一、彭榮興和黃美芬房屋買賣合同糾紛一審民事判決書，(2016)廣東0304民初12528號，深圳市福田區(qū)人民法院。

案例概述：

原告和被告于2016年3月5日簽署了《定金合同》及收款收據(jù)等相關(guān)協(xié)議，在第三方提供中介服務(wù)的情況下，原告以人民幣668萬韓元的價(jià)格購買了被告所有的深圳市福田區(qū)雷川大廈2808房地產(chǎn)。合同對交易定金、支付方法等作出了明確的承諾。

合同簽訂后，原告依約支付了定金人民幣10萬元并取得了被告出具的收款收據(jù)。但是，因深圳市3月25日出臺的信貸新政策，原告不具備繼續(xù)履行條件，屬于不可歸責(zé)于雙方的事由，應(yīng)解除合同雙方互不擔(dān)責(zé)。但經(jīng)原告多次口頭、電話、發(fā)函溝通催告，被告拒不回應(yīng)、拒不退款。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，請求法院判令：1、被告返還原告定金10萬元；2、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

被告答辯稱：

答辯人與被答辯人簽訂的《定金合同》，是雙方真實(shí)意思的表示，合同合法有效，對雙方具有約束力。新政策不是被答辯人不履行合同的合法理由，被答辯人不履行合同義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。被答辯人要求答辯人返還定金的訴請，與事實(shí)不符，沒有法律依據(jù)。

一、《定金合同》是雙方經(jīng)平等協(xié)商后簽訂，是雙方真實(shí)的意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，對雙方具有約束力，且部分合同義務(wù)已經(jīng)實(shí)際履行。

二、《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》）的出臺不屬于“不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由”，不是不可抗力或情勢變更，不會導(dǎo)致合同無法履行。被答辯人不履行合同，構(gòu)成違約，其要求返還定金的請求沒有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)。

（一）被答辯人稱其受到了《意見》第三條的影響，即“對購房人家庭名下在本市無房且近2年內(nèi)無住房貸款記錄的，貸款首付比例仍繼續(xù)執(zhí)行最低3成；對購房人家庭名下在本市無房但近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低4成。”答辯人認(rèn)為，該條款僅是對部分購房者的貸款首付比例做了調(diào)整，而《定金合同》中并沒有約定被答辯人購買房屋的方式是貸款，故《意見》并不影響被答辯人履行合同。即使被答辯人以貸款形式購房，并屬于《意見》規(guī)定的提高首付款比例的購房者，《意見》也僅會導(dǎo)致被答辯人支付的首付款比例調(diào)高，增加首付款壓力，影響被答辯人履行能力，但不足以導(dǎo)致合同無法履行。故答辯人不履行合同，構(gòu)成違約。

（二）被答辯人并非不能克服《意見》的出臺所造成的影響，其不能依據(jù)不可抗力或情勢變更原則要求解除合同，并要求答辯人返還定金。

1、《意見》的出臺不構(gòu)成不可抗力。根據(jù)《民法通則》第一百五十三條規(guī)定，不可抗力為“不能預(yù)見，不能避免并不能克服的客觀情況”。本案中，《意見》第三條僅是對部分購房者的首付比例做了調(diào)整，并沒有否定該部分購房者的貸款資格及購房資格，不屬于不能克服的客觀情況，不構(gòu)成不可抗力。

2、根據(jù)最高人民法院《合同法解釋二》第二十六條規(guī)定，情勢變更原則是指“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除”。本案中，答辯人與被答辯人在《定金合同》中并沒有明確約定被答辯人的購房方式為貸款，故《意見》第三條不適用于被答辯人，不影響被答辯人繼續(xù)履行合同。即使被答辯人是以貸款方式購房，且屬于《意見》第三條規(guī)定的提高首付款比例的購房者，《意見》第三條也僅會導(dǎo)致被答辯人首付比例提高，不會造成被答辯人無法貸款或不能辦理過戶手續(xù)，繼續(xù)履行合同不會對被答辯人明顯不公平或不能實(shí)現(xiàn)合同目的。故《意見》出臺不屬于情勢變更，被答辯人要求答辯人返還定金的請求，沒有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)。

