意事項(xiàng)之房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

04二手房買賣注意事項(xiàng)之交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

05二手房買賣注意事項(xiàng)之福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

06二手房買賣注意事項(xiàng)之市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

07二手房買賣注意事項(xiàng)之物管費(fèi)用是否拖欠

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。

08二手房買賣注意事項(xiàng)之單位房屋是否侵權(quán)

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

09二手房買賣注意事項(xiàng)之中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。

10合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。

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