審判要點(diǎn)

夫妻一方無(wú)權(quán)擅自出售共有住宅進(jìn)行處分，合同效力應(yīng)考慮法律規(guī)定的無(wú)效、可撤銷(xiāo)的情況，以及對(duì)方是否構(gòu)成善意。

如房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行，買(mǎi)受人有權(quán)主張解除合同并要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任、賠償損失，對(duì)于房屋差價(jià)損失的認(rèn)定，應(yīng)綜合考量知道或者應(yīng)當(dāng)知道具體的違約時(shí)間作為起算差價(jià)截止時(shí)間，據(jù)此確定非違約方的減損規(guī)則適用。

基本案情［1］

原告：馬某某、曹某某。

被告：何某某。

2017年2月2日，原告馬某某、曹某某通過(guò)中介與被告何某某簽訂《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》，何某某將一房屋出售給馬某某、曹某某，價(jià)格58萬(wàn)元。合同約定馬某某、曹某某于2017年6月5日支付首付款18萬(wàn)元，同時(shí)辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)，剩余房款在取房產(chǎn)證當(dāng)天一次付清，同時(shí)辦理房屋交接手續(xù)。合同經(jīng)雙方簽字確認(rèn)后生效，馬某某、曹某某即支付何某某購(gòu)房定金2萬(wàn)元。

6月5日，馬某某、曹某某按約帶著18萬(wàn)首付款等何某某收款，并要求其協(xié)助辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。何某某拒不到場(chǎng)，明確表示不履行義務(wù)并拒絕承擔(dān)違約責(zé)任。

馬某某、曹某某訴至法院，提出訴訟請(qǐng)求：1.確認(rèn)解除《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》；2.何某某返還定金2萬(wàn)元；3.何某某賠償房屋增值部分損失33.4萬(wàn)元（房屋現(xiàn)價(jià)91.4萬(wàn)-58萬(wàn)）；4. 何某某承擔(dān)訴訟費(fèi)用、保全費(fèi)。

何某某答辯意見(jiàn)主要是：1.同意解除合同、返還定金2萬(wàn)元、承擔(dān)訴訟費(fèi)和保全費(fèi)；2.涉案房屋登記為何某某和家屬苗某某共有，簽合同時(shí)出示過(guò)房產(chǎn)證；3.苗某某不同意賣(mài)房，簽合同當(dāng)晚，何某某弟弟就聯(lián)系中介不賣(mài)房屋，簽合同一周后，其弟弟又電話(huà)聯(lián)系原告方女婿告知不賣(mài)房屋。2017年6月25日在派出所調(diào)解時(shí)，何某某在場(chǎng)也明確告知原告方不賣(mài)房屋。原告方明知被告不賣(mài)房屋，且只交了2萬(wàn)元定金，不同意賠償增值損失。

法院審判

宿遷市宿城區(qū)法院原一審認(rèn)為，涉案合同合法有效，何某某明確表示不再出售房屋且拒絕辦理相關(guān)手續(xù)，已構(gòu)成違約。馬某某、曹某某要求確認(rèn)合同解除，且何某某亦同意解除，依法確認(rèn)涉案合同于2018年5月21日解除。對(duì)馬某某、曹某某要求返還2萬(wàn)元及賠償損失的訴訟請(qǐng)求，依法予以支持。關(guān)于損失金額，該房屋現(xiàn)市場(chǎng)交易價(jià)格為6800元/平方米，故何某某應(yīng)賠償馬某某、曹某某損317192元（6800元/平方米*131.94平方米-580000元）。

宣判后，何某某提出上訴。宿遷市中級(jí)法院裁定撤銷(xiāo)原判決，發(fā)回重審。

宿遷市宿城區(qū)法院重審后認(rèn)為，涉案合同合法有效，履行過(guò)程中，何某某以房屋共有人苗某某不同意出售為由拒絕履行，構(gòu)成違約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。其一，對(duì)于馬某某、曹某某主張解除合同的訴訟請(qǐng)求，訴訟中原被告于2018年5月21日一致同意解除，依法予以確認(rèn)；其二，對(duì)于馬某某、曹某某主張返還定金2萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)且被告同意返還，依法予以確認(rèn)；其三，對(duì)于馬某某、曹某某主張賠償房屋增值部分損失的訴訟請(qǐng)求，馬某某、曹某某于2017年6月5日已知曉何某某不履行合同義務(wù)，何某某明確違約拒絕出售涉案房屋，馬某某、曹某某僅繳納了2萬(wàn)元定金。在此情況下，馬某某、曹某某應(yīng)采取相關(guān)措施防止自身?yè)p失擴(kuò)大，故房屋增值部分損失認(rèn)定以2017年6月5日為時(shí)間節(jié)點(diǎn)。判決：確認(rèn)涉案合同于2018年5月21日解除；二、何某某返還馬某某、曹某某定金2萬(wàn)元；三、何某某賠償馬某某、曹某某房屋增值部分損失8.75萬(wàn)元。

