今年以來，疫情一直沖擊蘭州房地產(chǎn)市場，很多人對房價的看法也完全相反。

最近，“疫情之后，兜里的錢究竟會多買一間衛(wèi)生間，還是少買一間衛(wèi)生間”就成了許多網(wǎng)友互相爭論的問題。有人調(diào)侃，又到了“互罵傻x”的時候了！

其實關(guān)于“房價漲還是降”這個問題，每一年都會讓我們分割陣營，引發(fā)唇槍舌戰(zhàn)。疫情之下，蘭州樓市狀態(tài)還不明朗，購房者預(yù)期必然不統(tǒng)一。但房價的走勢一定有跡可循，這也是很多網(wǎng)友堅定地發(fā)表觀點的原因。

那么，2020年蘭州的房價到底是漲還是降呢？

這個問題的答案需要綜合考量，畢竟影響房價的變量因素太多了。但歸根結(jié)底，商品房的需求量和供應(yīng)量，往往是影響房價最直接的原因。而這就關(guān)系到蘭州的人口增速、購房者預(yù)期、開發(fā)商策略和城市土地政策的變化等。

相較之下，城市人口數(shù)量一直都是住房需求變化的關(guān)鍵因素，經(jīng)濟學(xué)家任澤平說的“房地產(chǎn)短期看金融，中期看土地，長期看人口”，正是對此最好的詮釋。

短期內(nèi)人口驟增引起的強烈且真實的供給緊張，勢必會引發(fā)房價的上漲。舉個簡單的例子，西安自2017年開始“搶人大戰(zhàn)”之后，兩年內(nèi)人口增加161.94萬，而這段時間西安的房價上浮速度也達到了近五年最高。

西安房價走勢◎來源：城市房產(chǎn)

因此，2020年蘭州的房價如何變化，人口增速就變的尤為重要。

3月之后，萬物復(fù)蘇，蘭州也一改之前的陰霾。隨著各個行業(yè)積極復(fù)產(chǎn)復(fù)工，久違的生產(chǎn)建設(shè)的熱火再次走上正軌。當下，恢復(fù)經(jīng)濟成為了首要任務(wù)，全國各省市陸續(xù)發(fā)布了本年度“大基建”項目清單，用來拉動地方經(jīng)濟發(fā)展，蘭州亦然。

2020年3月23日，甘肅公布了158個本年度省列重大項目名單，其中與蘭州直接相關(guān)的就有47個。這些省列重大項目的建設(shè)正是蘭州人口增長一個前提條件。因為大基建不僅可以拉動城市經(jīng)濟，還可以促進就業(yè)、增加從業(yè)者收入。而城市經(jīng)濟狀態(tài)、就業(yè)機會等，正是影響如今人口走向的一個重要指標。

理論上來看，2020年蘭州“大基建”發(fā)力，就會在一定程度上為蘭州帶來人口，進而增加購房需求。但有一個前提是，這些項目得開工順利且不滯后。如果這些重大項目2020年年底才開工，那對人口的輸入意義就不大了。

不過，即便疫情之后這些項目全部動工，參與基建的勞務(wù)人口產(chǎn)生住房需求，也需要比較長的一段時間，而基建項目建成后帶來的就業(yè)機會，更得延后好幾年。因此蘭州的基礎(chǔ)建設(shè)帶來的人口引流效果比較緩慢，只能看其他方面是否可以帶動人口持續(xù)性增長。

其實蘭州市近兩年還是出臺了一些人口引流的措施。2018年，蘭州發(fā)布《關(guān)于全面加強人才工作的實施意見》，計劃5年內(nèi)吸引省內(nèi)外30萬高校畢業(yè)生來蘭創(chuàng)業(yè)就業(yè)。2019年4月，蘭州全面放開落戶政策，門檻很低！

基于此，2019年底蘭州新增人口達到14.5萬人！常住人口增速為驚人的3.86%，比過往三年的總和還多。如果2020年人口引流政策、大基建項目建設(shè)等全都見到成效，蘭州的人口勢必會進一步上漲，住房需求也會直線上升。

當然，投資需求也是明顯需求，貨幣貶值就是投資客進入樓市的根本原因。近些年來，溫和的通貨膨脹一直存在，很多人手里有錢但又不想存進銀行，這時候房產(chǎn)就變成了財產(chǎn)保值的利器，雖然這不是“住的需求”，但同樣對樓市的供需狀態(tài)有很大影響。

