概述

《中華人民共和國民法典》 2021年1月1日起正式生效！房地產(chǎn)，作為中國家庭最重要的財產(chǎn)，《民法典》對房地產(chǎn)中的買賣、租賃、抵押、居住、物業(yè)管理、小區(qū)管理等方面做出了全面的規(guī)定，對《民法典》中的房屋買賣問題進(jìn)行了如下總結(jié)。

一、房地產(chǎn)占用土地的剩余土地壽命；

第三，購買前必須查明房地產(chǎn)的居住權(quán)。

第四，想買房繞過中介，省錢。“跳躍名單”，很難！

與你的切身利益密切相關(guān)，請一定要注意！

第一，房地產(chǎn)占用土地的剩余土地使用年限。

眾所周知，目前商品房的土地使用權(quán)限額一般為70年，70年期滿后該怎么辦一直是全民熱議的話題。

這次《民法典》對此給出了答案，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期，續(xù)期要交費(fèi)。物權(quán)編第359條第1款規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期，續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！睂τ诶m(xù)期需要繳費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，在民法典中并沒有具體規(guī)定，將依照續(xù)期時行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

所以買房的時候除了戶型、地段之外，務(wù)必關(guān)注要買房子的土地使用權(quán)期限，如果所剩時間較短，那么您還將面臨一筆續(xù)期的花銷。

二、已經(jīng)抵押的房屋，可以不解除抵押直接辦理過戶

買房一般都會通過銀行借款，銀行會要求辦理房產(chǎn)抵押手續(xù)，也就是說，我們什么時候還清銀行的錢，銀行便可以為我們解除抵押，同時，房產(chǎn)也可以上市進(jìn)行銷售。而民法典實施之后，這個問題將迎刃而解。

根據(jù)民法典物權(quán)編第406條第1款規(guī)定：“抵押期間抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。

民法典物權(quán)編第406條第2款規(guī)定：“抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人。”

這兩條法規(guī)的意思是，房子已經(jīng)設(shè)定了抵押，抵押人也就是產(chǎn)權(quán)人仍然可以將房子出售。即設(shè)立抵押的房子可以賣，抵押權(quán)可以跟著房子走，就是說可以帶著抵押權(quán)賣。抵押權(quán)不影響房產(chǎn)的交易流轉(zhuǎn)，賣房子不需要取得抵押權(quán)人同意，但是產(chǎn)權(quán)人賣房子時必須通知抵押權(quán)人。

三、購買前必須查明房產(chǎn)的居住權(quán)

聲明一下：現(xiàn)在的房屋都沒有設(shè)置居住權(quán)！居住權(quán)制度將于明年1月1日實施，也就是從明年開始，房屋所有權(quán)人可能會去不動產(chǎn)局，在自己的房產(chǎn)上為親人甚至保姆設(shè)置居住權(quán)。

法律規(guī)定，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。

四、買房繞開中介，想省錢“跳單”，難！

眾所周知，在購買二手房的時候，中介公司所收取的中介費(fèi)并不便宜，一般按房價的2%收取。如果一線城市一套房在1000萬左右，中介公司則需要拿走將近20萬的中介費(fèi)用?？粗@么大一筆錢被中介收走，不少人都表示心疼不已。很多朋友便在買賣房子時經(jīng)過中介介紹，認(rèn)識買家或者賣家后，私下聯(lián)系對方，最后私下跟對方成交簽訂房屋買賣合同。還有的朋友對于同樣的房源貨比多家，找收費(fèi)最低的中介成交，這樣做都是為了省中介費(fèi)。

同樣的逃避繳納中介費(fèi)的情況還發(fā)生在房屋租賃中，經(jīng)常導(dǎo)致房屋中介人員白忙一場，卻無法收到本應(yīng)屬于公司的中介費(fèi)，有很多中介公司為此不得不與客戶對簿公堂。

《民法典》第965條規(guī)定：“委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報酬?！币簿褪钦f，國家從法律層面上給這種投機(jī)取巧、逃避中介費(fèi)的不誠信行為一個否定的評價，以法律條文的形式告訴這些人，這樣做不行，需要尊重中介人員的勞動，按照相關(guān)規(guī)定繳納中介費(fèi)。

來源：民法典應(yīng)用

來源： 山東高法