重審案件宣判后，馬某某、曹某某不服提起上訴。

宿遷市中級(jí)法院經(jīng)審理認(rèn)為，何某某構(gòu)成違約，涉案房屋系何某某、苗某某夫妻共同共有，因苗某某不同意出售，故涉案房屋出售在法律上不能履行；馬某某、曹某某購(gòu)房時(shí)知曉該房為共有房產(chǎn)，不是善意購(gòu)買(mǎi)，不可以要求被告繼續(xù)履行，但可以主張何某某賠償違約損失。

關(guān)于何某某賠償損失的數(shù)額問(wèn)題。首先，馬某某、曹某某知道涉案房屋為共同共有，簽訂合同時(shí)應(yīng)已知曉若實(shí)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)房屋合同目的，需共有人苗某某同意。其次，合同簽訂后不久，何某某就通知馬某某、曹某某不賣(mài)房屋，原因是共有人不同意出賣(mài)，經(jīng)公安機(jī)關(guān)處理，雙方均同意解除合同但對(duì)賠償數(shù)額不能達(dá)成一致。在何某某告知馬某某、曹某某其家人不同意出售時(shí)，馬某某、曹某某應(yīng)知道已經(jīng)不能實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目的。再次，考慮給予馬某某、曹某某向房屋共有人核實(shí)是否同意出賣(mài)房屋的合理時(shí)間，及雙方2017年6月5日在公安機(jī)關(guān)調(diào)解時(shí)被告明確說(shuō)不賣(mài)房屋及原告未予交房款事實(shí)，結(jié)合被告二審未提起上訴，可認(rèn)定2017年6月5日為原告知道合同不能繼續(xù)履行、應(yīng)采取適當(dāng)措施防止損失擴(kuò)大的時(shí)間。據(jù)此，作為違約方應(yīng)賠償?shù)膿p失，賠償數(shù)額為涉案房屋合同價(jià)款與涉案房屋2017年6月5日時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格之差。對(duì)于2017年6月5日后的房屋漲價(jià)，因系馬某某、曹某某未采取果斷措施致?lián)p失擴(kuò)大，該部分損失不能向何某某主張。遂駁回上訴、維持原判。

二審生效后，馬某某、曹某某申請(qǐng)?jiān)賹?，江蘇高院審查后認(rèn)為，二審判決認(rèn)定事實(shí)以及適用法律并無(wú)不當(dāng)。馬某某、曹某某的申請(qǐng)?jiān)賹徥掠刹怀闪ⅲg回了馬某某、曹某某的再審申請(qǐng)。

法律評(píng)析

二手房交易過(guò)程中，常會(huì)出現(xiàn)因夫妻一方擅自處分登記于其名下的共有房屋，后因配偶不同意出售，致使房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行產(chǎn)生爭(zhēng)議和糾紛的情況。買(mǎi)受人是否有權(quán)要求繼續(xù)履行？如合同解除，買(mǎi)受人在要求適用定金罰則的同時(shí)，能否主張賠償損失？買(mǎi)受人的損失如何確定？這些是司法實(shí)踐中出現(xiàn)的較多的法律問(wèn)題，也是困擾市場(chǎng)交易的問(wèn)題，現(xiàn)作如下評(píng)析。

一、夫妻一方擅自處分共有房屋的效力認(rèn)定

1.夫妻共有房屋的權(quán)屬認(rèn)定。根據(jù)《民法典》第216、217條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。若房屋權(quán)屬證書(shū)將房產(chǎn)登記為夫妻共同共有，房屋為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，夫妻雙方均為房屋產(chǎn)權(quán)人，對(duì)外產(chǎn)生公示公信效力。

但特殊情況下，由于房屋權(quán)屬登記制度的操作規(guī)程等原因，房產(chǎn)登記部門(mén)可能會(huì)將夫妻共有房產(chǎn)登記在夫或妻一方名下,不載明共同共有，僅從房屋權(quán)屬證書(shū)的記載中無(wú)法獲知房屋的實(shí)際權(quán)屬狀況。此時(shí)，仍應(yīng)以真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)為判斷依據(jù)，是否登記并不妨礙夫妻雙方享有共同共有之權(quán)利。但，由于共有屬性未經(jīng)物權(quán)登記，不具有公開(kāi)性、可識(shí)別性，第三人難以直接知悉房屋所有權(quán)人的真實(shí)情況，為了維護(hù)物的占有秩序和交易安全，保護(hù)善意第三人的利益，權(quán)屬登記是合法有效的權(quán)利證明，共有情況不產(chǎn)生物權(quán)公示的效力，第三人可依據(jù)善意取得制度取得房產(chǎn)權(quán)利。

