住宅財產管理涉及到千家萬戶，是重要的民生工作，也是城市建設和管理的重要內容之一。

記者昨天從常州市住房和城鄉(xiāng)建設局了解到，7月1日起，《常州市住宅物業(yè)管理條例》（以下簡稱《市條例》）將正式施行。《市條例》延續(xù)了部分常州市物業(yè)管理辦法》好的做法，同時針對過去常州市物業(yè)管理中存在的問題進行立法，共十章七十九條。

和之前出臺的相關辦法相比，《市條例》新增加了物業(yè)保修金與住宅專項維修資金、信用管理和監(jiān)督管理三個章節(jié)。同時，《市條例》明確了政府及相關部門管理邊界，推動綜合行政執(zhí)法向住宅小區(qū)公共場所拓展。值得一提的是，針對市民普遍關心的推進首次業(yè)主大會會議的籌備工作，保修金和住宅專項維修資金的管理、使用、監(jiān)督等問題，均作了具體規(guī)定。

到現(xiàn)在為止，我市商品房小區(qū)全部實行了物業(yè)管理。

推動首次業(yè)主大會的召開，倡導業(yè)主自治

業(yè)主大會成立難，原因之一是首次業(yè)主大會會議召開難，這是常州長期以來存在的一個難題。而在實踐中，普遍存在開發(fā)商、物業(yè)服務企業(yè)阻礙業(yè)主大會成立等問題。據(jù)了解，目前常州成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)不到總數(shù)的四分之一，業(yè)主大會成立難制約業(yè)主自治的開展。

《江蘇省物業(yè)管理條例》中，對首次業(yè)主大會籌備組人數(shù)、組成人員、公示等方面進行了規(guī)定，但規(guī)定得還不具體，在實際運作中不順暢。市住建局物管處負責人盛偉峰介紹，《市條例》從我市實際出發(fā)，規(guī)定了建設單位書面申請時間和報送資料義務，條例中規(guī)定，新建住宅小區(qū)符合召開首次業(yè)主大會會議條件的，開發(fā)商應當在30天內，向相關部門提出書面申請，并報送相關文件資料。如果開發(fā)商不按規(guī)定提出書面申請，將會受到一萬元以上五萬元以下的罰款。

條例還落實了首次業(yè)主大會會議的籌備經費，由開發(fā)商在辦理房屋所有權首次登記前，將籌備經費交至街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）設立的專用賬戶。如果未按照要求交納，將處五萬元以上十萬元以下罰款。此外，條例還放寬了籌備組成員的限制，規(guī)定了如果開發(fā)商不派員參加的，將不影響籌備組的成立。

物管人員細心維護小區(qū)每個角落

建立物業(yè)保修金制度，強化開發(fā)商保修責任

盛偉峰透露，目前我市發(fā)生的物業(yè)矛盾糾紛中，不少都是由于開發(fā)商不積極履行物業(yè)保修責任造成的，業(yè)主在物業(yè)質量問題得不到解決的情況下，往往以拒交物業(yè)費等行為應對，而本來是業(yè)主和開發(fā)商之間的矛盾，也就轉變?yōu)闃I(yè)主和物業(yè)服務公司之間的矛盾，形成惡性循環(huán)。

為了進一步保障廣大業(yè)主的合法權益，督促開發(fā)商履行其應盡的保修責任，《市條例》借鑒了浙江省和南京市物業(yè)管理法制建設的先進經驗，在第五十二條設立了住宅物業(yè)保修金制度，進一步強化了開發(fā)商保修責任，為保修期內物業(yè)質量問題的解決提供了途徑。

《市條例》規(guī)定，開發(fā)商在辦理房屋所有權首次登記前，按照建筑安裝工程總造價百分之一的標準交存物業(yè)保修金，用于物業(yè)保修期內建設單位不履行保修責任，或者因歇業(yè)、破產等原因無法履行保修責任的維修費用列支。

《市條例》指出，物業(yè)保修金交存期限為五年。在物業(yè)保修期內，如果物業(yè)保修金不足以支付維修費用，由開發(fā)商補足，保修期滿后，保修金有余額的，則返還給開發(fā)商。據(jù)悉，目前《常州市住宅物業(yè)保修金管理暫行辦法》正在制定，辦法將明確交存、使用和退還、監(jiān)督管理、法律責任等有關具體規(guī)定和要求，有望在今年出臺。

物業(yè)管理的健康發(fā)展，不僅改善了我市小區(qū)環(huán)境品質，促進了城市建設和管理，也提升了市民幸福指數(shù)。

專項維修資金“簽字難”，可使用異議表決方式

維修資金籌集使用難度大、業(yè)主表決難度大等問題常常令住戶非常煩惱。為了解決制約住宅專項維修資金使用的“表決難”，“兩個三分之二”難突破等問題，《市條例》第五十五條規(guī)定“業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定住宅專項維修資金的使用采取異議表決方式。使用異議表決方式的，應當以書面形式將告知書送達住宅專項維修資金列支范圍內的業(yè)主，并在告知書中載明未按規(guī)定時間和方式反饋意見的，視為同意?！?/p>

“原先，業(yè)主使用公共維修資金需要得到三分之二以上業(yè)主的同意，這個難度其實比較大，這也是維修資金使用難問題的主要原因之一。因此條例提出，成立業(yè)主大會的小區(qū)經過約定可采用異議表決，如果超過三分之一以上業(yè)主不同意，那就不好用，如果說不同意的業(yè)主少于三分之一，那就表明三分之二以上業(yè)主是同意的。”市物管中心相關負責人說。

規(guī)范業(yè)主委員會、物管委員會

據(jù)了解，目前全市商品房小區(qū)1032個，成立業(yè)主委員會243個，成立物業(yè)管理委員會392個。為了進一步規(guī)范業(yè)主委員會的活動，《市條例》中明確規(guī)定了業(yè)主委員會應該向業(yè)主公布委員會成員、職責、聯(lián)系方式、共用部位共用設施的使用和經營收支情況。如果有業(yè)主認為業(yè)主委員會委員不符合規(guī)定條件的，可以向業(yè)主大會、業(yè)主委員會提出異議，也可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調解決。

為了規(guī)范物業(yè)管理委員會的活動，《市條例》對其成立條件、履職范圍和行為規(guī)范作了嚴格的規(guī)定。明確了業(yè)主成員不少于百分之六十，物業(yè)管理委員會主任一般由業(yè)主成員擔任；由非業(yè)主成員擔任的，應當在業(yè)主成員中明確一名副主任，承擔日常事務。

為適應現(xiàn)代科技的發(fā)展，《市條例》還提出，業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會召開會議、進行表決，除了傳統(tǒng)方式，還可通過市物業(yè)管理公共服務平臺開展，該平臺將于今年年內開發(fā)完成。

對物業(yè)管理企業(yè)開展信用管理，建立信息系統(tǒng)

在對物業(yè)企業(yè)的動態(tài)管理方面，《市條例》設置“信用管理”一章，明確了物業(yè)管理主管部門在信用管理建設中的職責，建立了覆蓋物業(yè)管理參與各方，包括建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)負責人、物業(yè)服務項目負責人、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會委員、業(yè)主、第三方機構的失信行為清單。同時明確了物業(yè)管理信用信息的采集主體，失信懲戒措施等。

目前，市住建局正會同市信用信息主管部門制定物業(yè)管理信用信息管理具體辦法，并開發(fā)新的物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)。