供需關(guān)系是相互關(guān)聯(lián)的，我們不能單方面考慮。需求縱然重要，但供應(yīng)依然關(guān)鍵。

小方在《系列稿一 / 疫情過后 蘭州房價是漲是跌？》中提到過，雖然今年已經(jīng)相繼出臺了降息、降準等宏觀政策，對刺激城市經(jīng)濟有重要作用，但這些利好條件能輻射到蘭州的少之又少，能對蘭州房地產(chǎn)行業(yè)起到推進作用的更是寥寥無幾，房企需要面對更大的難題。

2019年，房企資金鏈就普遍緊張，到了2020年這種情況還會進一步加重。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，2020年國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商到期債務(wù)約1.46萬億元，在現(xiàn)在的大背景下，如此巨額的債務(wù)肯定會給開發(fā)商帶來更大壓力。因此，2020年蘭州開發(fā)商面臨的首要問題就是資金短缺。

資金短缺必然會引起連鎖反應(yīng)，部分房企融資困難，開發(fā)難以為繼，這時他們或許會和一些實力雄厚的大開發(fā)商合作開發(fā)，避免項目難產(chǎn)。但一部分計劃中的新項目或許就只能擱置了。這個層面看，今年的新房供應(yīng)量應(yīng)該不比往年。

另外，面對疫情影響，蘭州或許會以放寬拿地條件、出讓主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊作為應(yīng)對措施，或者加快招商引資步伐，重點推進小鎮(zhèn)項目、綜合體項目的落地。但整體來看，這些因素應(yīng)該都不會擴大土地出讓規(guī)模，自然也不會造成商品房供應(yīng)量的激增。

除此之外，往年的庫存去化也會消耗一部分住房需求，從而拉大供需比。不過根據(jù)最新數(shù)據(jù)，蘭州2019年的商品房庫存面積為138.44萬平方米，同比下降21.44%，比往年要低，因此去化相對容易，對2020年整體的供需比影響較小。

理論上看，2020年蘭州人口增長的可能性比較高，住房需求也會上浮。與此同時，蘭州的商品房供應(yīng)量大概率會不比往年。這樣的供需關(guān)系導(dǎo)致的結(jié)果就是房價上漲。

不過理論模型與現(xiàn)實的差距往往巨大，以上結(jié)果能否成立，還關(guān)系到一個重要因素——調(diào)控政策。如果調(diào)控政策不放松，2020年蘭州的房價幾乎不可能大幅度普漲和普降；但是調(diào)控政策松動，且人口增長明顯的話，蘭州的房價或許就會上漲。

有一點需要特別說明，除了客觀因素的影響外，開發(fā)商的主觀策略也會簡單粗暴地影響房價。疫情爆發(fā)至今，開發(fā)商一直在緊鑼密鼓地改變策略。為了回籠資金，一些開發(fā)商開始降價拋售，看起來是房價下跌的直接證明，但事實上，個別項目降價的行為很難引起連鎖反應(yīng)。

短期內(nèi)，或許會出現(xiàn)抄底情緒彌散，一定量的剛需型、改善型購房者進入樓市的情況。但是這些需求中有一部分是“偽需求”，而且很多人手里沒錢，對經(jīng)濟狀態(tài)持觀望態(tài)度，因此短暫的降價刺激過去后，市場依舊會基于長效、明顯的供需關(guān)系而趨于穩(wěn)定。

影響房價的因素除了調(diào)控政策之外，最重要的就是供需關(guān)系，人口、經(jīng)濟、土地供應(yīng)和市場狀態(tài)都會對其產(chǎn)生影響。針對蘭州的現(xiàn)狀，我們每個人雖然都做出了猜測，但卻無法避免各種變量因素的突然出現(xiàn)，一切還需要時間驗證。

淌過2020年沉重的開頭，今年的第一個季度悄然而逝，但好在疫情也開始平穩(wěn)過度，未來可期。那么你認為疫情之后，你兜里的錢究竟會多買一間衛(wèi)生間，還是少買一間衛(wèi)生間呢？期待你的精彩回復(fù)。