2.夫或妻一方擅自出售房產(chǎn)的效力。已簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效，需要綜合判斷，如存在法律規(guī)定的合同無(wú)效的法定情況，或合同可撤銷(xiāo)的法定情況且被撤銷(xiāo)，則房屋買(mǎi)賣(mài)合同自始無(wú)效。如不存在，則著重考量買(mǎi)受人是否構(gòu)成善意取得。

不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值重大,一方擅自處分會(huì)嚴(yán)重?fù)p害另一方的權(quán)益，故出賣(mài)共有房屋不屬于日常家事，不宜適用普通的家事代理原則?！痘橐龇ā返?7條規(guī)定：夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)有平等的處理權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返?7條規(guī)定：夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，雙方應(yīng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)，他人有理由相信夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。

故，出賣(mài)共有房屋必須由夫妻雙方協(xié)商一致決定，單方擅自出賣(mài)共有物構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。在此情況下，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄈ返?1條規(guī)定：一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買(mǎi)、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。故，如買(mǎi)受人構(gòu)成善意取得，已簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，夫或妻不得以對(duì)方出售共有房屋未經(jīng)本人同意為由主張解除合同、追回房屋，但因擅自處分共有房屋造成的損失，在離婚時(shí)可請(qǐng)求對(duì)方賠償。

3.善意取得的認(rèn)定。善意取得應(yīng)符合：出讓人無(wú)權(quán)處分、受讓人受讓財(cái)產(chǎn)時(shí)系善意、以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)已依法登記或?qū)?dòng)產(chǎn)交付受讓人。

其一，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)系大宗交易，買(mǎi)賣(mài)雙方在交易時(shí)均會(huì)謹(jǐn)慎核查房屋情況、產(chǎn)權(quán)情況，如房屋權(quán)屬證書(shū)明確載明系共同共有，出售房產(chǎn)、簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)卻僅為夫或妻一方，買(mǎi)受人須盡適當(dāng)?shù)淖⒁饬x務(wù)，如向另一方核實(shí)買(mǎi)賣(mài)情況、要求另一方簽字等，未盡適當(dāng)?shù)牡淖⒁饬x務(wù)則不構(gòu)成善意相對(duì)方。如房屋權(quán)屬證書(shū)未載明共同共有情況，買(mǎi)受人難以直接知悉房屋所有權(quán)人的真實(shí)情況，依據(jù)物權(quán)登記的情況相信房屋為夫或妻一方單獨(dú)所有并與之簽訂合同，構(gòu)成善意相對(duì)方，但買(mǎi)受人明知該房屋系夫妻共同共有的除外；其二，應(yīng)考量買(mǎi)賣(mài)共有房屋時(shí)，買(mǎi)受人是否支付了合理對(duì)價(jià)，如出現(xiàn)買(mǎi)受人無(wú)需支付購(gòu)房款、購(gòu)房款與房屋市場(chǎng)價(jià)格相比明顯偏低等情況，不構(gòu)成善意取得；其三，房屋須已辦理完成權(quán)屬變更登記，買(mǎi)受人已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。

如買(mǎi)受人不能構(gòu)成善意取得，夫或妻中未簽訂的合同的一方可主張解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同、追回房屋，買(mǎi)受人不得要求繼續(xù)履行。

二、守約方房屋買(mǎi)賣(mài)合同被解除時(shí)的救濟(jì)

當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

1.退還已付訂金、購(gòu)房款等已支付的款項(xiàng)。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。故，夫或妻一方擅自簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同被解除后，買(mǎi)受人有權(quán)要求退還已付訂金、購(gòu)房款等已支付的款項(xiàng)。

2.適用定金罰則。若房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定了定金條款，買(mǎi)受人和約定向簽訂合同的夫或妻一方交納了定金，因收受定金方無(wú)法履行合同約定的義務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十八條之規(guī)定，如定金不足以彌補(bǔ)違約造成的損失，買(mǎi)受人可以主張賠償超過(guò)定金部分的損失，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總額不應(yīng)高于因違約造成的損失。

3.適用違約條款。若房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定了一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金或因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法，因簽訂合同的夫或妻一方無(wú)法履行合同約定的義務(wù)，買(mǎi)受人可依據(jù)違約條款主張其承擔(dān)違約責(zé)任。

關(guān)于違約金的調(diào)整問(wèn)題，需注意以下兩點(diǎn)：

其一，約定的違約金低于實(shí)際損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求增加違約金，增加后的違約金數(shù)額以不超過(guò)實(shí)際損失額為限。此處“低于”的判斷標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際就是違約造成的損失，只要違約金低于造成的損失，守約方即可請(qǐng)求法院進(jìn)行調(diào)整，將違約金調(diào)整到與造成的損失相一致的水平，造成的損失包括全部實(shí)際損失和可得利益損失。

