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前言：

房子空著，能減免物業(yè)費嗎？

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條的規(guī)定，房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)已按照合同約定及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主以不享受或不需要獲得相關(guān)房地產(chǎn)服務(wù)為由，以抗辯為由，人民法院不予支持。

事實上，該規(guī)定回答了房子空置的情況下，能否免除物業(yè)費的問題。

顯然，房子的空置并不能免除物業(yè)費。但能否打折減少呢？具體看業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)協(xié)議相關(guān)約定。

對上述問題，我采集以下有關(guān)案例。

由各地生效判例可知，房屋空置的情況下，法院難以支持減免物業(yè)費的訴請。即使存在打折減少的規(guī)定或約定，也需符合一定程序，如是否向物業(yè)公司提出過空置的申請、備案等。法院對該類問題的態(tài)度是以不減免為主。

■ 相關(guān)案例

1、案號：（2019）贛0111民初2122號

本院認(rèn)為，第一物業(yè)公司與胡亞娟、寧澄宇之間的《前期物業(yè)服務(wù)合同》合法、有效。第一物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按約提供物業(yè)服務(wù)，胡亞娟、寧澄宇應(yīng)當(dāng)按約支付物業(yè)服務(wù)費與供暖費。

在胡亞娟、寧澄宇的房屋空置的第二年起，第一物業(yè)公司按全額收取服務(wù)費，并沒有違反合同約定與國家法律效力性的強(qiáng)制性規(guī)定，胡亞娟、寧澄宇要求第一物業(yè)公司返還多收的房屋空置期間（24個月）的物業(yè)服務(wù)費和2個年度的能源費，缺乏法律和合同依據(jù)，本院不予支持。

2、案號：（2019）遼1002民初2457號

本院認(rèn)為，被告系原告富虹物業(yè)所管理小區(qū)的業(yè)主，原告于2011年開始入住該房屋，正常交納了2011年至2015年的物業(yè)費，原、被告之間系物業(yè)公司和業(yè)主的關(guān)系，雙方形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，本院對該事實予以確認(rèn)，雙方均應(yīng)履行各自的權(quán)利和義務(wù)。

現(xiàn)被告拖欠物業(yè)費，系違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，依法交納物業(yè)費。

對于被告所辯稱的其欠費期間未在該房屋居住，因業(yè)主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由，要求減免物業(yè)費或拒交物業(yè)費，故對該辯稱本院不予采納。

3、案號：（2020）內(nèi)0203民初3754號

法院認(rèn)為，被告郁樂是包頭市昆都侖區(qū)保利香檳灣小區(qū)業(yè)主，原告為該小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，對包括被告房屋在內(nèi)的整個小區(qū)提供了安全保衛(wèi)、公共用地的清潔、綠化以及公用設(shè)施設(shè)備的維修等服務(wù)工作，被告應(yīng)繳納物業(yè)服務(wù)費。

關(guān)于被告提出其未入住應(yīng)減免物業(yè)費的問題，業(yè)主雖未入住，但物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)不因其未入住而不提供物業(yè)服務(wù)，且前期物業(yè)服務(wù)合同中約定因業(yè)主原因?qū)е路课菘罩?，業(yè)主需全額繳納物業(yè)費，故對被告的該項抗辯意見,本院不予采信。

■ 前言：

因物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，能否減免物業(yè)費？

物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的一般瑕疵，不支持減免物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的嚴(yán)重瑕疵，可酌情減少物業(yè)費。

■ 相關(guān)案例

4、案號：（2020）鄂0106民初12644號

物業(yè)公司起訴：要求業(yè)主支付支付物業(yè)費及滯納金。

業(yè)主：交房時說明上述質(zhì)量問題由原告進(jìn)行處理，但原告未履行職責(zé)，被告反復(fù)要求原告維修或賠償，但原告對于被告的正當(dāng)要求置之不理，房屋質(zhì)量問題至今未解決，造成的重大安全隱患給被告及其家人帶來了極大困擾。

小區(qū)垃圾桶未套垃圾袋，垃圾未及時清運，味道難聞；綠化維護(hù)不力，樹木枯萎；公共區(qū)域硬件設(shè)施破敗不堪，未及時修繕；電梯廳外墻開裂；小區(qū)排污管堵塞，原告不作為；兒童游樂設(shè)施存在安全隱患；業(yè)主侵占共有綠地，業(yè)主投訴，原告不作為；對于業(yè)主投訴、反映的問題，原告置之不理。

法院認(rèn)為，原告實際為被告小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，被告應(yīng)當(dāng)依約交納物業(yè)服務(wù)費，但因原告在提供物業(yè)管理服務(wù)過程中存在不足，根據(jù)個案情形，本院酌定減免被告應(yīng)支付的物業(yè)服務(wù)費。

5、案號：（2020）魯01民終5095號

一審法院認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的物業(yè)服務(wù)具有公共服務(wù)性質(zhì)，關(guān)系到小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主的切身利益，因此對于單個業(yè)主是否可以物業(yè)服務(wù)不到位為由拒交物業(yè)服務(wù)費，應(yīng)當(dāng)在衡量全體業(yè)主與個別業(yè)主利益的基礎(chǔ)上予以綜合判斷。

