這兩年小面積、低總價格、低密度的別墅類產(chǎn)品越來越火。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2018年別墅產(chǎn)品中，180平米以上的別墅不好賣了，成交同比凈減少6.4個百分點，而120-180平米這個面積區(qū)間成交最火爆，其中又屬140-160平米這個面積段增長最快。

可以說，要在別墅產(chǎn)品搶占更多市場份額，高贈送、控總價已經(jīng)是房企的必修課了。那么，經(jīng)過幾年的積累，房企在150平米別墅產(chǎn)品的打造上，有了哪些提升和優(yōu)化呢？明源君帶大家一起來扒一扒。

01

規(guī)劃設(shè)計如何排布

最能出容積率

當前市場上小別墅產(chǎn)品形態(tài)比較豐富，包括獨棟、聯(lián)排、疊墅、雙拼，但主流形態(tài)是聯(lián)排合院和疊拼。但不管是那種形式，用地效率都挖掘到了極致的地步。

一、通過巧妙排列布局，提高容積率

1、L型布局提高用地效率

這兩年，院墅很流行，就是因為合院式產(chǎn)品比較能出容積率。合院式小別墅整體布局上更強調(diào)用地效率，普遍式采用L型布局，層數(shù)一般在3層。

早期很典型的例子是萬科夢溪里樂高小聯(lián)排，采用了L型戶型排布，兩個戶型通過二層進行連接，形成一個基本模塊，而基本模塊可以東西、南北隨意拼接，再形成更大的單元，從而組成整個社區(qū)。

由于拼接的靈活和多聯(lián)，規(guī)避了日照間距和山墻間距，有效節(jié)約了宅間空地，提升了容積率。

武漢保利認為，采用合院式L型雙拼連排布局，不但省間距，花園體驗感更強，有類獨棟的產(chǎn)品體驗。而且每戶都做到南向采光面，庭院私密性非常好，日照舒適度佳，地下空間利用率高。

但是，合院排列布局必須注重空間尺度關(guān)系。

①合院單元拼接數(shù)4拼-5拼為宜，用地緊張的條件下可做5-6拼，7拼以上不建議。

②街巷尺度宜為5:1-10：1，用地緊張的條件可考慮12:1，大于12:1不建議做。

③組團排列數(shù)宜為3-4列，用地緊張的條件可考慮5-6列。

④通過景觀處理，使拼接數(shù)量變得不敏感。

與此同時，中式合院很講究秩序感，幾進幾出，所以必須要有街巷等級，形成層級分明的歸家流線。但同時要嚴格控制街巷等級，提高合院舒適度。例如縱向主軸大約10-15m，主街7-10m，小巷3-4m。

2、多首層設(shè)計

疊拼產(chǎn)品在做小面積別墅，現(xiàn)在有個趨勢是做多首層。例如成都保利唐悅項目，他們首層戶數(shù)占總戶數(shù)的50%，也就是使盡量多住戶能夠贈送私家花園及地下室。

相比傳統(tǒng)的疊拼，相同戶數(shù)樓層更少，樓間距需求小，因此可大幅度增高容積率，達到1.2左右，約為獨棟別墅容積率的兩倍，有效節(jié)約土地。

另外一方面，下疊2戶變4戶，可以提升產(chǎn)品首層面積，北側(cè)退臺減少退距，密度最大化。

也可以通過北露臺的設(shè)置，增大陽光傾斜角度，增加舒適度，合理減少別墅間距，提高容積率。

二、創(chuàng)新設(shè)計，貨值讓位溢價

不過也有的房企在貨值與溢價之間選擇了后者。比如開始有不少項目降低層數(shù)，從三層降到兩層，最極致的是干脆只做一層。

綠城2018年就有不少項目推出了一層的合院別墅新品，基本都被秒光。不過一層別墅產(chǎn)品的占比比較低，都只有幾十套。據(jù)綠城設(shè)計師介紹，之所以要加入一層別墅，主要由兩大考慮：一是平面上，建筑布局適當退進，可以避免社區(qū)空間呆板僵硬；二是立體中，高低錯落的建筑可以豐富天際線，配合高圍墻創(chuàng)造宜人的尺度。

