總結(jié)：1.47萬(wàn)件，雖然是公寓，但南京主城出了這樣的房?jī)r(jià)，這是不是有點(diǎn)難以置信？因?yàn)閮r(jià)格低，所以很感興趣，兩周前這座建筑物開(kāi)張，受到動(dòng)搖，當(dāng)天宣布賣了90%。

1.47 萬(wàn)起，雖然是公寓，但在南京主城出現(xiàn)這樣的房?jī)r(jià)，是不是讓人有點(diǎn)難以置信？因?yàn)閮r(jià)格低關(guān)注多，兩周前，這家樓盤開(kāi)盤采取搖號(hào)形式，當(dāng)天宣稱賣出九成。3 月 31 日，現(xiàn)代快報(bào)記者查詢南京網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，該樓盤入網(wǎng) 238 套，認(rèn)購(gòu) 1173 套，還剩 65 套可售房源。認(rèn)購(gòu)比例六成，成交比例暫為 0。

低價(jià)，中央門附近公寓一字頭開(kāi)售

"一字頭"的房?jī)r(jià)，不僅低于周邊二手房、一手房?jī)r(jià)格，甚至比地價(jià)還要低，這家公寓的價(jià)格還低于兩江地區(qū)的公寓價(jià)。到底怎么回事？

在中央門一帶，目前商品房普通均價(jià) 3.5 萬(wàn)左右。一個(gè)老公寓項(xiàng)目玉橋國(guó)際公寓爛尾且沒(méi)有物業(yè)管理，二手房也在 1.8 萬(wàn) -1.9 萬(wàn)。中央金地的挑高公寓超過(guò) 2 萬(wàn)。不遠(yuǎn)處的常州星河華飛 2 號(hào)地塊成交樓面價(jià) 30006 元 /㎡，在整個(gè)大城北地區(qū)無(wú)出其右。隔壁中海玄武公館售罄時(shí)的價(jià)格差不多 4 萬(wàn)。在這樣的背景下，這家公寓項(xiàng)目幾乎成為板塊的谷底價(jià)。

記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，這個(gè)項(xiàng)目一共三棟樓，底部通過(guò)裙樓連接，裙樓部分為商業(yè)，部分是開(kāi)發(fā)商為政府代建的車位。價(jià)格 1.47 萬(wàn)起步的就是 1 號(hào)樓，最便宜的房源位于頂樓 25 層的北側(cè)房源，正常朝南的房源價(jià)格為 1.66 萬(wàn) -1.95 萬(wàn)上下，主要針對(duì)團(tuán)購(gòu)，非團(tuán)購(gòu)價(jià)格為 2 萬(wàn) -2.66 萬(wàn)。

該項(xiàng)目所有房源的面積均為 75㎡，層高 3.3 米，面寬 6.6 米，平層雙鑰匙設(shè)計(jì)，買一間可以當(dāng)兩間用。因緊鄰金橋、玉橋、銀橋等大市場(chǎng)，不少大市場(chǎng)的客戶選擇團(tuán)購(gòu)整層。置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，最便宜的頂樓 25 層 1.47 萬(wàn)的房源基本被團(tuán)購(gòu)一空。

開(kāi)發(fā)商聲稱這批房源團(tuán)購(gòu)價(jià)，僅一棟樓，二號(hào)樓就恢復(fù)原價(jià) 2.6 萬(wàn)，主要是開(kāi)發(fā)商三周年推出的特惠房源。

據(jù)了解，根據(jù)合同明確，這個(gè)項(xiàng)目拿地之時(shí)就約定需要配建不少于 400 個(gè)社會(huì)停車位。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，之所以放出一字頭房?jī)r(jià)，主要是這家開(kāi)發(fā)商在南京的商辦類產(chǎn)品較多，盡快出貨回籠資金成為當(dāng)務(wù)之急。

滯銷，有的公寓樓盤成交比例為零

即便是降價(jià)降到板塊谷底，這家公寓也僅僅賣出六成。而這已經(jīng)算是南京公寓類產(chǎn)品中賣得不錯(cuò)的。

南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，很多公寓項(xiàng)目自上市以來(lái)成交比例均不高，有的甚至低至零。比如位于漢中路上的漢中公館 2 月初開(kāi)售，目前成交比例為 4.13%。位于江心洲的升龍公園道公寓成交比例為 19.76%。位于江北新區(qū)的寶隆時(shí)代廣場(chǎng)部分樓棟的成交比例為 0。

另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，和住宅被嚴(yán)格限價(jià)不同，公寓售價(jià)不受限，導(dǎo)致很多公寓申報(bào)價(jià)格畸高。

尷尬的是，實(shí)際售價(jià)卻比申報(bào)價(jià)低得多。以龍湖紫都城為例，網(wǎng)上申報(bào)價(jià)格為 3 萬(wàn)元 / 平方米，1 號(hào)樓實(shí)際售價(jià)比申報(bào)價(jià)低了 1 萬(wàn)多。漢中公館申報(bào)價(jià)格最高 5.9 萬(wàn) / 平方米，實(shí)際售價(jià)不過(guò) 4 萬(wàn) / 平方米出頭。

分析，公寓物業(yè)費(fèi)、貸款成本較高

公寓到底能不能投資？記者測(cè)算發(fā)現(xiàn)，與普通住宅相比，目前南京市場(chǎng)上的公寓除了房?jī)r(jià)和租金不高之外，其他如物業(yè)費(fèi)、貸款成本、轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)都很高。

南京幾乎所有公寓的物業(yè)費(fèi)都是住宅的兩倍甚至更多。比如漢中公館是高力國(guó)際物業(yè)，物業(yè)費(fèi) 6 元 / 平米；龍湖紫都城房?jī)r(jià)不貴，物業(yè)費(fèi) 4.75 元 / 平米。位于南站的云樹(shù)公館物業(yè)費(fèi) 4.5 元 / 平米。位于金地中心菁華物業(yè)費(fèi) 4.8 元 / 平米，升龍匯金中心 5.5 元 / 平米。

一套 50 平米的小公寓，以 5 元 / 平米的物業(yè)費(fèi)來(lái)計(jì)算，一個(gè)月物業(yè)費(fèi)至少 250 元，一年物業(yè)費(fèi)成本 3000 元。而普通住宅的物業(yè)費(fèi)僅是公寓的一半，對(duì)比普通住宅，公寓的物業(yè)成本高出了一大截。

公寓樓盤的貸款成本偏高，龍湖紫都城一套 75 平米、單價(jià) 1.8 萬(wàn)元 / 平米的房源，總價(jià) 135 萬(wàn)，首付五成為 68 萬(wàn)，還需貸款 67 萬(wàn)，公寓屬于商用物業(yè)，貸款年限最長(zhǎng)十年，利率上浮 20%-30%，約 5.88%-6.15%，月還款 7073 元。而周邊租金不過(guò) 2000-3000 元左右，租不能抵貸。

此外，公寓房轉(zhuǎn)讓稅也高。按照規(guī)定，公寓轉(zhuǎn)讓有兩種計(jì)稅模式，一種是所有稅種加起來(lái)征稅，另一種是按照增值部分的 50% 征稅。測(cè)算下來(lái)，兩種征稅方式結(jié)果差別不大。以一套 135 萬(wàn)的公寓為例，假設(shè)多年后增值到 200 萬(wàn)，增值部分的 50% 即 32.5 萬(wàn)，也就是交稅數(shù)額。這意味著，房?jī)r(jià)增值部分的投資收益直接打?qū)φ邸?/p>

來(lái)源：現(xiàn)代快報(bào)