編輯標(biāo)準(zhǔn)：統(tǒng)計(jì)口徑中國(guó)城市化率達(dá)到60%之際，“住房不付”將房地產(chǎn)市場(chǎng)帶入新時(shí)代，以限價(jià)上限限制貸款，從2015年開(kāi)始，這波浪潮將成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前所未有的大趨勢(shì)，到2019年底，中國(guó)各主流城市將如何結(jié)束、進(jìn)化和轉(zhuǎn)型？

成交后，行情、政策獲得空間、土地供應(yīng)、家庭收入依靠購(gòu)買力，最后多方預(yù)測(cè)2020，在調(diào)查的基礎(chǔ)上，樂(lè)居主編室聯(lián)合樂(lè)居財(cái)經(jīng)研究院推出了2019中國(guó)40省房地產(chǎn)備忘錄。

蘭州城市一隅

??城市綜述·蘭州：2019年蘭州一手房成交金額為近五年最高。土地市場(chǎng)平穩(wěn)，整體市場(chǎng)屬于平穩(wěn)上升狀態(tài)。2020預(yù)計(jì)蘭州新區(qū)，安寧區(qū)，西固區(qū)等皋蘭縣成交量會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。主城區(qū)限購(gòu)政策影響價(jià)格及成交量不會(huì)有太大漲幅。

??2020置業(yè)蘭州指數(shù)：★★★☆

??供求平穩(wěn)，市場(chǎng)慢慢上行。市場(chǎng)多方預(yù)期價(jià)格還要漲，需要買房者可以出手。

??①成交：新房成交金額5年最高

??2019年蘭州一手房成交金額為近五年最高，截止12月底最新數(shù)據(jù)已約580億，超67000余套。最近五年里，最低為2015年約280億元，近五年來(lái)2019年增長(zhǎng)最為突出，與2018年相比成交金額增長(zhǎng)超過(guò)了100億。

??整體房?jī)r(jià)趨勢(shì)往上走，但因新區(qū)（均價(jià)約5500），皋蘭縣文創(chuàng)城（均價(jià)約6500），榆中縣（均價(jià)約6000），等區(qū)域供應(yīng)量大，因此整體漲幅較小。西固區(qū)域（均價(jià)約9000），七里河馬灘板塊均價(jià)約12000，安寧區(qū)（均價(jià)11000）海關(guān)附近，因年中地鐵一號(hào)線開(kāi)通的影響以及七里河萬(wàn)達(dá)城項(xiàng)目的開(kāi)建，導(dǎo)致房?jī)r(jià)整體漲幅較大。因此整體趨勢(shì)為小幅度穩(wěn)步增長(zhǎng)。

??整體成交來(lái)看2017年由于蘭州市出臺(tái)限購(gòu)政策，導(dǎo)致市場(chǎng)較為冷淡，2018年1月部分地區(qū)限購(gòu)松綁，且有萬(wàn)科，華潤(rùn)等品牌房企進(jìn)入蘭州因此成交量逐漸回升，而2019年萬(wàn)科，融創(chuàng)，碧桂園，中海，保利等品牌房企均有新項(xiàng)目逐步落地銷售促使整體成交上漲。2019年三季度開(kāi)始新項(xiàng)目集中入市，市場(chǎng)成交量上漲。

??②政策：降低落戶門檻

??從2019年3月1日起中專以上學(xué)歷或相應(yīng)專業(yè)技術(shù)職稱人員，國(guó)內(nèi)在校的大中專院校學(xué)生，均可遷入蘭州市落戶?！?/p>

??蘭州此政策降低了落戶門檻，向社會(huì)釋放出蘭州市真誠(chéng)吸引人才的信號(hào)，能在很大程度上增強(qiáng)人才在蘭落戶、安家、立業(yè)的意愿，隨著落戶條件的放寬，未來(lái)一段時(shí)間，蘭州城市總?cè)丝谔貏e是部分產(chǎn)業(yè)區(qū)的人口將會(huì)明顯增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量也會(huì)持續(xù)增加。