三、被答辯人違約的真實(shí)原因是反價(jià)，其違約行為已經(jīng)給被答辯人利益造成了重大損失，答辯人不應(yīng)返還已收取的10萬元定金。

（一）合同生效后，雙方應(yīng)嚴(yán)格按合同約定履行義務(wù)，但被答辯人不但不積極履行，反而拖延支付剩余定金，并向答辯人要求減少房屋價(jià)款。其行為可以證實(shí)，被答辯人不繼續(xù)履行合同的真實(shí)原因是對房屋價(jià)款反悔?！兑庖姟穼Ρ淮疝q人造成的影響，是被答辯人不想履行合同，并逃避違約責(zé)任的借口。

（二）自2016年3月5日雙方簽訂合同以來，答辯人基于誠信原則及對被告履行合同之信賴，將房屋空置，并沒有再張貼出售。被答辯人的違約行為，已給答辯人成了房屋空置的租金損失及房價(jià)下調(diào)的售價(jià)損失。故根據(jù)公平原則，答辯人也不應(yīng)返還被答辯人支付的定金。答辯人保留對被答辯人要求其繼續(xù)履行《定金合同》的權(quán)利。

綜上所述，《定金合同》依法成立，合法有效?！兑庖姟返某雠_不影響合同履行。被答辯人的違約行為給答辯人造成了重大損失，其交付的定金不應(yīng)返還。被答辯人的訴請與事實(shí)完全不符，沒有法律依據(jù)，請求法院依法予以駁回。

一審法院查明：

本院經(jīng)審理查明，2016年月5日，原告與被告簽訂一份《定金合同》，約定“賣方黃美芳將深圳市福田區(qū)雷圳大廈2808房出售于買方彭興庭，成交價(jià)668萬元，面積134.14平方米，總定金40萬元，已交定金10萬元，剩余定金30萬元于2016年3月26日前補(bǔ)齊。如賣方違約須雙倍返還買方定金20萬元，如買方違約賣方有權(quán)不退定金。”當(dāng)天，原告向被告支付了定金10萬元。3月10日，原告向被告發(fā)送消息，希望將房屋成交價(jià)降低至650萬元或660萬元，未獲被告同意。

2016年3月25日，深圳市人民政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，對購房人家庭名下在本市無房且近2年內(nèi)無住房貸款記錄的，貸款首付比例仍繼續(xù)執(zhí)行最低3成；對購房人家庭名下在本市無房但近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款，貸款首付比例執(zhí)行最低4成。原告以此為由，未再向被告支付剩余定金，并于2016年4月21日向被告發(fā)出《律師函》，主要內(nèi)容為原告受上述政府調(diào)控信貸政策影響，且涉案房產(chǎn)交易價(jià)值巨大，原告無法依約繼續(xù)履行合同，因上述不可歸責(zé)于雙方的事由，決定解除雙方的《定金合同》，請被告向原告返還定金10萬元。

另查，原告提供的其本人《個(gè)人信用報(bào)告》顯示，2012年5月南洋商業(yè)銀行向原告發(fā)放的個(gè)人住房貸款，2014年12月已結(jié)清；2014年12月中國建設(shè)銀行向原告發(fā)放的個(gè)人住房貸款，2015年1月已結(jié)清；2015年2月中國建設(shè)銀行向原告發(fā)放的貸款，2040年2月到期，截至2016年3月，尚有余額未還清。2016年3月28日、4月25日，中國建設(shè)銀行、中國銀行分別對原告的貸款申請進(jìn)行了貸款審批。原告庭審中陳述，原告是打算在賣掉自己名下的一套房屋后，向被告購買案涉房屋，在上述3.25新政出臺后，原告發(fā)現(xiàn)自己沒有能力購買案涉房屋，原告在賣掉一套房屋后另行購買了其他房屋，并申請了貸款。