其二，約定的違約金過(guò)分高于實(shí)際損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求適當(dāng)減少。判斷違約金是否過(guò)高，并非以實(shí)際損失為限，需要綜合諸多因素來(lái)權(quán)衡，結(jié)合案件的具體實(shí)際情況綜合考量。以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為過(guò)分高于造成的損失。

4.主張賠償損失。夫或妻一方擅自簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同被解除給買(mǎi)受人造成損失，守約方主張損失賠償額為因違約造成的損失，包括合同履行后買(mǎi)受人可以獲得的利益，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件中，損失主要為房屋增值后的差價(jià)損失。

三、房屋差價(jià)損失的認(rèn)定

近年來(lái)，房屋價(jià)格逐年提升且上升幅度較大，房屋買(mǎi)賣(mài)合同被解除后的差價(jià)損失也不斷增大，法院審理的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件中有部分案件主要爭(zhēng)議點(diǎn)就在房屋差價(jià)損失如何認(rèn)定。

1.減損規(guī)則的適用?！睹穹ǖ洹返?91條規(guī)定：當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失請(qǐng)求賠償，當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方承擔(dān)。根據(jù)該規(guī)定，非違約一方當(dāng)事人在合同履行無(wú)望時(shí)，非違約一方有權(quán)解除合同，非違約一方解除合同后可獲得的賠償額為合同價(jià)款與受侵害方“應(yīng)當(dāng)”作替代交易安排時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格之差。減損規(guī)則應(yīng)以理性人的標(biāo)準(zhǔn)要求非違約一方在違約發(fā)生時(shí)，采取果斷措施防止損失擴(kuò)大。

2.差價(jià)損失認(rèn)定的時(shí)間。訂立合同的夫或妻一方無(wú)法履行造成房屋買(mǎi)賣(mài)合同被解除，損失即市場(chǎng)價(jià)格之差認(rèn)定的時(shí)間不能簡(jiǎn)單以簽訂合同之日至合同解除之日來(lái)計(jì)算，應(yīng)根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方在合同履行過(guò)程中的行為綜合認(rèn)定。買(mǎi)受人作為理性的房屋購(gòu)買(mǎi)人，在出賣(mài)人明確表示或以自己的行為表示不再履行合同的情況下，應(yīng)對(duì)合同無(wú)法履行的訴訟結(jié)果具有合理預(yù)期，及時(shí)止損。

如買(mǎi)受人在合理期間內(nèi)進(jìn)行了替代性購(gòu)買(mǎi)，其所購(gòu)?fù)瑓^(qū)位、同類(lèi)型房屋所支出的額外成本，在合理范圍內(nèi)可主張賠償。如未在合理的期間內(nèi)購(gòu)買(mǎi)替代性的房屋，對(duì)于此后房?jī)r(jià)上升的風(fēng)險(xiǎn)與損失，買(mǎi)受人應(yīng)自行承擔(dān)，不得以出賣(mài)人違約為由拖延多年，待房屋價(jià)格逐年上漲，壘高差價(jià)損失，差價(jià)損失計(jì)算應(yīng)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的購(gòu)房?jī)r(jià)款與買(mǎi)受人已合理預(yù)見(jiàn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行時(shí)的房屋市場(chǎng)價(jià)格之差額，法院可依據(jù)買(mǎi)受人已合理預(yù)見(jiàn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行的時(shí)間點(diǎn)作為評(píng)估房屋價(jià)值的時(shí)間。

3.可預(yù)見(jiàn)規(guī)則的適用?！睹穹ǖ洹返?84條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。故，違約方僅對(duì)其在訂約時(shí)可能合理預(yù)見(jiàn)到的損害負(fù)賠償責(zé)任，應(yīng)將違約方在訂約時(shí)不可預(yù)見(jiàn)的損害從損害賠償?shù)姆秶锌鄢?/p>

對(duì)于違約方是否能預(yù)見(jiàn)的認(rèn)定，應(yīng)采用與違約方同類(lèi)型的社會(huì)一般人標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量其是否能預(yù)見(jiàn)，若社會(huì)一般人在訂約時(shí)能夠預(yù)見(jiàn)或應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)，就視為違約方應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)。如糾紛發(fā)生后，雙方通過(guò)訴訟方式來(lái)解決爭(zhēng)議，而在較長(zhǎng)的訴訟周期內(nèi)房屋價(jià)格快速大幅度上漲，訴訟的周期與訴訟期間房屋價(jià)格的漲幅均非當(dāng)事人所能合理預(yù)見(jiàn)，對(duì)于違約方不能控制、不能預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)與損失亦應(yīng)進(jìn)行合理限制。

來(lái)源：判例研究

作者：鄭小苗　邵雨濛　江蘇省宿遷市宿城區(qū)人民法院