只有一層的別墅，對于那些不喜歡或不方便爬上爬下的客戶，很好解決了他們的痛點。而且面積也控制在95到180平米，價格誘人。

天津桃李春風127平合院別墅

02

戶型設(shè)計

注重面寬、私密性、便捷性

據(jù)調(diào)研，別墅客戶關(guān)注點一般集中在以下幾個方面：南向面寬、產(chǎn)品舒適度、庭院私密程度、贈送率、電梯。那么各大房企在這方面是如何做優(yōu)化的呢？

一、注重南向面寬，功能齊全

150平的別墅瞄準的是經(jīng)濟型買家，對他們來說，價格還是最敏感的要素，所以更看重產(chǎn)品的功能性及實用性，比如房間數(shù)量要多、主臥套房等該有的也得有，同時衛(wèi)生間數(shù)量也要多。

房間數(shù)量上，150平普遍做4+1房，因為有高贈送，實得面積會比產(chǎn)權(quán)面積高出20%-200%，所以每個功能空間的尺度都有所保證。

舉個例子，金地雙都匯下疊戶型125㎡，做到四房三衛(wèi)，附贈地下室，花園，實得面積約為180-190㎡，做到有天有地有花園，而且功能相對也比較完善。下疊一層配有南向臥室，可以做老人房，二層為主次臥，書房為靈動空間，改造空間大。地下室也比較寬敞，可以改造為娛樂空間或社交空間。

惠州方圓東江月島147平的獨棟合院別墅，做到了5室2廳4衛(wèi)1廚，負一層是車庫和功能房，一層是客餐廳以及老人房，二層三開間朝南。整個戶型是L型，圍繞著中心庭院進行布局，每個空間都有比較好的觀景效果，居住舒適度比較高。

另外，洋房或高層產(chǎn)品很流行的四開間朝南戶型，現(xiàn)在在小別墅上也發(fā)揮地比較極致。比如以前疊墅戶型的主流是2開間朝南，好一點是做到5開間朝南，幾乎將客臥等重要空間都集中到戶型南側(cè)來了。

沈陽萬科翡翠別墅148平，三房兩廳，沈陽萬科翡翠別墅只做了兩層，同樣是L型布局合院，加大了別墅面寬設(shè)計，犧牲容積做兩層空間。兩層做到了四開間朝南。

當然，還有的做到了單層3開間朝南戶型，整個單元格局已經(jīng)完全洋房化了，不但有南向大面寬，還能享受庭院生活，產(chǎn)品舒適度非常高。

比如蘇州旭輝五門府的疊墅產(chǎn)品，在采光方面就做得非常到位了。

二、如何提高私密性

別墅客戶對私密性要求比較高，但小別墅的容積率比較高，尤其是疊墅，一棟樓里住了好幾戶人家，如何提高私密性呢？

1、通過庭院設(shè)計提高私密度

一般是采取圍合式庭院的設(shè)計方法，尤其是合院產(chǎn)品，庭院圍墻一般在3米以上，建筑分別坐落在院子南北面，每個房間都朝向主庭院，確保了居住者的私密性。

還有一種做法是通過樓層“坡屋頂”處理，避免鄰居間的對視，保障了主臥私密性。

2、動靜分層，多套房、多衛(wèi)設(shè)計

別墅產(chǎn)品一般能做到動靜分層，比如客餐廳、廚房全部在一樓，客人來訪不會打擾到家人的休息。如果首層面積足夠大，則把老人房安排在一樓，因為老人不方便爬樓梯。

另外，多套房設(shè)計，比如大部分臥室都配有獨立的衛(wèi)生間，一般衛(wèi)生間數(shù)量都在4個以上。這樣也很好地兼顧了每個人的私密性。

3、創(chuàng)新入戶方式

對于疊拼小別墅而言，上疊、中疊都因為入戶私密性和儀式感做得不到位，被詬病為偽別墅。

目前比較好的處理方式有四種。一是利用庭院、樓梯、電梯分別入戶，形成全分離的入戶方式，私密性高；二是利用庭院、電梯以及公共庭院進行入戶，私密性次之；三是以樓梯和公共電梯為住戶回家的主要交通動線，私密性相對較差。

金地天鏡三期如愿疊墅三疊各自獨立入戶

例如金地天鏡項目三疊有各自入戶的動線，下疊主要是通過朝南處花園入戶，中疊通過朝北向的抬高露臺花園入戶，上疊則可以從一樓電梯入戶。這樣的設(shè)計分離了入戶動線，保證了住戶的私密性。但會導(dǎo)致建造成本增加，降低贈送面積。

