3月以后，南京推出了“停止?fàn)I業(yè)”，商業(yè)辦公大樓根據(jù)住宅投型設(shè)計(jì)、4.8米孤兒部分不再回復(fù)等新規(guī)定出臺(tái)后，拿走商業(yè)辦公地塊的開(kāi)發(fā)商們?cè)谙词珠g幾乎哭了起來(lái)。

而市面上已經(jīng)獲批的公寓產(chǎn)品，因其“稀缺性”，一下子就炙手可熱。

限購(gòu)之下公寓市場(chǎng)迎“春天” 有項(xiàng)目每月一漲

近來(lái)，不少投資客紛紛出手，至于公寓市場(chǎng)有多熱鬧，一組數(shù)據(jù)可能略顯一二：

蘇寧紫金嘉悅，在3月新政出臺(tái)后一天賣(mài)出80多套；

復(fù)地宴南都前期不帶托管的公寓幾乎全部售罄；

中南世紀(jì)雅苑公寓，有人一口氣買(mǎi)一整層16套；

河西南海峽城，也有土豪一次性買(mǎi)了一整層；

同樣是河西南的升龍匯金中心，價(jià)位也是每月一漲……

據(jù)克而瑞南京房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年開(kāi)局至今，南京公寓成交4495套房源，同比去年4280套的數(shù)據(jù)，增長(zhǎng)5% 。

而自從2017年3月份商改住被禁后，南京整個(gè)3月共成交1158套公寓，5月的成交量也超過(guò)千套，在上半年尤為顯眼。

如此熱鬧的市場(chǎng)之下，各個(gè)板塊的公寓產(chǎn)品也幾乎是集結(jié)而出。以江北板塊為例，就緯七路隧道口附近就有明發(fā)新城中心、明發(fā)財(cái)富中心、東方萬(wàn)匯城和毅達(dá)匯創(chuàng)中心、寶隆時(shí)代廣場(chǎng)等多家商辦項(xiàng)目，總貨量超1.6萬(wàn)套。

此外，南部新城、河西等多個(gè)區(qū)域也存有不少公寓項(xiàng)目。

那么，如此龐大庫(kù)存之下，是否各家項(xiàng)目都賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)？買(mǎi)房君今日奔赴河西、南部新城和江北新區(qū)三大熱門(mén)區(qū)域，為大家探一探公寓市場(chǎng)真實(shí)溫度。

算賬：三大熱門(mén)板塊 多項(xiàng)目回報(bào)率在3%

眾所周知，商辦公寓首付五成，且只能選擇利率較高的商業(yè)貸款，最長(zhǎng)只能貸十年。購(gòu)房者必須算總價(jià)，算首付，算月供，算租金，回報(bào)率越高，投資價(jià)值越大。

根據(jù)租金水平預(yù)測(cè)和購(gòu)置房屋成本，再結(jié)合每月還貸，才能得出相對(duì)精準(zhǔn)的投資回報(bào)率。一般租金年回報(bào)只要不低于4%，就可以算得上是一個(gè)不錯(cuò)的投資型公寓產(chǎn)品。

今日，買(mǎi)房君也將為大家清楚的算一算這筆賬！

河西以升龍匯金中心為例：

45平米4.8米挑高公寓，售價(jià)2.9-3.3萬(wàn)元/平米，以3萬(wàn)單價(jià)來(lái)算，總價(jià)在135萬(wàn)左右

購(gòu)買(mǎi)稅費(fèi)契稅3%，4.05萬(wàn)

維修基金120元/平米,0.54萬(wàn)

首付五成67.5萬(wàn)

月供7288元，10年需要還貸7288*12*10=87.5萬(wàn)

成本共計(jì)160萬(wàn)

參考目前周邊公寓40多平米的出租價(jià)格，在4000元/月

以目前靜態(tài)租金水平計(jì)算：

一年租金在4.8萬(wàn)元，回本需要33.3年

投資回報(bào)率：4.8萬(wàn)/160萬(wàn)=3%

（如果算上租金的上漲空間，投資回報(bào)率可能會(huì)高一點(diǎn)，前提是房子能立馬拿到手租出去）

買(mǎi)房君今日在現(xiàn)場(chǎng)了解到，升龍匯金中心在售B、C棟產(chǎn)品，主力戶(hù)型面積45-90平米，整體均價(jià)為29000-33000元/平米，在售樓層34-39層。項(xiàng)目目前僅針對(duì)90平米左右的大戶(hù)型進(jìn)行包租。

值得一提的是，項(xiàng)目整體價(jià)位在一季度以來(lái)逐月上漲。不過(guò)，從南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來(lái)看，項(xiàng)目近幾年來(lái)的整體去化率并不是很高。

