酒友在武漢南湖投資了一棟二手別墅。

我笑了，顯然他根本不在乎“胡子馬房”，不知道房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵還是在于收購(gòu)市場(chǎng)。

別墅這種高總價(jià)低需求的產(chǎn)品，升值空間恐怕有限。

他笑了笑，告訴我房子買(mǎi)的早，16年到現(xiàn)在，已經(jīng)大漲了30%。

我又笑了笑，16-18這段時(shí)間，基本上只要是個(gè)房子，漲幅都超過(guò)了50%。從機(jī)會(huì)成本來(lái)看，這完全就是虧損啊。

他又笑了笑，終于承認(rèn)的確是這樣，別墅掛半年了，還是無(wú)人問(wèn)津。

最后我倆相視一笑，看來(lái)術(shù)業(yè)還是得有專(zhuān)攻。即便是酒肉這樣的金融大亨，在不熟悉的房產(chǎn)領(lǐng)域，也有投資失誤的時(shí)候啊。

到底，所謂別墅這樣的“稀缺”產(chǎn)品，有沒(méi)有投資價(jià)值呢？

一.別墅的需求大嗎？

投資的本質(zhì)，是認(rèn)知的變現(xiàn)。

你認(rèn)知到未來(lái)的需求會(huì)增長(zhǎng)，但別人沒(méi)明白。那么現(xiàn)在的價(jià)格就低，就是買(mǎi)入的好時(shí)候。

然而別墅卻剛好相反，大家都誤認(rèn)為未來(lái)的需求會(huì)高，那么現(xiàn)在的價(jià)格也就高，套利空間就非常小。

在幾年以前，我們對(duì)富人的認(rèn)知基本上就是：住別墅，開(kāi)豪車(chē)。所以，未來(lái)中國(guó)人民越來(lái)越富的情況下，大家都會(huì)住在郊區(qū)別墅享受生活，和大洋彼岸的美利堅(jiān)一樣。

然而，許多人沒(méi)考慮到的是，中國(guó)的城市規(guī)劃和發(fā)展模式與美國(guó)完全不同，人均經(jīng)濟(jì)水平也差異巨大。想要實(shí)現(xiàn)人手一棟House，未來(lái)20年可能都辦不到。

中國(guó)有幾個(gè)很顯著的特征，會(huì)導(dǎo)致二手別墅轉(zhuǎn)賣(mài)慘淡。

? 1. 富人新房?jī)A向嚴(yán)重

整個(gè)中國(guó)，過(guò)往20年以來(lái)都可以算是房地產(chǎn)的高速發(fā)展期，日新月異的產(chǎn)品更迭、戶型設(shè)計(jì)、硬裝選材、物業(yè)升級(jí)、社區(qū)進(jìn)化等方面，導(dǎo)致一二手房居住體驗(yàn)差距巨大。全WIFI覆蓋、燈光跑道、智能管家系統(tǒng)等許多新興產(chǎn)品，二手小區(qū)都是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。

所以，富人們甚至很多剛需們，都對(duì)一手房?jī)A向嚴(yán)重。況且，富人們既然都這么有錢(qián)了，肯定更愿意買(mǎi)嶄新的新房，而非別人住過(guò)的房子。

? 2. 民富程度有限

別墅動(dòng)輒500平方以上，總價(jià)隨意就超1000萬(wàn)。接得起盤(pán)的人必然不是剛需群體，其數(shù)量會(huì)很少。

? 3. 頂豪居住區(qū)的轉(zhuǎn)移

以前，“別墅”這兩個(gè)字基本等同于中國(guó)人對(duì)豪宅的定義。但隨著時(shí)代發(fā)展、產(chǎn)品升級(jí)，攬闊江景海景的大平層、高處不勝寒的私人空中花園、定期組織晚宴的會(huì)員制物業(yè)、網(wǎng)紅盤(pán)所帶來(lái)的身份象征等很多現(xiàn)代事物，成為了新一代富人的追求。

富人的標(biāo)簽已然從老的別墅區(qū)，轉(zhuǎn)移到了景觀更宜人、配套更成熟、產(chǎn)品更新穎、交通更方便、地段更值錢(qián)的一些新的高層地標(biāo)樓盤(pán)。

