門/木木隊

對房地產(chǎn)行業(yè)感興趣的人都知道，即使是一線城市的核心資產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的周期也無法避免地與土地發(fā)生摩擦。

2011到2014年，杭州房價曾連續(xù)陰跌四年，據(jù)高點時期跌去30%。

2017年到2020年上半年，青島、天津房價從高點下跌超20%，一線的北京和上海房價也歷經(jīng)3年的回調(diào)期，二手跌幅一度達到15%。

房價從來不是簡單的線性上漲，再好的城市買錯了時機，少不了一段時間的浮虧站崗。

但也有南京這種罕見的例外。對于買房人來說，南京絕對算得上一個福地。

縱觀十年地產(chǎn)黃金時期，南京房價幾無回調(diào)過，在任何一年買入南京房產(chǎn)，都是只漲不跌。

只不過，貌似“永遠漲”的南京樓市，其實早就到了房產(chǎn)價值分化的十字路口。

分析未來南京房價的走勢之前，我們先回顧去年的市場。

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眾所周知，新房市場基本隨著地方調(diào)控“搖擺”，相對自由的二手市場才是檢驗當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)景氣度最好的指標(biāo)。

從這一點看，2020年南京的房產(chǎn)“風(fēng)景這邊獨好”。

2013-2020南京二手成交量

全年房產(chǎn)市場二手成交量卻創(chuàng)下了史上第二，主城區(qū)（不含溧水、高淳）成交達到11.5萬套，成交量同比上漲25.7%。

在南京，多年市占率第一的中介我愛我家發(fā)布數(shù)據(jù)，2020年南京二手成交價均價漲幅約5%，達到了3.3萬元/平。雖然我愛我家的網(wǎng)點在遠郊覆蓋較少，可能導(dǎo)致樣本均價略高一點，但如圖所示，整體走勢曲線平穩(wěn)上揚。

南京房價走勢（來源:我愛我家研究院）

疫情中南京樓市能夠穩(wěn)健增長，我們認為原因有兩條，一是南京經(jīng)濟基本面在疫情期間逆流而上，二是當(dāng)?shù)氐恼{(diào)控政策助推。

一個個來，先從基本面說起。

2020年的第一季度，社會經(jīng)濟嚴(yán)重停滯，疫情黑天鵝在各地肆虐。

但南京城的情況相對較好。主觀原因是當(dāng)?shù)卣磻?yīng)迅速，且硬件上有備無患，早在2015年，南京就有一座 “火神山”專業(yè)醫(yī)療中心，用以應(yīng)對“非典”“新冠”等突發(fā)疫情。客觀原因是南京的務(wù)工人員不依賴武漢地區(qū)，能較早恢復(fù)經(jīng)濟生產(chǎn)。

2020一季度城市GDP前十

成績單是最好的說明，去年一季度，南京成了GDP排行靠前的城市里，唯一一個錄得正增長的城市。

經(jīng)濟率先復(fù)蘇的南京把良好勢頭保持到了年底，全年GDP增長4.6%，在GDP10強中增速第一，時隔多年，重新躋身全國GDP排行十強。

正是得益于防控有力，去年3月份南京的房產(chǎn)市場已經(jīng)能夠開門迎客。

市場剛一重啟，落戶放松和公民同招政策雙擊，每一下都敲出了需求增量。

去年4月份，南京落戶門檻進一步下探，本科年齡放寬到45歲以下可直接落戶，?？品艑挼?0歲以下，且原來社保年限從24個月縮短至6個月，最關(guān)鍵的是原本要求的“全日制”學(xué)歷也取消了。

去年只要是想落戶南京買房，房產(chǎn)中介都可以替買房人妥善解決資格的問題。

去年6月，南京入學(xué)“公民同招”政策出臺。家長不得不選擇學(xué)區(qū)房來保底，學(xué)區(qū)房市場瞬間點燃，學(xué)區(qū)置業(yè)需求大增，大量需求帶來的學(xué)區(qū)房轉(zhuǎn)化率居高不下，學(xué)區(qū)房再次起飛。

反映在整體房價上就是3-7月南京二手均價上漲5連，根本停不下來。

解鈴還須系鈴人。

下半年調(diào)控主旋律再次收緊，才把南京全年的房價漲幅控制在了穩(wěn)健增長的合理區(qū)間。

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一句話概括去年南京樓市的躁動，經(jīng)濟強勁復(fù)蘇是背景，而政策激發(fā)的需求才是最直接的原因。