另一河西中部的樂(lè)基廣場(chǎng)目前眾多商家均已進(jìn)駐，定為偏中高端。項(xiàng)目此前也有公寓產(chǎn)品，在附近的中介門(mén)店，買(mǎi)房君了解到，目前樂(lè)基廣場(chǎng)49平米左右的4.8米挑高公寓，租金在6500-7000元/平米左右，網(wǎng)上也有掛牌價(jià)位225萬(wàn)的公寓產(chǎn)品在賣(mài)，戶(hù)型面積約59平米。

不過(guò)公寓產(chǎn)品轉(zhuǎn)手稅費(fèi)較高，須繳納營(yíng)業(yè)稅及其附加（差額的5.55%）、印花稅（成交價(jià)的0.05%）、個(gè)人所得稅（差額的20%）、土地增值稅。土地增值稅計(jì)算方法比較復(fù)雜，一般按差額的30—60%繳納，且賣(mài)方會(huì)將這部分費(fèi)用轉(zhuǎn)移到買(mǎi)方身上。粗略算下來(lái)，回報(bào)率不到3%。

江北新區(qū)以寶隆時(shí)代廣場(chǎng)為例：

41平米精裝4.8米挑高公寓，價(jià)格取1.6萬(wàn)元/平米，總價(jià)65.6萬(wàn)左右

購(gòu)買(mǎi)稅費(fèi)契稅3%，19680元

首付五成32.75萬(wàn)

月供3500元左右，10年需要還貸3500*12*10=42萬(wàn)

公寓維修基金120元/平米，120*41=4920元

成本共計(jì)77萬(wàn)

參考目前周邊明發(fā)新城中心48平米2500元/月的出租價(jià)格

以目前靜態(tài)租金水平計(jì)算：

一年租金在3萬(wàn)元，回本需要25.6年

投資回報(bào)率：3萬(wàn)/77萬(wàn)=3.9%

當(dāng)然，投資公寓還應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)未來(lái)公寓本身的增值空間。當(dāng)?shù)刂薪楦嬖V買(mǎi)房君，寶隆時(shí)代廣場(chǎng)及其周邊的公寓單價(jià)大約以每年5-6%速度遞增。與此同時(shí)月租金也在不斷攀升，這些都是動(dòng)態(tài)的、難以計(jì)算的隱性增幅。

“現(xiàn)在一些小戶(hù)型公寓一旦有人停租了，立刻會(huì)被別的租客訂走。而且大戶(hù)型將來(lái)也不會(huì)愁租，有很多家庭整租的客戶(hù)，都是買(mǎi)了新房等待交付和一些拆遷戶(hù)等拿安置房的家庭，租下兩室一廳暫時(shí)過(guò)渡。”中介解釋道。

南部新城以復(fù)地宴南都為例：

49平米solo公寓，售價(jià)2.2萬(wàn)/平米，總價(jià)在115萬(wàn)左右

購(gòu)買(mǎi)稅費(fèi)契稅3%，3.45萬(wàn)

公寓維修基金120元/平米，120*49=5880元

首付五成57.5萬(wàn)

月供6000元左右，10年需要還貸6000*12*10=72萬(wàn)

成本共計(jì)133.5萬(wàn)

參考目前周邊公寓40多平米的出租價(jià)格，在4000元/月

以目前靜態(tài)租金水平計(jì)算：

一年租金在4.8萬(wàn)元，回本需要27.8年

投資回報(bào)率：4.8萬(wàn)萬(wàn)=3.6%

據(jù)了解，目前南部新城區(qū)域出租的公寓項(xiàng)目并不多，大多數(shù)為新產(chǎn)品，處于在售和未交付狀態(tài)。從卡子門(mén)到南京南站一帶，40幾平米公寓租金在4000元/月左右，例如紫荊國(guó)際；南京南站到雙龍大道一帶，30-40平米的公寓租金在2200元/月左右，例如左鄰右里泊客公寓。

目前在售的公寓項(xiàng)目有復(fù)地宴南都、保利堂悅、證大喜瑪拉雅、萬(wàn)科星薈、綠地云尚、云樹(shù)公館等不少項(xiàng)目。

從以上3大熱門(mén)板塊來(lái)看，粗略算下來(lái)，一般公寓的投資回報(bào)率在3-4%左右，就此看來(lái)公寓產(chǎn)品價(jià)值有限，加上目前市場(chǎng)上公寓產(chǎn)品參差不齊，所以對(duì)于公寓產(chǎn)品的選擇仍需要慎重。