這些特征對(duì)應(yīng)的就是，人們對(duì)二手別墅的需求會(huì)很少，其升值空間就會(huì)不如次新剛改房。

二.別墅住著舒服嗎？

別墅住著爽嗎？

這基本是廢話。要有錢(qián)，誰(shuí)不想搞個(gè)花園小獨(dú)棟，有天有地有院落，千八百平上下玩耍，不爽才怪。

然而，光看房子是不錯(cuò)，但加上周?chē)耐獠颗涮缀托^(qū)的環(huán)境人流，一切就不一定那么盡人意了。

? 1.別墅多在自然環(huán)境好的郊區(qū)，離商業(yè)中心教育中心都很遠(yuǎn)

深圳鹽田有個(gè)很出名的盤(pán)叫華僑城天麓，出名不是因?yàn)樗卸嗪?，而是十年前和現(xiàn)在竟然一個(gè)價(jià)。很難想象在“宇宙中心”深圳市，還會(huì)有這樣的房子。

天麓別墅建在馬巒山西側(cè)的半山之上，開(kāi)車(chē)下個(gè)山就要15-20分鐘。而且周?chē)缆肪W(wǎng)不密集，交通擁堵壓力大。無(wú)論是找個(gè)浪漫旋轉(zhuǎn)餐廳來(lái)個(gè)燭光晚餐，還是送孩子去參加個(gè)少兒籃球訓(xùn)練營(yíng)，都很不方便。

? 2.市區(qū)別墅多老舊，環(huán)境鄰居還堪憂

鹽田的別墅，可以說(shuō)是因?yàn)檎麄€(gè)鹽田區(qū)與深圳發(fā)展一路向西的發(fā)展方向背道而馳，導(dǎo)致的區(qū)域性滯漲。但我們?cè)谏钲谛轮行哪仙絽^(qū)，依然看到了老舊別墅的種種弊端。

位于南山核心區(qū)的華僑新村別墅群，紅配綠的爬山虎給小區(qū)增添了幾分藝術(shù)的氣息，但巨富的業(yè)主們?cè)缇瓦x擇了拋棄此地。

如今，華僑新村的別墅大多都改成了群租房或小店鋪。你的鄰居不是什么上流社會(huì)的精英人士，而是15個(gè)附近的上班的年輕人或者，一家咖啡店。

這種市中心的老別墅，周?chē)蝗傂璞P(pán)，根本不再是什么奢華的富人區(qū)。而且沒(méi)有成規(guī)模的社區(qū)綠化，生態(tài)環(huán)境也談不上多好。

自2003年國(guó)家發(fā)布《關(guān)于清理各類(lèi)園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》以來(lái)，各地的“禁墅令”逐年加碼，近年來(lái)新建的別墅越來(lái)越少，市面上能交易的基本都是老舊的二手別墅。

這些老別墅年代久遠(yuǎn)折舊嚴(yán)重，尤其是樓齡20年以上的那種，人車(chē)分流就不用想了，物業(yè)管理水平也不“豪”，肯定沒(méi)有現(xiàn)代住宅那種24小時(shí)管家服務(wù)之類(lèi)的東西。社區(qū)的綠化水平，運(yùn)動(dòng)設(shè)施，智能系統(tǒng)等硬件肯定是跟不上時(shí)代了。

當(dāng)年房?jī)r(jià)沒(méi)那么高，業(yè)主們不一定多有錢(qián)。但今天和你一起住進(jìn)深圳灣1號(hào)的住戶們，一定是身家不菲的上流社會(huì)人士。所以買(mǎi)二手別墅，富人們也沒(méi)享受到房產(chǎn)對(duì)圈層人脈的附加價(jià)值。

不過(guò)，“禁墅令”的日益趨嚴(yán)也帶來(lái)了別墅的稀缺。未來(lái)別墅告別一手市場(chǎng)已成定局，其價(jià)值會(huì)不會(huì)越來(lái)越高呢？

三.物以稀為貴？

東晉年間有一句名言流傳至今：物以稀為貴。

不過(guò)，中國(guó)古人講求文字簡(jiǎn)練，說(shuō)話有時(shí)候只說(shuō)了一半。

西方經(jīng)濟(jì)學(xué)就把后一半補(bǔ)上了，稀缺是相對(duì)于人們無(wú)窮的欲望而言，用來(lái)滿足人類(lèi)需求、有價(jià)值的資源是有限的。

