有時候鍋自己背很舒服。前幾天單位到了這個90后，我來談?wù)勏拗聘偁幏块g的別墅。

開始他們跟我說的時候我就隨口答應(yīng)了。等上樓講，我一看你們又是錄音筆，又是手機(jī)拍照的，心說誰比誰傻啊~這又是要坑我啊。鑒于上次你們把我說的原封不動寫成文字發(fā)文，我想我還是自己來吧，我就想說一句，下次記得坑坑佳爺、樂神，別老緊著我一個人坑，行嗎…

先說好，我并不是學(xué)建筑的，也沒真的去搬磚蓋過房。我所說的限競房別墅只是從個人在各大售樓處之間游離后所總結(jié)的個人觀點。既然放出來就不怕大家懟，因為翻了好幾圈，就沒見有人系統(tǒng)的說過，自己忍不住，想說說。

限競房的別墅怎么干？我們從這個話題入手。

通常的商品房別墅一般的做法是住宅建筑面積+花園地下等贈送。

用疊拼別墅的下疊，舉個簡單的例子。

一套200平方米房本面積的下疊，地下外加花園的所有贈送面積相加通常跟房本面積差不多，也就是你買一個200平方米商品房下疊，通常情況下這套房子的實得面積是：房本面積(200平)+贈送面積(150-200平)=實得面積(350-400平)

限競房別墅的干法，與純商品房截然不同。

限競房大多受限于7090政策影響，房本面積沒那么大，目前我見到最大的也就130多平不到140平。因此限競房要想增加面積就需要在地下做文章，地下做成倉儲，以及產(chǎn)權(quán)車位。因為這些都可以收你錢！不要說開發(fā)商真孫子，人家也是商人，你要是商人你也得這么干~試著理解就好。

那么限競房實得面積的構(gòu)成就是：

房本面積+地下倉儲面積+車庫面積+贈送面積=實得面積

限競房遵循7090，別墅實得面積有多少？

說實話我覺得不少，我給您簡單算算。

首先，按房本建面90平計算，地下倉儲一般會做到100-200平，外加花園、飄窗等贈送，整個實得面積在200以上300以內(nèi)，我看到的建面90平以內(nèi)的限競房別墅大體如此。

如果按正常的商品房別墅200建面實得400平看，90建面實得200平以上的小疊拼限競房實得面積真的可以了。

另外，我也見了幾個130多平米的限競房別墅，具體不算了，簡單說，實得大致300-500平。實得的差距主要在于花園。

限競房別墅其實性價比挺高，我給你算個價你就大致明白了。

先說商品房。以200平米建面的商品房疊拼別墅下疊為例。朝陽孫河板塊，總價大致在2000萬左右；大興南海子公園板塊新盤，總價也大致在1800萬上下。

孫河限競房按90平實得面積300平，均價7萬一平計算。

90平房本面積部分=90×7=630萬

倉儲部分按180平算，通常情況下地下倉儲的價格是地上住宅的一半，咱們按3.5萬/平算，180平的倉儲=630萬

假如說該別墅還配備兩個產(chǎn)權(quán)車位，且車位要求自己購買。通常車位價值20-40萬，我們按50萬一個車位計算，兩個車位=100萬。

那么這個90平建面實得300平米的限競房別墅的總價=630(房本建面部分售價)+630(倉儲售價)+100(車位售價)=1360萬，我們就按1400萬算，這個價格要比周邊商品房下疊200平建面的別墅便宜500、600萬。

限競房做別墅，其實對于改善人群來說是好事。

第一， 北京市場上會出現(xiàn)大量1000-1500萬的別墅產(chǎn)品，且這些別墅產(chǎn)品有不少位于五環(huán)周邊。而這個價格之前的選擇為150-180平建面的大平層。選擇多了自然是好事。

第二， 從價格本身來說，因地下倉儲批復(fù)的價格通常為地上住宅的一半，也就是說別墅面積越大，倉儲面積越大，倉儲面積越大，限競房別墅的總房款就會比之商品房別墅價差更大。通過上面文章中的計算自己推測，同實得面積的別墅在總價方面會比商品房別墅有500萬以上的價差，說白了性價比高，當(dāng)然這也是本人自己測試得出的觀點。

第三， 限競房別墅，在限競房這個領(lǐng)域里屬于最高配。所以你買了之后所享受到的小區(qū)內(nèi)部服務(wù)必然最多。比如園林、物業(yè)等必然會更像別墅傾斜。

當(dāng)然光報喜不報憂有問題，我們也要明了限競房別墅的劣勢。

第一， 倉儲部分需要全款，也就意味著你需要更多的首付款。

第二， 到現(xiàn)在為止我沒見到過住宅建筑面積超過140平米的限競房別墅，這也就意味著別墅地上單層面積不會那么敞亮，畢竟平米數(shù)在這擺著，如果140平建面做兩層，一層也就70平。

第三， 地下倉儲在我看來是限競房別墅的雙刃劍。利好方面上邊說過，但您別忘了，畢竟是地下倉儲，采光問題始終存在。在我看來，限競房別墅各家比拼的最大產(chǎn)品點就在于地下如何增加采光。這一點也是您看限競房別墅必須要問清楚問明白的重要點。

最后說一句，本文僅僅代表個人去過那N個有別墅產(chǎn)品的限競房之后的經(jīng)驗總結(jié)，遠(yuǎn)上升不到學(xué)術(shù)范疇，只是用最粗糙最明了的文字表述出來，希望大家對于限競房別墅有一個基礎(chǔ)認(rèn)識。

多說一句，多數(shù)我去過的限競房別墅項目，我都建立了線人小妹的聯(lián)絡(luò)關(guān)系網(wǎng)。有幾個項目我覺得不錯，線人小妹也算講的清楚，如果大家有這些項目的介紹等服務(wù)需要，我可以說服這些小妹妹當(dāng)我們佳爺房談專屬置業(yè)顧問，來給大家答疑解惑。