一審法院認(rèn)為：

本院認(rèn)為，原告與被告簽訂的《定金合同》是雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法有效。支付購房款是買方原告的主要義務(wù)，支付方式是一次性付清還是貸款方式支付，以及申請的貸款成數(shù)如未能獲得銀行的審批同意應(yīng)及時(shí)補(bǔ)足首付款，是原告在簽訂《定金合同》時(shí)預(yù)先應(yīng)考慮清楚的，與賣方被告無關(guān)。按照雙方簽訂《定金合同》當(dāng)時(shí)的政策，如原告申請貸款方式支付購房款，銀行可給予原告最高7成的貸款，但銀行是否給予原告7成貸款是不確定的，銀行將根據(jù)各種因素確定貸款成數(shù)，因此，即使在簽訂《定金合同》時(shí)，原告如以貸款方式支付購房款，其首付3成、貸款7成也不是確定的，只是原告單方的想法。原告并未舉證證明雙方在訂立《定金合同》時(shí)，原告有告知被告且被告同意原告以貸款方式支付購房款，且貸款比例為7成、首付為3成。3.25新政的發(fā)布，對原告的貸款最高比例和首付款的最低比例有影響，但對雙方合同的履行以及雙方的合同目的實(shí)現(xiàn)沒有影響，也不會導(dǎo)致合同的繼續(xù)履行對原告明顯不公平。此外，《定金合同》在于擔(dān)保雙方建立房地產(chǎn)買賣合同法律關(guān)系，雙方能否簽訂房地產(chǎn)買賣合同，取決于雙方能否相互磋商達(dá)成一致意見。原告也未舉證證明其在發(fā)出解除合同通知前有對除成交價(jià)之外的其余事項(xiàng)與被告進(jìn)行過磋商。

綜上，原告以房地產(chǎn)新政為由解除合同，理由不能成立，原告構(gòu)成了違約。被告的辯稱有理，本院予以采信。

依照《中華人民共和國合同法》第八條、《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一審裁判結(jié)果 ：

駁回原告彭興庭的訴訟請求。

二、邵慶紅因與陳昕、深圳市粵家房地產(chǎn)有限公司房屋買賣合同糾紛判決書，（2018）粵03民終12796號，廣東省深圳市中級人民法院

上訴人主張 ：

邵慶紅上訴請求：1、撤銷（2017）粵0306民初9188號民事判決書，原審法院關(guān)于違約責(zé)任的認(rèn)定改判為邵慶紅不構(gòu)成違約；2、本案上訴案件受理費(fèi)等費(fèi)用由陳昕承擔(dān)。

一審法院認(rèn)為：

本案屬于房地產(chǎn)買賣合同糾紛。陳昕和邵慶紅簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》是雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)依法全面履行合同約定的義務(wù)。

關(guān)于違約責(zé)任的認(rèn)定。涉案合同約定，買方應(yīng)于2016年11月3日前（含當(dāng)日）將除定金、交付押金之外的剩余首期款人民幣240萬元支付至買賣雙方約定的銀行監(jiān)管賬號或其他第三方的監(jiān)管賬號中。本案中，邵慶紅已經(jīng)以刷卡的方式于2016年9月3日向中介機(jī)構(gòu)即粵家地產(chǎn)支付了定金，且邵慶紅持有ＰＯＳ簽購單原件。邵慶紅主張其并未依約支付首期款的原因，是由于2016年10月4日深圳市政府出臺新購房政策后，邵慶紅購買涉案房產(chǎn)需支付總房款70%的首期款，邵慶紅無力承擔(dān)，但根據(jù)深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心2016年10月8日作出的深不動(dòng)產(chǎn)登［2016］59號《深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心關(guān)于我市住房限購相關(guān)事宜進(jìn)行補(bǔ)充的通知》中的規(guī)定可知，在2016年12月31日（含12月31日）之前提供ＰＯＳ機(jī)購房簽購單、房地產(chǎn)買賣居間合同或委托中介機(jī)構(gòu)代收定金、部分或全部房款（不含現(xiàn)金支付）的協(xié)議書的，視同已發(fā)生實(shí)際交易行為，仍按照原政策辦理。根據(jù)雙方提交的證據(jù)顯示，邵慶紅在與陳昕就新政后貸款問題進(jìn)行協(xié)商時(shí)，并未提及未能按照原政策辦理是因粵家地產(chǎn)或陳昕拒絕簽訂房地產(chǎn)買賣居間合同或委托中介機(jī)構(gòu)代收定金、部分或全部房款（不含現(xiàn)金支付）的協(xié)議書，且邵慶紅在本案中亦未提交證據(jù)證明粵家地產(chǎn)或陳昕拒絕簽訂上述合同或協(xié)議，在此情況下，邵慶紅未依約辦理首期款資金監(jiān)管和按揭貸款手續(xù)，直接以新政為由明確表示不再履行合同的行為構(gòu)成違約。另，邵慶紅作為違約方并不享有解除合同的權(quán)利，無權(quán)于2016年11月2日單方主張解除合同，故涉案《房地產(chǎn)買賣合同》應(yīng)當(dāng)自陳昕向邵慶紅主張解除合同之日即2016年11月6日解除。