去年上半年南京調(diào)控讓樓市起勢過快，所以此后畫風(fēng)突變，出臺調(diào)控遏制房價漲勢。

下半年的“寧九條”新政，涉及土地出讓、剛需購房、離異人群限購、熱門樓盤銷售管理等多方面，在整個房產(chǎn)市場鏈條上全方位抑制。

很多人對“調(diào)控”有過度的理解，實際上，對房價的調(diào)控并不等于壓制房價，更不是為了降低房價。

調(diào)控比較好的一種狀態(tài)，可以讓房價隨著經(jīng)濟增長溫和上漲，如同像美聯(lián)儲保持著溫和通脹，二者頗有點異曲同工。

從這一點看，南京堪稱控盤高手，功力深厚，調(diào)控何時收緊何時放寬，早就精于此道，收放自如，穩(wěn)健增長的南京樓市仿佛就沒有過牛熊周期。

那么今年，南京市怎樣調(diào)控？

配方似曾相識，上半年先政策放松。

上個月，南京再次刷低落戶門檻，明著“搶人”，放松的配方仿佛與去年如出一轍。

本次落新政等于徹底取消學(xué)歷要求，6個月居住+社保即可落戶，對在省內(nèi)其他城市的居住和社保繳納年限同樣認可。

只要在江蘇省內(nèi)生活工作半年，都可以落戶南京。新政換句話表達就是，來了江蘇省都是南京人。

都是南京人了，那還不買個南京房？

新政剛發(fā)布那幾天，南京人民的微信圈里不乏“高潮”的中介。

但就這次新政而言，并不會產(chǎn)生大量新增購買力。

如今的落戶門檻放低，多吸收的這部分多為底層群體，真正在南京擁有購買力的落戶群體，該買早就買了，絕大部分都不需要等到落戶政策放低到這種程度。

何況長三角的搶人大戰(zhàn)前有追兵后有堵截，近期上海蘇州同步放松人才落戶，一個從高端人才截留，一個挖中低端人才墻角。

南京今年房價走勢關(guān)鍵，在于長三角區(qū)域的“比價效應(yīng)”。

江蘇省內(nèi)，徐州再出地王，房價錄得連續(xù)上漲58個月；南通二手房突破4 萬元/平，均價直逼無錫；鹽城二手跳漲，去年至今漲勢未消，新房依然難搶；去年9月，淮安房價單月漲2.91%，同比上漲19.88%，同比漲幅超過深圳；即便經(jīng)濟倒數(shù)的宿遷去年房價也漲了20%。

江蘇省外，前有上海房價突然爆發(fā)，很快便收復(fù)3年跌幅，刷新2017年以來的最高點；后是二手房仍不限購的合肥，全城走關(guān)系買房號，房價漲勢一片歡騰，連破新高。

去年算是整個長三角撇下南京，聯(lián)袂上漲。

南京調(diào)控讓房價處于克制增長的“洼地”。

不過，蘇北安徽的一眾三線城市的狂飆下，顯然沖擊了原有的城市房價格局，也突然讓南京有了難得的性價比。

比價效應(yīng)下，上海跳起來也夠不上、蘇北老家又回不去的購買力，會突然發(fā)現(xiàn)，南京相對溫吞的漲法卻是如此的友好。

所以今年南京房價很容易受外力推動，走勢易漲難跌，但大概也就是去年的漲幅，因為去年南京政府已經(jīng)表明了調(diào)控的邏輯，“你敢漲價，我敢調(diào)控”，容忍的整體平均漲幅度也就是5-6個點，走勢呈上半年熱下半年涼的概率較大。

3

買房首先挑板塊。

南京均價整體上漲，但各板塊的微觀行情早就已經(jīng)是冰火兩重天。

除了人盡皆知的江北核、河西南、大校場，所有打算在南京買房的人都想弄清楚一個問題，到底哪些是預(yù)期向好的潛力板塊？

回答這個問題前先了解一個背景情況。自打去年“限房價、限地價、限裝修價”出臺，不但讓住宅價格在土拍階段就能通過限價倒推出來，更重要的是南京房產(chǎn)市場的定價從此由政府說了算。

政府擁有商品房銷售的完整定價權(quán)，就能通過定價塑造板塊的價值。

所以上面的問題如今很容易回答，在南京，只要跟隨政府塑造區(qū)域板塊價值的步伐就可以了。

而政府已經(jīng)在土拍的限價中表明了對板塊中期的預(yù)期。

比如，樓面最高限價上漲，表明政府對板塊的預(yù)期在提高，去年主城區(qū)共有8個板塊價格每平米上漲超千元。

河西、江北核等熱點區(qū)域都在榜上，大校場由于沒有拍地數(shù)據(jù)對比，無法比較，但根據(jù)其熱度一旦拍地，上漲幅度也不會少。

值得注意的是江心洲和鐵心橋板塊預(yù)期提高較大，

也有板塊樓面限價下降，就目前有過土拍收集到的信息看，湯山、橫溪、麒麟、祿口、降幅較大超3000+每平米，而方山、橋林、板橋、上秦淮、新堯降幅也有1000+每平米。

