蘇州市場的底層從9月份開始。

9-10月，蘇州新房住宅單月均只成交4000套左右。而上半年6月是7815套，5月成交量更是刷新紀(jì)錄，達(dá)到19年以來的高位，網(wǎng)簽8662套。

這種“斷崖”、“腰斬”的成交量，也能折射出樓市一線的冷。二手房市場更是跌到谷底，根本賣不動，中介怎么努力都不行。

到了第四季度，一批開發(fā)商搶回款，推出促銷降價，這是每年都有的做法。但是今年特殊在于，市場上大量出現(xiàn)特價房、工抵房、夜閃購，人為制造房價大跌。

不否認(rèn)的是，有不少項(xiàng)目，推出8折、7折的打折潮，每平米下跌4000元以上。一套100平米的新房，直接虧40-60萬。這種市場亂象，加劇了買房者的觀望，改變了整個市場預(yù)期。

以前，是早買早賺。如今，早買早虧。以前建議剛需快買，如今，建議剛需買對房子、買不暴雷的開發(fā)商、買按時交房的項(xiàng)目。

最近，市場上對于政策各種解讀，認(rèn)為市場又要回暖。從以往的經(jīng)驗(yàn)看，即使真的回暖，從一線城市傳到蘇州，至少三四個月。

說白了，市場所謂的回暖，不過是零下六十度，來到了零下三十度，還在冰點(diǎn)以下。你品，你細(xì)品！

那么問題來了，現(xiàn)在這個階段，哪些樓盤的房子才更保值抗跌？

第一，地段永遠(yuǎn)是第一位，地段的主要決定要素有三點(diǎn)——

排它性核心資源的占有，比如學(xué)區(qū)、不可復(fù)制的古城資源；

公共資源的便利性和使用成本，包括商業(yè)、多條地鐵通車以及地鐵的距離等；

城市核心地段的區(qū)域環(huán)境，以及高收入群體的密度、規(guī)模情況，這點(diǎn)非常重要（園區(qū)、獅山就是例子）。

第二，同一地段內(nèi)品質(zhì)和后期物業(yè)的區(qū)別，這也是保值抗跌的重要因素。

大家都知道，房子已經(jīng)進(jìn)入優(yōu)勝劣汰的時代，抗跌性差的房子注定會被時代拋棄，并且大家可千萬不要停留在房子不夠住的觀念。

房觀從各地二手房網(wǎng)站上看到——

蘇州二手房掛牌量長期超10萬套；

南京二手房庫存也已突破11萬套；

重慶掛牌出售的二手房已接近17萬套；

……

所以，要想對沖風(fēng)險，一定要買那些保值增值、抗跌性強(qiáng)的好房子！

擁有更強(qiáng)競爭力的房子，在蘇州，可以具體到哪些區(qū)域和樓盤呢？

很顯然，縱觀整個蘇州版圖，市場當(dāng)下保值抗跌最強(qiáng)的區(qū)域范圍就是一體兩翼+一核四城。

在一體兩翼和一核四城范圍內(nèi)，這幾個板塊可以重點(diǎn)關(guān)注——園區(qū)、古城區(qū)、新區(qū)獅山、科技城、高鐵新城、吳中太湖新城，無疑是現(xiàn)在蘇州樓市炙手可熱的燙金之地，房價堅(jiān)挺且市場熱度高，吸引大批購房者為之瘋狂，為之狂熱。

蘇州終極改善，可以首選姑蘇古城區(qū)和園區(qū)。

古城區(qū)作為蘇州“一核四城”發(fā)展戰(zhàn)略中的“核”，買古城區(qū)的房子，更多的是稀缺資源的占有，因?yàn)椴豢蓮?fù)制的地段，因?yàn)榍閼选Ｔ偌由?，蘇州5條已開通的地鐵統(tǒng)統(tǒng)貫穿這里，地段一絕！

園區(qū)，無數(shù)置業(yè)者都想要進(jìn)入的地方，市場熱度一直居高不下，尤其金雞湖旁超級改善之地，蘇州房價的天花板，也是樓市風(fēng)向之所在。與此同時，這里聚集了蘇州最好的商業(yè)、交通、教育等配套，尤其星字頭學(xué)校頂尖教育資源，更是保值增值的一大利器。

從市場上看，蘇州各區(qū)中最高樓面價就是在古城區(qū)，地價高達(dá)43167元/㎡，面粉價趕超面包價，并且該地塊入市后預(yù)售備案價直接沖破限價，均價遠(yuǎn)超4W/㎡；園區(qū)樓面價最高的在奧體板塊，地價30287元/㎡，該地塊入市后的備案均價雖然沒有破4W/㎡，但拋開極少數(shù)的地下室，其它地上房源備案單價全部突破4W/㎡，兩大終極改善片區(qū)的房價真的是高不可攀。