比如我讀高中時(shí)全班長(zhǎng)絡(luò)腮胡子的就我一個(gè)，十分稀缺。但沒(méi)啥卵用，因?yàn)闆](méi)有任何價(jià)值。

許多遠(yuǎn)郊的別墅也一樣，總體看來(lái)并不多，大概只有住宅的百分之十幾，且因?yàn)椤敖睢蔽磥?lái)還沒(méi)有增量，著實(shí)很稀缺。

但大家愿不愿意住，或者愿不愿意花大價(jià)錢(qián)購(gòu)買(mǎi)，就不好說(shuō)了。

先且不說(shuō)難打掃、水電貴、蚊蟲(chóng)多等等這些可以靠錢(qián)可以解決的問(wèn)題，關(guān)鍵是偏僻的位置和極低的入住率，讓人居住體驗(yàn)并不好。

很多開(kāi)發(fā)商最擅長(zhǎng)的做法，就是城市郊區(qū)中的郊區(qū)找一塊地，依山傍水蓋別墅，許多購(gòu)房者看到夢(mèng)想中的養(yǎng)老生態(tài)環(huán)境，果斷入手，完全沒(méi)有考慮到后續(xù)發(fā)展。

結(jié)果，入住人數(shù)少導(dǎo)致人均分?jǐn)偟奈飿I(yè)成本就高，物業(yè)運(yùn)營(yíng)就難以實(shí)現(xiàn)盈利，水平就會(huì)下滑，比如南京鐘鼎山莊的私搭亂建，物業(yè)到后面根本就不管了。

然后由于別墅區(qū)人流量少，許多實(shí)體店面包括餐飲業(yè)根本不愿意入住，配套完全起不來(lái)，入住的人就會(huì)更少。如此形成惡性循環(huán)，十年前是郊區(qū)，十年后還可能是郊區(qū)。試問(wèn)將來(lái)轉(zhuǎn)手，給誰(shuí)呢？

還有一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，就是現(xiàn)在郊區(qū)的存量別墅，并不少。尤其在三四線城市，城市周邊全是山景水景的別墅，然后，沒(méi)多少人住。

我們?cè)趶V西北海調(diào)研的時(shí)候，看到銀灘旁邊成片成片的別墅，不是爛尾就是空置，門(mén)口雜草都長(zhǎng)出造型來(lái)了。

沒(méi)人住的原因我想也很簡(jiǎn)單，開(kāi)車(chē)20分鐘出市區(qū)的地方，找片宅基地自己建個(gè)房子，不知道便宜多少倍。

那有沒(méi)有真正稀缺的別墅呢？必然是有的。

深圳市中心坐落著許多鬧中取靜、環(huán)境幽雅的頂豪富人別墅區(qū)。這種區(qū)域一般占地面積很大，綠化率很高，是絕對(duì)的富人居住地。

不只深圳，無(wú)論是在一線還是強(qiáng)二線，這種占地范圍廣闊、周邊配套充足、地理位置優(yōu)越的別墅，都會(huì)很保值。搞一套都沒(méi)啥問(wèn)題，只有一個(gè)前提，就是你足夠有錢(qián)。

四.結(jié)

關(guān)于別墅這種特殊房產(chǎn)，從金融角度來(lái)說(shuō)，總價(jià)太高導(dǎo)致流動(dòng)性太低，故大多數(shù)升值潛力有限，投資的話，漲幅遠(yuǎn)不如剛需和改善普宅。許多別墅掛牌價(jià)不錯(cuò)，但可能根本沒(méi)人接。

所以，普通別墅真沒(méi)啥投資價(jià)值。頂豪別墅基本也都超級(jí)貴了，買(mǎi)來(lái)一般也是住的。

五.

那天，本來(lái)準(zhǔn)備和酒肉朋友去南湖吃個(gè)小龍蝦的。

結(jié)果，酒肉朋友跟我說(shuō)他去都不想去南湖，想到那個(gè)地方就傷心！

P.s.：“酒肉朋友”為一個(gè)好朋友的昵稱(chēng)，并非真的酒肉朋友。