來源|CCTV今天的聲明(微信號：cctvjrsf)

不經(jīng)過協(xié)商

偷偷調(diào)整價格

業(yè)主權益

如何得到保護？

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Q1

業(yè)委會個別成員未經(jīng)業(yè)委會和業(yè)主同意，私下與開發(fā)商簽訂了提高物業(yè)費的合同。

業(yè)主拒絕交納所漲價的物業(yè)費，現(xiàn)在物業(yè)向業(yè)主發(fā)了律師函，請問我們業(yè)主應該怎么辦？

A1:

業(yè)主是否能拒交漲價的物業(yè)費應分情況而定：首先，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十四條、第四十條相關規(guī)定，業(yè)委會應當和業(yè)主大會選聘的物業(yè)公司簽署物業(yè)服務合同，且物業(yè)費應由業(yè)主和物業(yè)公司依據(jù)一定的原則和收費辦法共同約定。然而據(jù)你所述，業(yè)委會個別成員未經(jīng)業(yè)主同意擅自和物業(yè)公司簽署漲價合同，該合同明顯違反上述條例強制性規(guī)定，依法應認定為無效合同。

被認定無效的物業(yè)費漲價合同自始不發(fā)生任何法律效力，在此過程中，如果個別業(yè)委會成員存在過錯給物業(yè)公司造成損失的，應當賠償物業(yè)公司損失；如果雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

其次，就該物業(yè)費漲價合同問題，建議業(yè)主可以依法提起訴訟，請求法院依法確認該合同無效。被確認無效后的合同自始不發(fā)生合同效力，業(yè)主無需交納多出的物業(yè)費，已經(jīng)交納的，可要求物業(yè)服務公司返還。另外，如果物業(yè)費漲價是因物業(yè)公司擅自擴大收費范圍、提高收費標準，業(yè)主依然可以拒絕支付違規(guī)收取的物業(yè)費。

最后，鑒于個別業(yè)委會成員存在損害業(yè)主利益的行為，建議小區(qū)業(yè)主可召開業(yè)主大會，共同決定更換業(yè)主委員會成員，維護自己的合法權益。

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Q2

我的同事借了我的錢沒還，她說把房子抵給我，但該房屋是沒有房產(chǎn)證的拆遷房，她說在房產(chǎn)證辦理前如果沒有還錢，就把房產(chǎn)證過戶到我的名下。她把拆遷協(xié)議原件給了我并寫下抵償協(xié)議，因為沒有房產(chǎn)證，不能辦理房產(chǎn)抵押。這套房子現(xiàn)有三個債權人，但是她就剩這套房子，不足以抵償全部債務，請問我有優(yōu)先受償權嗎？

A2:

根據(jù)你的描述，你并不享有該房屋的優(yōu)先受償權。首先，根據(jù)《民法典》第三百九十五條第一款第一項和第四百零二條相關規(guī)定，以房產(chǎn)做抵押的抵押權自登記時設立。你所說的房屋系拆遷房，沒有房產(chǎn)證，無法設立抵押權。

其次，你們用抵償協(xié)議約定來過戶房產(chǎn)，只是清償債務的履行方式 ，除非已完成房屋過戶，否則該協(xié)議并不形成優(yōu)于其他債權的利益。據(jù)你所說，該房屋目前并未過戶給你，抵償協(xié)議也不符合《民法典》所規(guī)定的不動產(chǎn)擔保物權設立形式，且該協(xié)議損害了其他兩個債權人的合法權利，破壞了債權平等受償?shù)脑瓌t，因此你不能以該抵償協(xié)議取得房屋的優(yōu)先受償權。

因此，鑒于三位債權人都不能取得房屋的抵押權，建議你盡快提起訴訟，在勝訴判決生效后向法院申請強制執(zhí)行該房屋，以便你能盡早實現(xiàn)債權。如果三位債權人都提起訴訟并申請了強制執(zhí)行，根據(jù)《最高人民法院關于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定》中關于多個債權人對被執(zhí)行人申請執(zhí)行和參與分配的相關規(guī)定，執(zhí)行法院會按照采取執(zhí)行措施的先后，決定債權人受償順序。

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Q3

之前貸款買了房子，準備和前女友結婚用，因為我的銀行流水當時不太好，害怕貸款審批不過，就和前女友一起貸的款。而且她是主要貸款人，我是共同貸款人，房產(chǎn)證上也是兩個人的名字，但首付款全是我出的，貸款也一直是我在還，一直還了三年多。如今我和前女友分手了，把房子也賣了，現(xiàn)在她要求分錢，我應該怎么辦？

A3:

