原創(chuàng)大廈老師層

建筑物教師q & ampa [評論區(qū)消息問題]

不要以為杭州房地產(chǎn)市場已經(jīng)降溫了。

就算從現(xiàn)在開始降溫，也還有很長一段距離?，F(xiàn)在的行情用一個比較精準的詞就是：熱寂。什么都不做。當然，大家都不知道該做什么，無事可做或做了也沒用。

昨天一省內(nèi)某縣城的朋友說：我們小縣城的二手房估計要撐不住了，中介掛的價格一天比一天便宜，但成交量卻沒上去。說明價格還沒見底。

杭州以外的樓市，包括寧波、紹興等城市，可以說都開始調(diào)整了，有的二手房已經(jīng)降下來，有的有價無市的停滯狀態(tài)，有的新房不用那么瘋搶了。

杭州的二手房用兩個字概括：難賣。

不管是房東本意不愿意降價賣，還是購房者嫌貴不愿意買，但只要是房源上架，房東可能愿意降一點，買家卻認為還沒降到位，所以買賣雙方都能感受到交易的難度。

這里說兩套賣房案例：一套是華夏四季，房東掛了6萬7，心理價位是6萬3，掛出去以后，看得人很多，但幾乎沒有詢價。我認為，買家看到6萬7的掛價覺得沒必要還價。

另一套是河濱之城，89方精裝河景房，肯定能夠成交，但總價相比峰值時估計要少30-50萬不等，而且時間更傾向站在買家這邊，對房東逐漸不利。

我們之前說過，真想賣二手房的話，降價力度兇一點，與其一點點降，不如一下子降到位，至少降到小區(qū)性價比最高，然后要求中介給你找全款買家。這一招，要快，因為市面上能全款買房的買家，數(shù)量是有限的。

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1.

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500萬、蕭山市北萬、共有產(chǎn)權房

@HELLO*yoki

坐標杭州，夫妻二人杭州戶口，無房無貸記錄，目前娃一歲住在父母名下的房子，127方學區(qū)比較差。手上150萬可作為首付，如果要買車位，首付就更少了，目前看盤喜歡看蕭山區(qū)域，但工作在主城區(qū)，新房買了也不會去住，樓先生覺得我要不要等共有產(chǎn)權房，還是等下半年上市的新盤？

樓先生：共有產(chǎn)權房，就算現(xiàn)在馬上賣，那也得等上三年交房，而且你們是否符合申請條件呢？杭州版的共有產(chǎn)權房，到底會怎么樣，現(xiàn)在還不好說。從北京的經(jīng)驗來看，并不是非常成功。另外，共有產(chǎn)權房是惠民政策，應該把它留給最需要的那部分人。

共有產(chǎn)權房的準入門檻一定會比較高，審核也很嚴格。另外，與政府合資買房，條條框框的約束會比較多。比如到5年才能買政府的股份，到了10年才能上市交易。這么長的鎖定周期，說明共有產(chǎn)權房就是為了「房住不炒」。所以，不要想著共有產(chǎn)權房可以用來投資，更別想從政府手上占便宜。

對于你們來講，拿得出150萬作為首付，也就是能夠承受500萬總價的房子，真的沒必要盯著共有產(chǎn)權房。至于車位，錢夠就買，錢不夠就租，對生活本質(zhì)沒什么影響。喜歡蕭山區(qū)域的新房，可以重點留意蕭山市北，8月濱江房產(chǎn)的新盤計劃上市，此外還有招商·花嶼觀瀾里、興耀花曜里，限價3.75萬。如果能等得到，亞運村也夠得上買房門檻，也可以試一試運氣。

2.

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400萬、金沙湖/4盤、綠城/融創(chuàng)/萬科

@夏夏

現(xiàn)在手上有250萬現(xiàn)金，屬于二套要6成首付，本人下沙工作，老公建國北路附近工作，娃一周歲，是去買學區(qū)房呢還是搖新房？總價350-400萬都可承受，哪里的房子適合我們搖？搖新房就怕一直搖不中，學區(qū)房看過一圈居住品質(zhì)反而下降很多，剛賣掉房子現(xiàn)在很迷茫。

樓先生：房子都賣了，就抓緊時間買回去吧。如果買二手學區(qū)房，不建議買老破小或老破大，教育改革的趨勢會讓這類房子慢慢失去價值。接下來選擇學區(qū)房，要扭轉一個觀念，那就是：學區(qū)不會馬上變得一文不值，但挑選學區(qū)房的時候，更要注重居住價值。

400萬左右的總價預算，我建議考慮下沙。如果是新房，可以重點考慮金沙湖板塊，對于你們說，是一個比較好的選擇。我們之前說過，買房子盡量照顧女方多一點，尤其等有了孩子之后，女方對家庭付出的時間和精力要比男方多。

今年下半年，金沙湖會有4個新盤陸續(xù)上市。其中融創(chuàng)就有2個新盤（三塊宅地），一個就在望金沙的西面，金沙湖的北面，這個項目的隔壁就是綠城·湖上春風。融創(chuàng)的另一個項目和萬科項目則在1號大街和6號大街交叉東北方位。

3.