關(guān)于定金。涉案合同約定的違約金責(zé)任承擔(dān)方式為定金罰則或成交價(jià)20%違約金，陳昕已經(jīng)在另案中［（2017）粵0306民初13780號］主張邵慶紅按照成交價(jià)的20%違約金承擔(dān)違約責(zé)任，即陳昕并未選擇定金罰則，故根據(jù)合同解除的處理原則，邵慶紅主張返還定金，原審法院予以支持。

本案中，邵慶紅已經(jīng)履行了支付定金人民幣20萬元的義務(wù)，且陳昕已經(jīng)以出具《收款收據(jù)》的方式對此進(jìn)行了確認(rèn)，現(xiàn)雖然有定金人民幣5000元作為交房押金在第三人粵家地產(chǎn)處托管，但從第三人粵家地產(chǎn)開具的交房押金的《收款收據(jù)》的相對方主體可知，托管方為陳昕，在邵慶紅已經(jīng)依約履行支付定金人民幣20萬元的義務(wù)，且第三人粵家地產(chǎn)未明確表示愿意直接返還給邵慶紅的情況下，陳昕作為涉案房地產(chǎn)買賣合同的相對人應(yīng)當(dāng)向邵慶紅返還定金人民幣20萬元。陳昕可就交房押金另行向粵家地產(chǎn)主張權(quán)利。

律師點(diǎn)評：

這是違約方面臨的最大法律風(fēng)險(xiǎn)，如違約金條款遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于定金條款，即守約方可基于合同約定，選擇適用定金或違約金條款。

一審法院判決：

一、陳昕應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起三日內(nèi)向邵慶紅返還定金人民幣20萬元；

二、駁回邵慶紅其他訴訟請求。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案受理費(fèi)人民幣4300元，由陳昕負(fù)擔(dān)，案件受理費(fèi)邵慶紅已經(jīng)預(yù)交。

二審法院認(rèn)為：

本院認(rèn)為，邵慶紅與陳昕簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》真實(shí)合法有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行。陳昕主張因邵慶紅違約并上訴請求沒收定金。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十六條的規(guī)定，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。鑒于陳昕在另案中已請求邵慶紅依照合同約定承擔(dān)支付違約金的責(zé)任，其同時(shí)適用定金條款，違反上述法律規(guī)定，本院不予支持。