女方是否有權主張分割房款應分情況而論：首先，你買房是為了和女方結婚使用，將女方名字登記在產(chǎn)權證上一般視為對女方有條件的贈與。根據(jù)我國《民法典》第二百零九條規(guī)定，我國不動產(chǎn)物權的設立經(jīng)依法登記后發(fā)生效力。根據(jù)你的描述，房子登記在你和女方兩個人名下，那該房屋原則上屬于二人共有。

其次，關于該房屋的共有狀態(tài)，根據(jù)《民法典》第三百零八條、第三百零九條相關規(guī)定，如果你們二人對該共有的房產(chǎn)曾約定為按份或者共同共有的，則應按照約定處理。此時你和女方并未結婚，不存在家庭關系，如果你們也沒有約定或者約定不明，那該房屋應視為你們二人按份共有。你二人所占份額的大小應按照各自的出資額確定。

最后，根據(jù)上述分析，如果你和女方對房子共有情況有約定的，則房款也應按照約定分割處理。如果沒有約定，根據(jù)你的描述，女方并未對該房屋實際出資，則你在還清全部貸款后所剩余的房款不用和女方進行分割。當然，如果女方對購買該房屋也曾作出貢獻，建議你可以對女方進行適當?shù)难a償。

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Q4

本人所在小區(qū)分為一二兩期，一期5年前投入使用，二期剛交付。本人是小區(qū)二期的業(yè)主。在裝修時，物業(yè)禁止裝修車輛進入小區(qū)，不允許使用電梯。并對此回復稱：此規(guī)定由一期業(yè)主委員會與物業(yè)商議共同制定。但是二期業(yè)主在簽署協(xié)議時并不知清。開發(fā)商在二期業(yè)主收房時，將“禁止裝修車輛進入小區(qū)，不允許使用電梯”的規(guī)定與協(xié)議進行捆綁，并用“不簽署不允許收房，逾期收房需繳納滯納金”制約業(yè)主。請問我該怎么辦？

A4:

物業(yè)禁止二期業(yè)主裝修使用電梯不合法。首先，電梯屬于建筑物的附屬設施，屬于建筑物專有部分外的其他共有部分，二期業(yè)主依法對該電梯享有使用的權利，并承擔相應的義務。雖然根據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十二條相關規(guī)定，業(yè)主裝修房屋應當事先告知物業(yè)，物業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。但物業(yè)直接禁止業(yè)主裝修使用電梯的做法確實給業(yè)主帶來極大的不便，且侵犯了業(yè)主的合法權益。

其次，你所說的協(xié)議中如果包含侵犯二期業(yè)主的合法權益的內(nèi)容，根據(jù)《民法典》第二百八十條相關規(guī)定，二期業(yè)主可以請求法院予以撤銷，對于非業(yè)主方原因造成的收房逾期，業(yè)主無需承擔違約責任。

最后，建議二期業(yè)主就收房及裝修相關問題和物業(yè)進行協(xié)商；如果協(xié)商不好的，業(yè)主可以向房地產(chǎn)行政主管部門投訴物業(yè)的違法行為；依然不能解決收房及裝修相關問題的，業(yè)主可以提起訴訟依法維權。另外，如果業(yè)主認為物業(yè)公司侵害自身合法權益的，可以按照法律規(guī)定召開業(yè)主大會，通過表決來解聘物業(yè)公司，并選聘新的物業(yè)公司。

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Q5

我家是農(nóng)村宅基地，房產(chǎn)證上寫的是父親的名字，但他已失蹤二十多年，我和姐姐的戶口隨我母親。請問我母親是否可以立遺囑處置父親的房產(chǎn)？

A5:

你母親是否可以立遺囑處置該房產(chǎn)應視情況而定：根據(jù)《民法典》第一千一百二十二條規(guī)定：“遺產(chǎn)是自然人死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)”。如果宅基地上的房屋系你父親個人財產(chǎn)，那你的母親無權通過立遺囑的方式來處置該房屋。如果房屋是你父母的夫妻共同財產(chǎn)，雖然登記在你父親名下，但你母親也可以通過立遺囑處置屬于她的那部分房產(chǎn)份額。

因你父親已失蹤二十多年，符合《民法典》第四十六條關于宣告自然人死亡的條件。為了妥善處理你父親名下房產(chǎn)問題，建議你們可以向法院申請宣告你父親死亡。一旦法院宣告你父親死亡，那屬于你父親的個人財產(chǎn)就會依法由其第一順位繼承人，也就是你父親的配偶、子女、父母繼承。屆時，你們就可以根據(jù)法院的生效文書向不動產(chǎn)登記部門申請辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。