三、高贈送是基本功

小別墅最吸引客戶的一點是購買門檻比較低，但控制面積后，利用率和超高贈送就很重要了，這可以說是這類客戶購買客戶的最大的敏感點。

不同物業(yè)類型的別墅，贈送面積的方式也有所不同。獨棟別墅、聯(lián)排別墅有獨立的院子，一般是贈送前庭后院、花園或者地下室，而疊拼別墅由于產(chǎn)品的特殊性，贈送的形式一般多為頂層花園、露臺、閣樓、地下室等。

比如成都保利堂悅采取下疊贈送地下室、院子、客廳上空；中疊贈送大露臺、客廳上空；上疊贈送屋頂、客廳上空的方式，戶均贈送面積大、戶型均好性強，贈送面積可達到產(chǎn)權(quán)面積的65%-120%。

從別墅豎向剖析圖可以看到，單體豎向六層三疊5戶，上疊平層一層一戶，中下疊首層入戶，中下疊贈送入戶花園，上疊贈送大露臺。

還有一種手法是做雙首層設(shè)計，向地下室要面積，比如很多項目通過南面連接下沉庭院，負一層地采光度和通風性跟一樓的效果差不多，加上以標準層高進行打造，基本可以將餐廳、廚房、茶室等生活功能空間放到負一層，等于把負一層變成首層了，這樣整個戶型的利用率會大大提高。

03

戶外庭院及地下空間打造

別墅講究的就是有天有地有庭院的愜意生活，所以入戶花園、露臺空間、戶外庭院的打造上一定要有亮點才更能打動他們。

一、庭院打造注重贈送和私密程度

對于別墅客戶，購買別墅就是因為向往有天有地的生活，所以庭院打造非常重要。

疊墅產(chǎn)品一般會通過綠植或圍墻隔斷，增加私密性?；蛘咄ㄟ^打造個性化的戶外庭院增強競爭力。如果首層花園面積有限，主要利用垂直空間，打造立體的戶外庭院。

圖片來源：丁祖昱評樓市

對于合院產(chǎn)品的庭院則更在于大面積的贈送，以及景觀最大化。

比如天津桃李春風這款127㎡一層合院，整體面寬近12米，整體進深近13米，占地面積近143㎡，院子面積能達到約73㎡到200㎡左右。 如果是邊戶，起碼能有6個院子，中間戶起碼有5個院子。

黑色箭頭表示可以出到小院，灰色箭頭表示窗外可以看到小院。來源：冷眼觀樓

另外，戶型一般是L型布局，所有房間與公共空間都朝向私屬院落布置，讓院落景觀最大化。比如這棟152平米的中式小別墅，做出了前庭、后院、側(cè)院、井院、南院等五個院子，所有空間都能親近自然，而且通過庭院凹凸也能增大樓棟自身的采光面，同時減小樓間距，提高產(chǎn)品舒適度。

二、地下空間

以前出于成本控制的考慮，小別墅對地下空間的挖掘相對比較少，要么不做地下室，要么地下室作為車庫或儲藏室。究其原因，一方面經(jīng)濟型客戶的居住需求基本通過地上面積可以得到滿足，另一方面地下空間的維護成本較高。比如綠城桃李春風就沒有設(shè)計地下室，萬科桂語里項目地下空間則全部用于集中停車。

但現(xiàn)在隨著競爭日趨激烈，客戶經(jīng)過市場教育后，對產(chǎn)品期待值更高了，所以很多項目也開始深挖地下空間，尤其疊墅產(chǎn)品，需要通過地下空間的贈送，提高產(chǎn)品溢價。

武漢保利認為，別墅地庫模式有三種，第一種是采用全部開挖后改造模式，在滿足高層區(qū)停車配比要求下，別墅區(qū)后期地下室可改造空間大。

一種是每行開挖，優(yōu)點是別墅區(qū)停車較經(jīng)濟，在滿足高層區(qū)停車配比的前提下，別墅區(qū)地下可改造空間小。

第二種模式是隔行開挖，優(yōu)點是別墅區(qū)節(jié)約車道面積，滿足別墅使用。但缺點也挺明顯的，高層需開挖較多，后期地下室贈送不一致，地下贈送可改造空間小。

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