對于邵慶紅關(guān)于違約責(zé)任認(rèn)定的上訴意見，本院認(rèn)為，邵慶紅于2016年10月31日以深圳市出臺新的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策為由不履行合同，此處涉及房地產(chǎn)新政是否導(dǎo)致《房地產(chǎn)買賣合同》無法履行的問題。深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心在2016年10月8日針對新政實(shí)施過程中的具體問題作出了深不動(dòng)產(chǎn)登［2016］59號《深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心關(guān)于我市住房限購相關(guān)事宜進(jìn)行補(bǔ)充的通知》，規(guī)定“發(fā)生以下情況且在2016年12月31日（含12月31日）之前提供相關(guān)證明材料的，視同已發(fā)生實(shí)際交易行為，仍按照原政策辦理：（一）買方向賣方支付購房定金、部分或全部購房款（不含現(xiàn)金支付）的銀行轉(zhuǎn)賬有效憑證（ＰＯＳ機(jī)購房簽購單、購房轉(zhuǎn)賬單等，收款人需為賣方）。賣方通過中介機(jī)構(gòu)收取定金、部分或全部購房款（不含現(xiàn)金支付）的，還應(yīng)當(dāng)提交房地產(chǎn)買賣居間合同或委托中介機(jī)構(gòu)代收定金、部分或全部房款（不含現(xiàn)金支付）的協(xié)議書?！?。本案中，邵慶紅向粵家公司支付定金，并由粵家公司將定金轉(zhuǎn)付陳昕。買賣雙方雖然沒有簽訂委托中介機(jī)構(gòu)代收定金的協(xié)議書，但實(shí)際完成了該交易行為，足以反映雙方已通過口頭協(xié)議方式委托由中介機(jī)構(gòu)代收定金，符合《通知》中“視同已發(fā)生實(shí)際交易行為”的情形。為繼續(xù)履行合同，邵慶紅完全可以通過完善書面協(xié)議以完成交易，且不違反房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的規(guī)定。因此，本案不存在因出臺新的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策導(dǎo)致《房地產(chǎn)買賣合同》無法履行的情形。故，邵慶紅解除合同的理由并不成立，其在合同履行期限屆滿之前明確表示不履行合同，構(gòu)成根本性違約。原審對此認(rèn)定正確，本院予以維持。

綜上所述，邵慶紅、陳昕的上訴請求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

二審裁判結(jié)果：

駁回上訴，維持原判。

三、林桂、徐大偉房屋買賣合同糾紛二審民事判決書，（2018）粵03民終26192號，廣東省深圳市中級人民法院

一審法院認(rèn)定事實(shí)：

2016年3月15日，徐大偉、林桂簽訂《二手房買賣合同》一份，約定徐大偉作為買方，林桂作為賣方，林桂自愿將其位于深圳市××路××城池××房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給徐大偉，轉(zhuǎn)讓成交價(jià)為352萬元（不含稅費(fèi)）。定金約定為20萬元。徐大偉、林桂雙方分別在上述合同上簽名予以確認(rèn)。之后，徐大偉依約向林桂支付了上述定金20萬元，林桂向徐大偉開具相應(yīng)收款收據(jù)。徐大偉稱由于2016年3月25日出臺了《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》以及2016年4月9日深圳不動(dòng)產(chǎn)登記中心發(fā)布的《關(guān)于非深滬居民購房限購相關(guān)事宜的補(bǔ)充通知》，該兩個(gè)政策明確將社保要求由一年改為三年。而此時(shí)，徐大偉可以滿足的條件是納稅以及社保才剛剛滿一年。由于新政策的限制，徐大偉已經(jīng)不符合購房資格，無法繼續(xù)履行合同。徐大偉在與林桂協(xié)商無果的情況下，于2016年4月17日向林桂發(fā)送了書面的解除通知，要求林桂返還徐大偉已經(jīng)支付的定金，該解除事由不是由徐大偉主觀原因造成的，故林桂應(yīng)全額返還已經(jīng)支付的定金。

林桂則稱上述《二手房買賣合同》，并不因徐大偉于2016年4月17日寄送的解除函件而解除。雙方一直在協(xié)商過程中，直至徐大偉向林桂寄送解除函件，明確表示不再繼續(xù)履行合同，且林桂提起本案反訴時(shí)，因徐大偉違約而解除合同。根據(jù)合同約定，徐大偉沒有在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦理對應(yīng)的資金監(jiān)管及向銀行申請貸款，在給予充分時(shí)間雙方協(xié)商調(diào)解變更合同約定事項(xiàng)，徐大偉按照單方意向向林桂寄送了解除函件，表明其不再繼續(xù)履行合同。亦因徐大偉已符合深圳購房資格。徐大偉在2016年3月25日政策變更后，積極主動(dòng)向林桂承諾將通過入戶深圳的方式獲得購房資格，并于3月30日與案外人簽訂了相關(guān)的遷戶文件。經(jīng)林桂查詢其已于2016年8月31日獲得入戶資格，現(xiàn)也已正式入戶深圳，已具備完備的在深圳購房資格。涉案合同在林桂提起反訴前不存在不能履行的情形。另，2016年3月25日，《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》將非深戶在深圳購房資格由納稅及社保滿一年變更為三年。2016年4月17日，徐大偉向林桂郵寄解除合同通知書，相關(guān)證據(jù)顯示該郵件于當(dāng)天已接收。另至本案庭審時(shí)，徐大偉已系深圳戶口。

