根據(jù)央行的調(diào)查數(shù)據(jù)，我國(guó)只有4%的城市居民沒有自己的房子，這是什么概念？通過比較可以看出，西方發(fā)達(dá)國(guó)家的住房擁有率基本為60% ~ 70%，這表明我國(guó)平民住房擁有率很高。

按理說，我們的經(jīng)濟(jì)收入并不占優(yōu)勢(shì)，為什么還有那么多人愿意背負(fù)二三十年的房貸而實(shí)現(xiàn)自己的買房夢(mèng)呢？答案其實(shí)是很現(xiàn)實(shí)的。

原因在于，中國(guó)人有兩個(gè)傳統(tǒng)，一個(gè)是“有房才有家”，房在哪里，家就在哪里。在現(xiàn)代的婚姻中，不少人也把房子作為結(jié)婚的重要條件，在他們看來，有了自己的房子，不用居無定所，不用看房東臉色。還有一個(gè)重要原因是“房子是財(cái)富傳承”。比如這次“病情”期間，住房市場(chǎng)還展現(xiàn)出超強(qiáng)的購(gòu)買力（發(fā)達(dá)國(guó)家一般在遇到經(jīng)濟(jì)危機(jī)等大事件后，住房自有率都是下降狀態(tài)），為自己、為子女，在國(guó)人看來，房子是不動(dòng)產(chǎn)，即便自己以后不住了，還可以把房子傳遞給子女，讓他們不至于流離失所，抑或作為一筆可觀的物質(zhì)基礎(chǔ)?？纯矗嗪玫闹袊?guó)父母。

那么，父母?jìng)兊倪@種愿望如何實(shí)現(xiàn)呢？

從現(xiàn)實(shí)看，往往不是那么容易。在買房時(shí)，房產(chǎn)權(quán)完完全全地屬于父母?jìng)?，但要把房子傳給孩子時(shí)，各種問題就出現(xiàn)了。特別是多個(gè)子女家庭，在分配父母的房產(chǎn)時(shí)常常鬧得不可開交，甚至“對(duì)簿公堂”，即便一些獨(dú)生子女，也有可能因?yàn)樘囟ㄔ蚨荒苋~繼承。究其原因，一種情況是父母沒有（或者因?yàn)橥话l(fā)情況，來不及）立遺囑，另一種情況是沒有立遺囑的傳統(tǒng)意識(shí)，老人不主動(dòng)立遺囑，子女也難以啟齒。按照原繼承法，有遺囑從遺囑，沒有就依據(jù)法定等分原則，可后者未必如子女和父母所愿。

好在，針對(duì)這些實(shí)際問題，民法典等新規(guī)在繼承篇做了重新約定和完善，人們?cè)诜慨a(chǎn)過戶上有了更多選擇，也更人性化了。包括生前繼承，特別是傳統(tǒng)依賴的身后繼承方面，都做了特別的約定，新規(guī)下，父母的房產(chǎn)過戶給子女，生前和身后方式差別大！對(duì)比后得出以下答案，可留存學(xué)習(xí)了解。

第一，生前過戶費(fèi)用是明賬。

有些家庭就一個(gè)孩子，或者有多個(gè)孩子家庭也很開明，明確了房子歸誰，所以，在這個(gè)時(shí)候就會(huì)選擇生前過戶的方式把房子提前給子女，其目的是能省一筆錢。下面來算算生前兩種過戶方式分別需要多少錢？

為便于比較，均以100萬的普通房產(chǎn)為例，其他市值可以此類推。

先說說以買賣的方式過戶。網(wǎng)上不少人說，買賣過戶方式非常便捷，也能省錢，真是如此嗎？其實(shí)，買賣房產(chǎn)的主要成本關(guān)鍵點(diǎn)就在買賣的這套房子是不是“滿5唯一”，“房產(chǎn)面積位于哪個(gè)段”？根據(jù)買賣交易的稅費(fèi)規(guī)定，“滿5唯一”可少交1%個(gè)稅，100萬的房子就少了1萬。而房產(chǎn)面積小于90平米、介于90平米-144平米之間、大于144平米，契稅分別為1%、1.5%、3%。個(gè)稅和契稅是房屋買賣交易的最大成本，由此不難算出：

“滿5唯一”情況下，三種面積段主要稅費(fèi)為1萬、1.5萬、3萬，若不是賣方唯一房產(chǎn)，即使?jié)M5年，其契稅也都按3%繳納，即稅費(fèi)都是3萬。若不滿5年但大于2年，那就再加1%契稅，主要稅費(fèi)為2萬、2.5萬、4萬。

