業(yè)主認為物業(yè)服務不合適，物業(yè)費可以拒絕支付嗎？業(yè)主不承認新招聘的房地產企業(yè)，物業(yè)費能拒絕支付嗎？業(yè)主因房屋質量、鄰居糾紛、業(yè)主財產被盜問題，能否拒絕支付物業(yè)費？小區(qū)里存在非法建筑物，占用公共綠地等業(yè)主是否可以以房地產公司沒有盡到管理義務為由拒絕支付物業(yè)費？

這些都是蕭山法院近兩年審理的房地產拖欠糾紛案件中最常遇到的情況。

業(yè)主因物業(yè)公司履約存在瑕疵拒繳物業(yè)費

法院支持催討物業(yè)費，但不支持付違約金

蕭山某小區(qū)的蔣某，因認為小區(qū)存在地下車庫采光井玻璃及單元電梯吊頂破損一直未修理，小區(qū)雖為封閉式小區(qū)但外來人員進出未登記，綠化被破壞、衛(wèi)生狀況差，地面車位管理混亂等問題，以物業(yè)公司未按合同約定履行義務為理由，拒絕交納物業(yè)管理費。

去年，物業(yè)公司因此向法院起訴，要求蔣某支付拖欠的物業(yè)管理費4405.24元，并支付違約金。

法院審理后認為，物業(yè)公司有依約提供物業(yè)服務的義務，并積極回應業(yè)主的合理要求，不斷改善物業(yè)服務水平，業(yè)主有依約交納物業(yè)費以及配合物業(yè)公司物業(yè)管理服務、共同維護小區(qū)和諧秩序的義務。

物業(yè)服務的對象是小區(qū)全體業(yè)主，具有涉眾性、同質化的特點，且物業(yè)費不能完全等同于服務對價，其包含物業(yè)服務的必要成本支出須由全體小區(qū)業(yè)主分攤，若個別業(yè)主不及時交納物業(yè)費會影響物業(yè)公司的正常經營活動及物業(yè)服務質量，也會影響到其他已交納物業(yè)費業(yè)主的利益。

業(yè)主對物業(yè)服務不滿意，可以通過向有關部門投訴、組建小區(qū)業(yè)主委員會另聘物業(yè)企業(yè)、提起相應的違約或損害賠償之訴等方式維護權益。拖欠或拒付物業(yè)費并無合法理據。所以法院判決蔣某需支付所有拖欠的物業(yè)費。

同時，因物業(yè)公司提供的服務存在瑕疵，蔣某也不是無故拖欠物業(yè)費，對于違約金訴請不予支持。

物業(yè)不是必須知道業(yè)主內部自治的合法性

不能因不認同業(yè)委會與物業(yè)公司而不交物業(yè)費

黃某是蕭山某小區(qū)的業(yè)主，他因為不認同當屆業(yè)委會，就以對物業(yè)服務不滿意及對業(yè)主委員會成立的合法性及業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務企業(yè)的程序存在質疑為由，拒絕繳納物業(yè)服務費。

法院審理認為，黃某對其抗辯意見未能提供證據證明，自當承擔不利后果。其次，業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主有約束力。業(yè)主以其不知情或并非合同當事人為由提出抗辯的，法院不予支持。

雖然法律規(guī)定，業(yè)主委員會只有經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意，才能代表業(yè)主與物業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。但是，無論是成立業(yè)主委員會，還是業(yè)委會是否經授權與物業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，均屬于業(yè)主內部自治事項。

物業(yè)對業(yè)主內部自治事項的合法性，不是必須知情的，在無證據證明物業(yè)明知業(yè)主內部自治事項不合法，且合同簽訂后，物業(yè)實際提供了服務的情況下，法院可依合同約定支持物業(yè)費訴請。

最終法院判決，支持物業(yè)公司追討物業(yè)費的訴請。

房屋質量有問題、財物被盜不交物業(yè)費

法院：物業(yè)費不因個別業(yè)主的特殊事由減免

蕭山某小區(qū)的楊某，自從2009年裝修入住后，就遭遇很多煩心事。首先是入住不到半年就發(fā)現因外墻體裂縫雨天滲水導致裝修霉爛，物業(yè)報修后仍未能徹底解決。2010年間家里接連兩次進了小偷，財物失竊，老人還因此受到驚嚇后離世，楊某認為小區(qū)監(jiān)控設施就是擺設。

2015年時，楊某住房前的排房屋承租戶擅自經營餐飲，其排放的油煙嚴重影響楊某居住生活。種種問題，讓楊某從2010年開始，整整7年來都拒交物業(yè)費。

法院審理認為，物業(yè)服務針對小區(qū)全體業(yè)主，個別業(yè)主的特殊抗辯不代表全體業(yè)主的意見。物業(yè)費是物業(yè)公司運營的基本物質保障，物業(yè)費不因個別業(yè)主的特殊事由予以減免。

法院最終也支持了物業(yè)公司追討7年物業(yè)費的主張。

物業(yè)欠費糾紛案數量大漲

案件有著很多類似特點

蕭山法院發(fā)現，近幾年里，法院收到的物業(yè)欠費糾紛案量件漲幅大：2016年1月至2018年7月共受理（包括訴前調解分流）物業(yè)欠費糾紛案件2703件，審結2623件。2017年的收案數與2016年相比增長24％。其中2018年1－7月受理1060件，審結899件，與2017年同期相比增長121％。

蕭山法院預計，今年全年將受理超過1800件該類案件，且接下去的收案態(tài)勢，有可能達到2000件每年。

且法院發(fā)現，這些案子中，不僅訴訟理由差不多，還存在很多共同點：物業(yè)公司跟一個小區(qū)里的多位業(yè)主追要物業(yè)費，每個業(yè)主欠的金額也不過幾百、幾千，但是雙方間矛盾積累得多，很難調解結案。

于是就出現為了300元物業(yè)費，官司要走完一審、二審、執(zhí)行完整的訴訟流程的情況，這極大浪費訴訟資源。

物業(yè)欠費糾紛的化解路徑

物業(yè)欠費糾紛案件“高燒不退”，給法院帶來巨大壓力，也占據了寶貴的司法資源，在立法層面，蕭山法院呼吁開發(fā)商與關聯物業(yè)公司脫鉤，確保源頭公正；參考勞動仲裁建立調解仲裁制度前置處理糾紛。

蕭山法院表示，現在法院可以踐行的，是整合現有矛盾糾紛調處機制，通過構建住宅小區(qū)物業(yè)管理體制來提升糾紛處理效果，抓住源頭管理，努力讓大部分案件化解在審理程序之前。

浙江省高院最近也出臺了《關于多措并舉破解案多人少矛盾的若干意見》，提出：針對物業(yè)糾紛數量大、涉及面廣的特點，探索建立物業(yè)行政主管部門、人民調解、法院和社會有關方面共同參與的聯合調解機制，盡量把該類糾紛案件化解在訴前。推動在物業(yè)糾紛較為集中的區(qū)域設置專業(yè)解紛中心，或在多元矛盾化解中心設置物業(yè)糾紛化解專區(qū)。充分利用行業(yè)性調解組織的優(yōu)勢化解糾紛。