一審法院認(rèn)為：

徐大偉、林桂于2016年3月15日簽訂的《二手房買賣合同》是雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法、有效。此時(shí)，徐大偉系非深圳戶口。2016年3月25日，深圳市對購房政策作出了調(diào)整，將非深戶購房資格由納稅及社保期限滿一年變更為三年。該政策變化導(dǎo)致徐大偉已不符合相關(guān)購房條件。該政策變化是徐大偉、林桂雙方不可預(yù)計(jì)、無法克服的。因房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施這不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，致使合同不能繼續(xù)履行。徐大偉作為買方于2016年4月17日向林桂發(fā)出解除合同通知書請求解除合同并返還定金，不構(gòu)成違約，買賣雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。雙方之間的買賣合同已于2016年4月17日解除。徐大偉現(xiàn)雖入戶深圳，但系在涉案合同解除之后，故其并不因此構(gòu)成違約。合同解除后，林桂作為賣方應(yīng)將收取的定金20萬元返還給徐大偉。

關(guān)于利息，涉案合同實(shí)際于2016年4月17日非因徐大偉、林桂雙方的原因而解除，徐大偉主張計(jì)收利息，無事實(shí)依據(jù)，一審法院不予支持。林桂在反訴中另主張?jiān)瓕彽谌讼蚱浞颠€交樓保證金10000元，系屬于林桂與原審第三人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，本案對此不予處理，林桂可依法另尋途徑解決。

綜上，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十四條、第九十六條、第九十七條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條之規(guī)定，判決：

一、確認(rèn)徐大偉與林桂于2016年3月15日簽訂的《二手房買賣合同》已于2016年4月17日解除；

二、林桂應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向徐大偉返還定金20萬元；

三、駁回徐大偉的其他訴訟請求。

四、駁回林桂的反訴訟請求。如果未按一審判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審本院認(rèn)為：

本案為房屋買賣合同糾紛，二審的爭議焦點(diǎn)在于徐大偉是否有權(quán)解除合同。2016年3月15日徐大偉與林桂簽訂了《二手房買賣合同》，2016年3月25日及2016年4月9日深圳出臺了相關(guān)的買房新政策，根據(jù)新政策，徐大偉并不具備買房資格。林桂主張徐大偉可以通過入戶深圳具備買房資格，但徐大偉是在發(fā)出解除合同通知之后2個(gè)月才取得深圳戶籍，即使在涉案合同履行期間其已準(zhǔn)備申請入戶，因入戶申請需要經(jīng)過相關(guān)部門的審批，審批結(jié)果具有不確定性，故不能據(jù)此認(rèn)定徐大偉在解除合同之前已知曉其能夠通過入戶深圳而取得買房資格。因買房新政策調(diào)整而導(dǎo)致徐大偉于4月17日向林桂發(fā)出解除合同通知，徐大偉對此并無過錯(cuò)。

參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條，“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”，故徐大偉有權(quán)要求解除合同并返還定金。徐大偉于2016年4月17日向林桂發(fā)出解除合同通知，林桂雖不同意解除合同，但對收到該通知并無異議，故《二手房買賣合同》應(yīng)于此時(shí)解除。林桂主張以其提起反訴之日作為合同解除之日無法律依據(jù)。林桂主張中原公司返還1萬元交樓押金的訴求，系另一個(gè)法律關(guān)系，不屬于本案的審理范圍，林桂可另循法律途徑解決。

綜上，林桂的上訴請求無事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以駁回。一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，程序合法，本院予以維持。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