再對(duì)比一下贈(zèng)送的過戶方式。房子贈(zèng)送不等同于親戚間無償贈(zèng)送東西，原因就在于房子屬于不動(dòng)產(chǎn)，按照最新的規(guī)定，爸媽贈(zèng)送子女的房子需要繳納三種稅費(fèi)，公證費(fèi)1%，契稅3%，印花稅0.05%，三項(xiàng)合計(jì)為4.05%，贈(zèng)送100萬的房產(chǎn)所需費(fèi)用為：100萬*4.05%=4.05萬。

值得一提的是，受贈(zèng)與的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)售還需要繳納房產(chǎn)評(píng)估值20%的個(gè)稅，100萬的房產(chǎn)就是20萬的稅。

通過對(duì)比可知，除房產(chǎn)證最新取得時(shí)間低于2年（需加約5.3%增值稅）外，普通房產(chǎn)只要滿足大于2年，無論是否為唯一房產(chǎn)，買賣過戶都要比贈(zèng)送過戶的費(fèi)用低。如果再算上未來的轉(zhuǎn)售成本，買賣過戶與贈(zèng)送過戶的費(fèi)用差別就更大了，這個(gè)時(shí)候，贈(zèng)送過戶遠(yuǎn)不如買賣劃算。

注：這里的滿五唯一，指的是賣方取得最新房產(chǎn)證滿5年，且屬于唯一房產(chǎn)。

第二，身后繼承過戶要看兩方面。

實(shí)事求是講，身后繼承過戶，明面上真的沒什么費(fèi)用，包括登記費(fèi)、公證費(fèi)在內(nèi)，基本上也就數(shù)百元，最多幾千塊就搞定了，但隱含的賬不得不算，而且，正是基于此，民法典新規(guī)著重在這方面進(jìn)行了優(yōu)化，主要看兩方面。

1.遺囑繼承更方便了。沒有遺囑，沒有辦法，只能按照法定繼承來，自然存在無法表達(dá)被繼承人真實(shí)意思情形，但新規(guī)在遺囑繼承方面給了方便之門，門檻非常之低，從這個(gè)角度看，相對(duì)于無遺囑的法定繼承方式，其實(shí)是提倡大家立遺囑繼承財(cái)產(chǎn)。

比如說，增加了打印、錄像錄音立遺囑方式，也就是說，立遺囑方式任選，只需在對(duì)應(yīng)方式上加上見證人和時(shí)間的印記，確保真實(shí)性即可。而且廢除了遺囑有效性必須公證的要求，這樣，立遺囑人隨時(shí)可以改，反正都是以最后的時(shí)間為準(zhǔn)，完全體現(xiàn)出立遺囑人的最新意思。比如像房子，老人開始想給兩個(gè)孩子平分，后面由于老二照顧得多，只想給老二，把遺囑改一下就可。

2.身后繼承要考慮未來轉(zhuǎn)售的“成本”。雖然說繼承過戶時(shí)手續(xù)辦理簡(jiǎn)單，費(fèi)用也沒幾個(gè)，但如果繼承下來的房子不是“滿五唯一”房產(chǎn)，就需要交20%的個(gè)人所得稅，需要注意的是，這個(gè)20%是指按房產(chǎn)“全額”的20%，比如100萬的房產(chǎn)，需交20萬的個(gè)稅。當(dāng)然，如果屬于家庭“滿五唯一”房產(chǎn)，個(gè)稅這筆最大的費(fèi)用可以免交?，F(xiàn)實(shí)看，房產(chǎn)證滿5年容易，但子女又滿足無房，可能就沒那么多了。

總結(jié)一下。

通過以上各種過戶方式對(duì)比，答案其實(shí)很清晰了。無論是生前的買賣過戶、贈(zèng)送過戶，還是身后的繼承過戶，幾者的差別還是挺大的。從經(jīng)濟(jì)的角度看，大多數(shù)情況下，生前買賣過戶要比贈(zèng)送過戶和繼承過戶省不少錢，如果父母、子女都開明的話，這不失為一種可行方式。從情感來講，遺囑繼承越來越人性化，只是子女繼承的“成本”要高出不少。如何選，主要還是看繼承相關(guān)方更側(cè)重什么。那么，你覺得哪種過戶方式更合適呢？

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