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聞博花城、謹慎追漲奧體、房價溢出效應

@Mr毛

老師好，我在蕭山市北西有一套聞博花城的房子，有必要賣掉去追世紀城的房子嗎？世紀城應該漲得更快吧？

樓先生：現(xiàn)在去追世紀城的房子，是指二手房吧？如果是天璞、創(chuàng)世紀和時代奧城這樣的次新房，未來可能還有比較好的想象空間，但當下付出的代價相應也有點高。注意，是「可能」，也就是說，你現(xiàn)在去追，代價是確定的，但未來會怎樣，卻是不確定的。

次新房追不上，那在房齡上讓步去買世紀城老一點的房子，就更沒必要了，不如繼續(xù)拿著聞博花城。所以還是謹慎追高吧。如果你手上就這么一套房子，真沒必要賭那么大。

接下來杭州二手房還要橫上一段時間，成交量和成交價可能還有進一步的變化。退一步講，如果世紀城真的繼續(xù)上漲了，房價有溢出效應，市北核心區(qū)的房子也能吃到溢出的頭口水。

4.

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300萬現(xiàn)金、二套/落戶滿5年、被政策誤傷

@海燕

杭州戶口剛滿2年，屬于被政策傷害的改善家庭。目前有一套老余杭的房子在自住，外地還有一套房，兩套房都有貸款，小孩2歲，現(xiàn)在手上有300萬資金。像我這樣的情況是否可考慮購臨安或環(huán)杭資產(chǎn)增值，還是建議我們等戶口滿5年再一步到位改善+學區(qū)呢？

樓先生：在杭州有房子的話，那就買不了第二套房子。根據(jù)最新政策，落戶杭州滿五年，以家庭為單位，才能買第二套房。除非你們愿意應對政策折騰出一張房票來。如果可以，當然建議一步到位，而且雖然現(xiàn)在二手房市場有點橫住，但還是盡量「先買后賣」。

一個方案是，500萬的總價預算，可以買到祥符、運河新城等城北一帶的區(qū)域，拱墅區(qū)的教育資源比較值得期待。另一個方案是，可以處理掉手上的房子，增加總價預算，比如七八百萬，可以到申花、大關、文教和文暉一帶試試運氣。

同時總價預算能夠拔高，二手房的選擇面肯定也能多一些，七八百萬的總價，可以買到未來科技城核心區(qū)的次新房，也可以買到申花、橋西一帶的二手房。300萬的資金拿去買臨安或環(huán)杭，還得是全款，不劃算。還是建議直接改善，也不要去等戶口滿5年的二套房資格。

5.

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500-600萬、主城區(qū)/疊墅、丁橋/臨平新城

@anyway

老師好，總價預算五六百萬，改善需求。很喜歡當下很流行的疊墅產(chǎn)品，可以買嗎？看過了丁橋的電建悅安嘉府和臨平新城的香悅和鳴府，一個是毛坯交付，一個是精裝交付，總價都可以承受，請幫忙比較一下怎么選擇？

樓先生：產(chǎn)品形態(tài)上，二者差不太多，都是高低配樓盤，疊墅屬于六層三疊，兩開間朝南。相比之下，悅安嘉府的下疊更好，地下室有5米多高，可以擴展出更大的實際使用空間。而香悅和鳴府的上疊更有優(yōu)勢，5/6/7三層一戶，而且疊墅精裝修，這一點對很多人也有吸引力。區(qū)域小環(huán)境來講，電建悅安嘉府更好，距離地鐵和天街都在1公里左右，邊上直線距離600米還有一個桃花湖公園。

但從整體板塊發(fā)展視角看，臨平單獨成區(qū)之后，臨平新城的位置會凸顯出來，以前的余杭區(qū)有未來科技城的耀眼光環(huán)，臨平新城很難被重視。但現(xiàn)在不一樣了，臨平新城肯定會作為臨平區(qū)重點發(fā)展的板塊。江干區(qū)被劃進上城區(qū)，但丁橋依然不會是上城區(qū)發(fā)展的重點目標。這一點看，寧當雞頭不做鳳尾。

放眼杭州，總價五六百萬要買疊墅，這兩個樓盤在市面上都是比較有性價比的選項。而且這兩個區(qū)域房價沒有那么波瀾壯闊，相對還能買得到滿意的房子。其它主城區(qū)的疊墅產(chǎn)品，動不動上千萬，而且還很不好買。既然你有疊墅情懷，那就放心去買吧。一定要二選一，綜合看，建議考慮香悅和鳴府多一點吧。