這也是為什么古城區(qū)和園區(qū)，自始至終，都被市場持續(xù)看好，片區(qū)內(nèi)房價保值增值能力強(qiáng)悍，未來更是如此。

新區(qū)獅山作為改善購房選擇，是不用懷疑的。

見識過獅山火爆市場的人都知道，獅山是當(dāng)之無愧的蘇州熱門板塊，強(qiáng)大到可以為其它板塊賦能。

作為新區(qū)的一只雄獅，這里規(guī)劃站位高、資源高度聚集、引進(jìn)的國內(nèi)外大機(jī)構(gòu)多，更重要的是新區(qū)實(shí)驗(yàn)中學(xué)+實(shí)驗(yàn)小學(xué)名校坐鎮(zhèn)，師資力量雄厚，頂級CBD商圈扎推，而這些優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)和成熟配套也讓板塊直接與園區(qū)核心區(qū)站在同一水平線上，尤其是房價牢牢占據(jù)蘇州第一梯隊(duì)，和園區(qū)幾乎平分秋色。

并且，獅山還占據(jù)3條地鐵：地鐵1、3、5號線，多維立體交通樞紐，再加上片區(qū)內(nèi)住宅地塊十分稀缺，讓一個又一個獅山項(xiàng)目被搶破頭也就不足為奇。

然后是四大新城中的高鐵新城、科技城和吳中太湖新城，也推薦關(guān)注，沒有問題。

高鐵新城擁有蘇州最強(qiáng)的交通；科技城則擁有拔尖的大院大所+高精尖人才；吳中太湖新城占據(jù)最好的太湖灣湖景+項(xiàng)目超高顏值的外立面，這三大片區(qū)無一例外都十分吃香，房價堅(jiān)挺且很拔尖。

那么，以上這些區(qū)域哪些樓盤可以重點(diǎn)關(guān)注？

姑蘇古城區(qū)已經(jīng)進(jìn)入別墅時代，總價全部都是千萬以上，一般改善客戶想都不用想，在售的仁恒耦前和拙政別墅更是罕見的頂級豪宅，富豪們可以入手。

園區(qū)核心區(qū)湖東湖西這兩個片區(qū)，現(xiàn)在除了新鴻基ICC、中海星湖NOE、萬科左岸、中南中心、恒力地塊這五大70年產(chǎn)權(quán)公寓項(xiàng)目待售外，已經(jīng)是成熟的二手房市場。

不過值得一提的是，園區(qū)湖東永旺西地塊已經(jīng)掛牌出讓，起拍樓面價26330元/㎡，將在下周正式競拍出讓。

另外，園區(qū)奧體除了錦麟鉑悅府最后一期和萬科地塊這兩個稀缺新房，也已經(jīng)是成熟的二手房市場。近期可以重點(diǎn)關(guān)注一下錦麟鉑悅府，最后一期馬上就要入市，其次萬科地塊規(guī)劃已出，目前正在招項(xiàng)目銷售，預(yù)計(jì)很快就會和大家見面。

獅山純新房可以重點(diǎn)關(guān)注一下獅山村，朋友圈已有放出風(fēng)聲近期會取證入市，有興趣的改善客戶抓緊留意。

高鐵新城可重點(diǎn)關(guān)注春和萬象，售樓處已經(jīng)公開，本周還會公開樣板間。

旭輝鉑悅府的品牌加持，開發(fā)商是優(yōu)勢，1.8的容積率也是一個亮點(diǎn)，再加上戶型設(shè)計(jì)的不錯，142㎡做到7.5米的橫廳，這尺度很極致了。不過項(xiàng)目位置有點(diǎn)偏，在高鐵新城邊角地塊，價格也不會低，放風(fēng)價3W以上，改善自住可以考慮。

科技城可重點(diǎn)關(guān)注北部四個樓盤：注重位置看大悅靜庭，注重高逼格看淺悅靜庭，注重戶型看海納品匯。

吳中太湖新城可重點(diǎn)關(guān)注中信泰富·玖著云庭，這個新盤勝在均好性，各個方面都不差，其產(chǎn)品戶型最大做到了超200㎡大平層，改善圈層純粹。

最后回答一個問題，現(xiàn)在買房還要注意些什么？

首先，平衡好樓盤的”地段位置、產(chǎn)品和價格“三個要素，缺一不可！

位置好產(chǎn)品好，但價格高的不要買；產(chǎn)品好價格好，但位置差的不要買；位置好價格好，但產(chǎn)品差的不要買。

其次，現(xiàn)在買房自住和投資都要兼顧，把持有周期拉長到5年以上。

要知道，最近三年，很多蘇州買房人發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象：買的新房，收房時，沒有漲價或小漲，正好沖抵房貸額外付的利息，這就是保值抗跌的效應(yīng)。