??蘭州正在打造“一心兩翼”的新型城市格局，即以主城四區(qū)為“核心”、蘭州新區(qū)和榆中為“兩翼”的發(fā)展戰(zhàn)略格局，推動(dòng)人居向東、產(chǎn)業(yè)向北轉(zhuǎn)移，因此此次政策為蘭州新區(qū)，榆中縣，兩個(gè)區(qū)域未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)非常利好。

??③土地：2019上半年成交增長(zhǎng)，下半年萎縮

??2019年上半年土地成交宗數(shù)及面積比上年同期有所增長(zhǎng)，下半年逐漸下降趨勢(shì)，上半年集中在蘭州新區(qū)，七里河區(qū)，榆中縣，下半年集中在蘭州新區(qū)和皋蘭縣文創(chuàng)城板塊和榆中縣。從近五年的土地供應(yīng)走勢(shì)來(lái)看，整體略有下滑。

??成交地塊所在區(qū)域直接影響樓面價(jià)高低，例如2016年成交集中在七里河區(qū)馬灘板塊所以樓面均價(jià)較高，2019年集中供應(yīng)在新區(qū)及榆中和皋蘭文創(chuàng)城或城關(guān)區(qū)高頻地區(qū)青白石板塊，則會(huì)拉低樓面均價(jià)。

??④2019房?jī)r(jià)收入比：6.58

??新區(qū)皋蘭榆中等區(qū)域成交平均總價(jià)區(qū)間60-90萬(wàn)，七里河安寧區(qū)域約100-150萬(wàn)。我們以100萬(wàn)為總價(jià)。2019年上半年蘭州城鎮(zhèn)居民可支配收入為19000元，預(yù)計(jì)2019年為38000元。則2019年蘭州房?jī)r(jià)收入比為：1000000/38000*4 =6.58

??⑤市場(chǎng)心態(tài)：主城缺房源 被迫買周邊

??當(dāng)前蘭州市場(chǎng)，買房者覺(jué)得房子還會(huì)漲價(jià)的，因此想趁早入手，但選擇慎重，考慮的各方面原因還是很多，區(qū)域價(jià)格為首要。交通情況，開(kāi)發(fā)商品牌，周邊學(xué)校配套等也都很重要，因?yàn)樘m州市區(qū)地方太小，新項(xiàng)目比較少，主城區(qū)新房房源稀缺，大家都被迫選擇周邊的項(xiàng)目，導(dǎo)致周邊的價(jià)格漲得很快，但明顯配套都跟不上，或者說(shuō)很多目前看沒(méi)有配套，因此會(huì)多比較，多了解再選擇。

??某新房銷售員認(rèn)為，項(xiàng)目前期基本依靠?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)和品牌口碑，剛需產(chǎn)品+剛需客戶因此也比較順利，隨著周邊競(jìng)品項(xiàng)目越來(lái)越多，客戶選擇也越來(lái)越多，有了對(duì)比客戶會(huì)考慮更多產(chǎn)品，價(jià)格，品質(zhì)上的因素。

??⑥2020預(yù)期：還會(huì)繼續(xù)漲價(jià)，往城東西發(fā)展

??普通編輯認(rèn)為：

??a.2020年礙于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的萎靡，也許會(huì)進(jìn)入一段平穩(wěn)發(fā)展階段不會(huì)有太大的動(dòng)作。

??b.區(qū)域向三灘發(fā)展，價(jià)格持續(xù)上漲（地價(jià)越來(lái)越貴）。

??c.不會(huì)跌，會(huì)一直漲。但是政府調(diào)控也不會(huì)漲太夸張。房?jī)r(jià)高說(shuō)明地價(jià)高、需求高，需求越高，刺激通貨膨脹越高，這是一個(gè)停不下的循環(huán)體。需要就買，沒(méi)需要就不買。

