從昨天中午開始，老司機的朋友圈“晚上10點在寧波新政”的新聞刷屏上。

老司機不是內(nèi)部人士，所以我不知道這是不是真的，但周末出新政是歷史慣例。寧波被住建部約談已經(jīng)過去了一個星期，如果這個周末不出，就得等到下個周末了。延宕半個月，是不可想象的。在寧波被約談后第二天，老司機發(fā)表了一篇收費文章《寧波被住建部約談，如何應(yīng)對接下來的調(diào)控？》，列舉了八項可能出臺的新政，現(xiàn)在可以對照來看看老司機有沒有被“打臉”。坦率的說我對這樣高的命中率并不開心，這說明老司機還是太“實在”了，不忽悠是成不了大V的。
盡管不是大V，老司機對于政策解讀還是非?！白孕拧钡?，在寧波這個小圈子里，要說政策解讀比老司機還到位的，目前我還沒有看到。
歡迎舉例來打臉。

此次新政最讓人意外的莫過于限購圈的新劃法，限購圈是寧波首創(chuàng)，在去年底又經(jīng)歷了一輪擴圈，不過前面兩版的限購圈都有一個特點：根據(jù)交通干道劃定邊界。昨天出版的新版限購圈改變了這一做法，在局部區(qū)域開始按照行政區(qū)域劃分，比如慈城。即便是慈城最偏僻的村落，它也是限購的。我們來看看新老版本限購圈的區(qū)別，下圖為盜圖，感謝深夜加班的制圖者。

老司機注意到，此次擴圈涵蓋了主城區(qū)全部四個行政區(qū)，并且首次將奉化納入限購圈內(nèi)。不僅有大家關(guān)注的姜山、方橋、慈城、駱駝、云龍和東錢湖，還有石碶、古林、集士港西部、洪塘和莊橋大部也都是首次“入圈”。最開心的莫過于北侖，全域都在限購圈外。其中離主城區(qū)最近的小港濱江新城，成為此次擴圈最大的贏家。老司機前不久剛寫過一篇濱江新城《濱江新城，投資北侖的希望之地》，在此之前我已經(jīng)不止一次公開“看好”這個板塊，并不是因為這次新政才讓濱江新城價值凸顯，只是錦上添花罷了。除了濱江新城，還有哪些郊區(qū)板塊會受益呢？九龍湖算一個，這也是鎮(zhèn)海后面開發(fā)的重點；橫街呢？海曙好像沒什么想法；其實還有個板塊大家可以關(guān)注：
余姚的三七市和河姆渡。

我們來看看此次擴圈受沖擊的幾個板塊，方橋無疑首當(dāng)其沖。老司機不想談方橋，因為已經(jīng)得罪了不少人，在此我要重申的是，我不看好的是方橋2萬元以上的投資空間。
許多人都斷章取義的認為老司機不看好方橋，對于工作或生活在鄞州南部及海曙西南部的人來說，買到方橋自住我認為沒什么問題。
為什么說方橋受沖擊最大？一方面是方橋的購房群體主要是投資客，限購之后，投資客要憑“房票”才能在方橋購房，群體無疑將大幅減小。
說到房票大家可能沒注意到，此次新政強調(diào)了住房審查范圍由市五區(qū)擴大到六區(qū)，奉化被納入。這意味著以前在奉化買了房子也不影響你在圈內(nèi)的購房資格，今后就要受影響了。
舉個例子，你是寧波戶籍，在原來的市五區(qū)沒房，但在奉化有一套房，按照老政策你可以在限購圈內(nèi)買2套，現(xiàn)在你只能買一套了。如果你在奉化有二套房，對不起，限購圈內(nèi)你一套都不能買了。無房戶優(yōu)先認購也一樣，以前奉化有沒有房不算在內(nèi)，現(xiàn)在也要算了。
所以，要說此次新政受沖擊最大的一個區(qū)，莫過于奉化，奉化也首次被納入“限房價、限地價、競租賃房”范疇，今后奉化賣地，有天花板了（土拍后面會說）。
方橋受沖擊的另外一個原因是潛在的土地還很多，未來開發(fā)量還很大，限購肯定會延緩這個板塊的開發(fā)進度?？紤]到方橋現(xiàn)在基本上沒什么生活配套，這里的二手房套現(xiàn)周期將會更長。
投資方橋的人要更加有耐心。第二個受影響比較大的是慈城。去年慈城抓住了一波機會，賣掉了好幾塊地，但慈城可售的土地還有很多。四號線通車后，沿線兩側(cè)的土地將會是江北今后一兩年的推廣重點，但限購給這個雄心勃勃的計劃帶來了變數(shù)。
慈城以前以自住客為主，房價長期跑輸大市，2019年以來開始陸續(xù)有投資客導(dǎo)入，去年由于倒掛開始出現(xiàn)“千人搖”的奇觀，限購將在很大程度上影響投資者的數(shù)量。
慈城的沖擊為什么會小于方橋呢？一方面慈城有倒掛而方橋沒有，對于投資客的吸引力不一樣；另一方面慈城有姚江新城背書，與主城區(qū)已經(jīng)連成一片，配套比方橋成熟，江北和余慈進城的自住客選擇的可能性更高。
其他首次入圈的板塊受限購的影響并不大，比如駱駝供應(yīng)量本來就小，姜山主要依靠鄞州溢出的剛需客，海西沒樓盤，云龍東錢湖在等新城規(guī)劃，一切都可謂現(xiàn)世安穩(wěn)。
說完限購圈，再說一下限購政策的收緊。除了把奉化納入房票范圍減少了投資客，本次新政還把補繳社保這個漏洞給堵上了。就跟假離婚一樣，補交社保這一漏洞也跟禿子頭上的虱子一樣明顯，但怎么說呢，飯得一口一口吃，洞得一個一個補。