本案小結(jié)：

本案例與本次的“限價(jià)令”存在差異，因新政導(dǎo)致不具備購房資格從而導(dǎo)致購房合同無法履行與因新政導(dǎo)致銀行貸款額度降低而不能履行合同，這屬于兩個(gè)不同概念。但如從維護(hù)買方的角度（如買方因新政導(dǎo)致貸款額度減低而無力支付購房款導(dǎo)致解除合同），此種情況可借鑒此案例的辯護(hù)思路。

律師總結(jié)：

深圳市于2021年2月8日推出“二手房指導(dǎo)價(jià)政策”后，關(guān)于本限價(jià)令導(dǎo)致的各類咨詢已增多，律師認(rèn)為有必要借鑒“2016年10.4新政”以后引起類似案例作為參考，以“前車之鑒”理性看待本“限價(jià)令”政策對買賣雙方的影響，從而維護(hù)自身的合法權(quán)益。

律師結(jié)合之前類似案例裁判觀點(diǎn)出發(fā)，偏重認(rèn)為如以“限價(jià)令”政策為由選擇解除合同，建議慎重。對于一方主張情形變更或不可抗力而解除合同，需區(qū)別對待：

一、如遇“以小換大”置換房屋導(dǎo)致資金不足而無法履行購房新房等各種原因不得不毀約，最為基礎(chǔ)操作將不能履行合同的原因規(guī)則于不可抗力或情勢變更，但應(yīng)主動(dòng)與對方協(xié)商配合解除合同處理善后，這可在一定程度上降低違約成本。

二、如果合同約定買受人全款購房，政策出臺買受人預(yù)計(jì)房價(jià)下跌，這是商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，買受人提出本理由難以成立。

三、如果買受人在合同中選擇按揭貸款，銀行會對政策給予一定的緩沖期，買受人一方難以以此為由拒絕履行合同。即使有極少數(shù)案例支持“違約方可向守約方發(fā)出《解除合同告知書》以降低損失的擴(kuò)大”，但律師不建議違約一方貿(mào)然向?qū)Ψ桨l(fā)出《解除合同通知書》，畢竟此時(shí)守約方暫無其它過錯(cuò)。

四、如不得不解除合同，較為合理的方式，違約方應(yīng)主動(dòng)與對方協(xié)商，以平和方式終止雙方權(quán)利與義務(wù)關(guān)系。但此時(shí)亦應(yīng)當(dāng)注意，如賣方已收取賣方一定數(shù)額的定金，買方因新政而無力履行合同而提出“和平分手”，則應(yīng)當(dāng)簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》注明“雙方權(quán)利義務(wù)終結(jié)，賣方收取的定金已彌補(bǔ)其虧損，其不能再向買方主張任何的違約責(zé)任?！保ㄒ颉斗课葙I賣合同》中可能存在“守約方有權(quán)沒收違約方的定金，且（或）有權(quán)要求違約方賠償房屋交易總價(jià)20%的違約金”。）

律師備注：如以房屋總價(jià)值1000萬計(jì)算，如定金為60萬，但違約金為200萬。如不添加此條款，則一方存在“守約方可在事后通過訴訟、仲裁方式另行向違約方主張違約金賠償”的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

最后再強(qiáng)調(diào)一下，遇到此種情況，無論買方或買方均應(yīng)當(dāng)及時(shí)咨詢專業(yè)律師，以免在微信、微信群等交流媒介上留下不利證據(jù)，屆時(shí)律師再介入也只能“亡羊補(bǔ)牢”而錯(cuò)失補(bǔ)救的主動(dòng)權(quán)。

——楊登基律師 2021年2月15日初稿、2021年2月18日定稿

備注：

一、以上觀點(diǎn)僅為律師個(gè)人觀點(diǎn)，因個(gè)案存在差異且買賣雙方博弈心態(tài)不同等因素，具體案件操作應(yīng)以咨詢律師為準(zhǔn)。

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附：《民法典》

第五百三十三條規(guī)定，合同成立后，合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對于當(dāng)事人一方明顯不公平的，受不利影響的當(dāng)事人可以與對方重新協(xié)商；在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除合同。

人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則變更或者解除合同。