如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供了物業(yè)服務(wù)，僅僅是在服務(wù)的某些環(huán)節(jié)、某些區(qū)域做得不夠好，存在一般瑕疵，那么就不宜認(rèn)定單個業(yè)主可以以此為由拒交物業(yè)服務(wù)費，否則就會造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)運營經(jīng)費不足，無法維持正常的物業(yè)服務(wù)水平，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降，最終損害的是包括其他正常交納物業(yè)服務(wù)費業(yè)主在內(nèi)的全體業(yè)主的利益。

如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能提供基本的物業(yè)服務(wù)或提供的物業(yè)服務(wù)存在嚴(yán)重瑕疵，已經(jīng)造成物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化、安保、公共秩序等方面持續(xù)嚴(yán)重惡化，嚴(yán)重影響全體業(yè)主的正常生活，使全體業(yè)主的主要權(quán)利無法實現(xiàn)，則應(yīng)當(dāng)允許業(yè)主以此為由少交或免交物業(yè)服務(wù)費。

原告主張的問題均非物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的嚴(yán)重瑕疵，沒有造成涉案小區(qū)物業(yè)管理方面持續(xù)嚴(yán)重惡化從而嚴(yán)重影響全體業(yè)主的正常生活，故原告不能以此為由拒交物業(yè)費。

6、案號：（2019）蘇0312民申24號

本院認(rèn)為，本案中，巨易公司提供了物業(yè)服務(wù)，祁永瑞則應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)費，但物業(yè)公司在服務(wù)過程中存在服務(wù)不到位，管理不嚴(yán)，未及時整改等問題，在此情形下，根據(jù)公平合理的原則，本院酌定減少業(yè)主應(yīng)當(dāng)繳納的物業(yè)費，不違反有關(guān)法律規(guī)定，也符合合同中權(quán)利義務(wù)的約定，因此申請人認(rèn)為即使物業(yè)服務(wù)不到位，也不應(yīng)減免物業(yè)費，本院不予支持。

7、案號：（2019）蘇01民終3589號

本院認(rèn)為，林瀟與高力物業(yè)及案外人江蘇富通置業(yè)有限公司簽訂的《確認(rèn)函》系各方當(dāng)事人真實意思表示，不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，各方當(dāng)事人均應(yīng)按約履行。高力物業(yè)為林瀟所在小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，林瀟應(yīng)按照約定向高力物業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費用。

一審?fù)徶?，林瀟與高力物業(yè)均確認(rèn)案涉房屋處于空置狀態(tài)，高力物業(yè)亦同意按照物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的70%收取物業(yè)服務(wù)費，一審法院據(jù)此判令林瀟支付物業(yè)費5538元，并無不當(dāng)，本院予以維持。

關(guān)于林瀟主張高力物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，未能完整恰當(dāng)履行合同義務(wù)，故其有權(quán)拒絕繳納物業(yè)費或要求減免物業(yè)費的意見，本院認(rèn)為，一審法院已結(jié)合該事實駁回了高力物業(yè)請求林瀟支付滯納金的訴請，林瀟以此為由拒絕支付物業(yè)服務(wù)費，于法無據(jù)，本院不予支持。

8、案號：（2019）皖1503民初3373號

本院認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第41條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主僅因?qū)υ娴奈飿I(yè)服務(wù)不盡滿意而拒絕交納全部的物業(yè)費用，會導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的惡性循環(huán)，并由此影響到全體業(yè)主的利益，故被告以拒交物業(yè)管理費的方式來對抗，顯系不當(dāng)。

被告應(yīng)支付原告物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)管理費人民幣3332元。

9、案號：(2019)魯02民終5039號

關(guān)于焦點問題四，《青島市物價局物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（2012年9月15日起實行）第十六條規(guī)定 “ 業(yè)主大會成立前，房屋交付后空置一年以上的，其空置期間的物業(yè)服務(wù)費用按實際運行費用適當(dāng)減免，減免的具體費用由業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定?！?/p>

趙延慎主張自接受房屋裝修后至今未入住，屬空置多年住房，原審?fù)徍笕〉昧耸杖≠M用單位出具的零金額電腦系統(tǒng)記錄。

但趙延慎未提供證據(jù)證實就空置房物業(yè)費的減免與九昊公司協(xié)商過并達(dá)成了意見。趙延慎要求減免物業(yè)費的上訴理由不成立，不予支持。

10、 案號：（2019）蘇04民終2251號

物業(yè)公司面向全體小區(qū)業(yè)主提供的物業(yè)管理服務(wù)具有公共物品的性質(zhì)，關(guān)系到全體業(yè)主的切身利益，如允許個別業(yè)主以物業(yè)服務(wù)存在一般瑕疵為由拒交物業(yè)管理費用，將造成物業(yè)公司運營經(jīng)費不足，影響其維持正常服務(wù)，最終損害小區(qū)中其他正常交費的業(yè)主利益。

故此，在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系中，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)存在一般瑕疵并不足以構(gòu)成拒交物業(yè)費的正當(dāng)理由，只有當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)有較大瑕疵，影響業(yè)主正常生活時，相關(guān)業(yè)主才可以此為抗辯理由減免物業(yè)費。

本案中，楊國偉主張不需足額交納物業(yè)費用的證據(jù)并不充分，楊國偉主張前期物業(yè)費用因房屋空置未使用需打折，但其并未充分舉證證明此前曾長期空置，也未事先向天安運營常州公司說明備案；