??有開(kāi)發(fā)商普通員工認(rèn)為：

??a.主城區(qū)周邊房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)漲價(jià)；

??b.市中心內(nèi)二手房?jī)r(jià)格應(yīng)該不會(huì)再有太大漲價(jià)空間；

??c.黃河兩岸河景房?jī)r(jià)格會(huì)保持上漲；

??d.安寧區(qū)學(xué)區(qū)房依然搶手；

??e.萬(wàn)達(dá)城項(xiàng)目的熱銷會(huì)加快周邊區(qū)域發(fā)展；

??f.新區(qū)供應(yīng)量不減又有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，熱度不減；

??g.相比前幾年剛需產(chǎn)品熱銷，近兩年來(lái)改善型疊拼洋房等產(chǎn)品逐漸更被購(gòu)房者接受。

??與房地產(chǎn)無(wú)關(guān)的普通市民認(rèn)為：

??a.我覺(jué)得隨著交通配套設(shè)施的不斷完善，城西，比如馬灘、深安大橋那一塊的樓盤房?jī)r(jià)還會(huì)再漲。像蘭州老街啊，萬(wàn)達(dá)城那些項(xiàng)目，以及附近的樓盤，都會(huì)更貴；

??b.我覺(jué)得隨著地鐵的開(kāi)通，蘭州現(xiàn)在有地鐵口的樓盤2020年的價(jià)格應(yīng)該都會(huì)有漲幅，蘭州現(xiàn)在買房子的人還是多，現(xiàn)在新項(xiàng)目也多，2020年應(yīng)該會(huì)更多。但是地方比較有限，所以，價(jià)格不會(huì)跌，除非看政策怎么去調(diào)控了。

??c.蘭州本來(lái)地方就不大，現(xiàn)在都是往東西兩邊去發(fā)展，我住習(xí)慣了東邊，就根本不會(huì)去考慮西邊，那么選擇的區(qū)域就更小，市里又沒(méi)有更多的選擇空間，我覺(jué)得開(kāi)發(fā)商也看到了大家買房子的這個(gè)心態(tài)，所以新開(kāi)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格都會(huì)比較高。那么2020年的價(jià)格，以及甚至很長(zhǎng)的一段時(shí)間，都只會(huì)漲。我覺(jué)得整體新項(xiàng)目2020年可能會(huì)更向東面去發(fā)展，因?yàn)檎w東面的新項(xiàng)目也好，整體的規(guī)劃也好，都比西邊更有優(yōu)勢(shì)。

??⑦2019成交熱區(qū)：城關(guān)區(qū)159億領(lǐng)跑

??按項(xiàng)目排名來(lái)看截止12月底，綠地智慧金融城銷售金額最高約28.95億，其次為保利領(lǐng)秀山28.24億，銀河國(guó)際居住區(qū)25.29，億，萬(wàn)科城24.5，碧桂園文璟城21.25，恒大綠洲17.27億。

??成交量最大的區(qū)域?yàn)槌顷P(guān)區(qū)成交金額約159億，其次為七里河區(qū)約120億。

??⑧2020展望

??2020年預(yù)計(jì)蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量與2019年相比保持穩(wěn)定，不會(huì)有太大幅度增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)蘭州新區(qū)，安寧區(qū)，西固區(qū)等皋蘭縣成交量會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。主城區(qū)限購(gòu)政策影響價(jià)格及成交量不會(huì)有太大漲幅。價(jià)格方面我覺(jué)得還是會(huì)上漲，但相對(duì)2019年幅度應(yīng)該相對(duì)較?。?/p>

??值得期待的區(qū)域是七里河區(qū)三灘板塊的發(fā)展，另外蘭州新區(qū)近幾年也一直在穩(wěn)步前進(jìn)，期待2020年能有突破。

??2020年華潤(rùn)，萬(wàn)達(dá)，碧桂園，萬(wàn)科，中海，保利，恒大，中車等品牌開(kāi)發(fā)商都有新項(xiàng)目入市或持續(xù)后期開(kāi)發(fā)。另外本地房企盛達(dá)集團(tuán)，嘉盛集團(tuán)，天慶集團(tuán)的新項(xiàng)目也都值得期待。

??本次調(diào)查采編人：王欣怡 潘宇凌

??2020年1月18日