接下來老司機要談另外一個重點——二手房指導(dǎo)價。
寧波人的聰明絕非浪得虛名，看看限購圈，再看看此次二手房指導(dǎo)價新政，體現(xiàn)得淋漓盡致。寧波現(xiàn)在什么樣的二手房價格漲得最厲害，一個是學(xué)區(qū)房，一個是次新房，此次新政對這兩類二手房給出了有區(qū)別的對待。
先說學(xué)區(qū)房，新政要求九個熱點學(xué)區(qū)要建立交易價格發(fā)布機制，也就是二手房指導(dǎo)價，并且落實銀行按照指導(dǎo)價審批房貸。
這是實打?qū)嵉闹笇?dǎo)價政策，意味著這九個學(xué)區(qū)的二手房今后想賣高價，將無法得到房貸的支持，超過指導(dǎo)價的部分，必須要買家現(xiàn)金支付。
那么問題來了，九個學(xué)校之外的其他學(xué)區(qū)房，它們沒有指導(dǎo)價，是不是就可以漲？
再說次新房，在寧波的某些板塊，比如明湖、鄞州公園二期，已經(jīng)有炒家抱團哄抬次新房價格的跡象，但此次新政卻只提到了匹配近期網(wǎng)簽價格（也就是把最近的成交價顯示出來供買賣雙方參考），將異常的高價房源下架等比較”溫柔“的措施，并沒有明確表示要發(fā)布指導(dǎo)價，更沒有說要銀行按照指導(dǎo)價放貸。
可以預(yù)見的是，這樣的政策必然會導(dǎo)致二手房交易”陰陽合同“盛行，大量的二手房實際成交價高于網(wǎng)簽價，并且高價會繼續(xù)得到銀行的支持。
幾乎可以肯定，以這樣的政策力度，二手房次新房的虛火降不大下來。
相比深圳、杭州、西安等地的二手房指導(dǎo)價，寧波在這方面的新政是最為溫柔的，這也會后面繼續(xù)”打補丁“埋下了伏筆。

新政終于提到了”暫?！捌髽I(yè)和組織買房資格，在老司機看來，主城區(qū)諸多板塊投資風(fēng)氣濃厚且供應(yīng)不足的情況下，遲遲沒有補上企業(yè)買房這個漏洞是匪夷所思的。本來就買不到，企業(yè)還進來搶，這是什么道理。按照老司機的想法，寧波所有樓盤都應(yīng)該優(yōu)先共給無房家庭，而不是只拿出一半給他們。等無房家庭盡數(shù)報名搖號之后，如有剩余房源再開放給投資客報名搖號，豈不是公平得多。說到無房家庭，此次把”贈與“納入了監(jiān)管范疇：以前把房子送給親屬后搖身一變成了無房戶，現(xiàn)在不行了。首先不一定能贈與，要看對方有沒有房票可以接受，另外就算你送出去了，二年之內(nèi)買房也不能算無房。包括通過贈與來獲得房票的做法也行不通了。但買賣并沒有被限制，如果把房子賣給親屬，還是一樣可以獲得房票，或者可以成為無房戶的。西安的做法是即便是買賣也不行，只要過去4年有賣房記錄，也不能算作無房。各有利弊，西安屬于一刀切，寧波則有空子可鉆。寧波施行一年多的”限房價、競地價“政策此次也有了調(diào)整，改為”限房價、限地價、競租賃房“。
其實從去年下半年開始，寧波已經(jīng)不再是”限房價、競地價“，而是改為”限房價、限地價、競?cè)瞬欧俊傲恕？吹搅藛?，這次最大的變化就是競?cè)瞬欧孔兂闪烁傋赓U房。有什么區(qū)別？
以前的人才房，建好后要無償交給政府，算是白送；現(xiàn)在的租賃房，產(chǎn)權(quán)還是屬于開發(fā)商的，雖然不能賣，但可以出租，可以抵押套現(xiàn)。
這總比白送要好。老司機算過一筆賬，按照現(xiàn)在的租金價格，開發(fā)商自持扣除掉租賃的管理成本、裝修費、以及空置率，按照房價來算租金回報率，可能只有1%不到。
對開發(fā)商來說，這意味著持有租賃房還不如寫字樓、商鋪或者單身公寓劃算，至少它們的地價比較低。
所以無論是抵押還是出租，這些租賃房對開發(fā)商來說都是不值錢的，競配的面積越大，開發(fā)商的成本就越高。土拍新政仍然無法改變開發(fā)商利潤薄、房屋質(zhì)量得不到保障的”痼疾“。以上這段比較專業(yè)，看不懂沒關(guān)系，看得懂黑體字就行了。

新政提出，今年的供地計劃要在過去五年平均供地面積的基礎(chǔ)上增加12%以上，這個看看就好，因為計劃從來都沒完成過。過去五年的供地面積，到底是指計劃面積還是完成面積呢？如果只是完成面積，麻煩可就大了。
加強租賃房供地，今年租賃房供地不少于住宅供地的10%，杯水車薪?。粫褚郧耙粯影阎笜?biāo)給杭州灣呢？
作為標(biāo)準(zhǔn)動作，新政毫不意外的強調(diào)了加強資金監(jiān)管，防止資金違規(guī)流入樓市；加強市場監(jiān)管，打擊違規(guī)銷售、哄抬炒作。新政特別強調(diào)了要加強對自媒體的管理，但老司機并不是自媒體，對不對？何況老司機從來沒有哄抬過寧波房價呢。
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本文源自微信公眾號：房產(chǎn)老司機