這些政府預(yù)期下降的這些板塊，不少已經(jīng)出現(xiàn)一定程度的商品房去化問題，購房置業(yè)請盡量回避。

簡單來說，上面的土拍樓面限價表明了政府對板塊的未來預(yù)期，那么結(jié)合預(yù)計銷售價，去對比目前板塊的在售價，就能更精確的看到政府在短期的當(dāng)下正在捧誰。

就現(xiàn)在的拍地情況看來，鐵心橋、西善橋、正方新城、燕子磯，預(yù)計銷售價超過目前在售價的價差達3000元/平米以上，鐵心橋成最大黑馬，其價差超6000元/平。

大熱的江北核、河西南預(yù)計銷售價和在售價相差不大，基本穩(wěn)定，當(dāng)然，這倆板塊現(xiàn)在也不需要政府可以去捧。

綜合以上，邊緣板塊，價格便宜卻風(fēng)險更大。江心洲、江北核、河西、大校場這些頂級板塊，恒者恒強，政府給出的預(yù)期不斷高漲，也難怪買房人趨之若鶩，而鐵心橋及相近的西善橋板塊，價值提高很快潛力較大，是值得多關(guān)注的板塊。

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聊完板塊的選擇，我們再深入聊聊部分關(guān)注度高的板塊。

南京的二手房市場成熟，買賣完全隨行就市。

而新房市場，還是有不少優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，價位也有一定區(qū)分，足夠滿足不同客群。政府調(diào)控用高比例首付去疏浚南京熱點區(qū)域的流量，平衡各板塊的冷熱程度，但是，這難改各板塊強者恒強，弱者更弱的趨勢，明眼人自然都知道怎么選。

頭部頂級板塊江心洲、河西南、大校場，總價500萬起步，雖然一二手價格倒掛逐漸消失，土豪玩家該買還是買，這些板塊內(nèi)部不會有太大區(qū)別。

燕子磯、鐵心橋、還有仙林湖，適合350萬級別的地緣客戶，這些板塊是區(qū)一級的 “核心區(qū)”，難以吸引全省全市的客群，所以一個板塊未來可能只有一個龍頭樓盤，選盤盡量寧為雞頭不為牛尾。鐵心橋一帶承接IT產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢會越來越明顯，板塊學(xué)區(qū)的增值可期。

如果投資還是首推江北核心區(qū)，紫東核心區(qū)的概念曾經(jīng)和江北核心區(qū)并駕齊驅(qū)，但是南京支撐不了方向背道而馳的兩個高規(guī)格新區(qū)建設(shè)。

從確定性上看還是江北核更高，未來江北核持續(xù)受市場追捧成長為次頂級板塊是大概率，要知道南京的買房群體有三分之二來自蘇北和安徽，他們沒有江南情結(jié)，市場將來得看他們喜好。

目前江北核的房價調(diào)控也比較平穩(wěn)，300-350萬元絕對買不了吃虧，但江北核不小，內(nèi)部還有細分板塊，記住兩點就行，一是貼長江，二是靠地標(biāo)（中央商務(wù)區(qū)），二者兼得最好，否則優(yōu)先選自然景觀長江。問題是這里有著全江蘇最集中的投資購買力，太不容易搖到。

江北核外圍的五橋板塊，250萬左右便可拿下，很適合河西外延的剛需購買，區(qū)域有整體規(guī)劃，有五橋開通的交通利好，但是未來可售樓盤多，容易內(nèi)卷。好在品牌開發(fā)商聚集，也不至于搞成下一個橋北，至少是個橋北plus。在內(nèi)卷板塊不選個口碑好的開發(fā)商，房產(chǎn)未來的流動性更有保障。

與五橋差不多價位的高新、方山也是剛需不錯的選擇，選哪個就看個人地緣需要。另一剛需重地麒麟地區(qū)，前面一節(jié)說了，短期利空。

200萬上車盤還可選的是正方新城、板橋，這些地方還有新盤全裝修限價2.2萬/平，而江寧濱江、祿口預(yù)期下降較大，盡量回避。

說了這么多但要指出一點，即便清楚南京各地樓盤的優(yōu)劣，可南京的新房市場如今已經(jīng)沒有多少便宜可占。河西、江北核、大校場是傳統(tǒng)8成首付地區(qū)，而鼓樓濱江、燕子磯、油坊橋、鐵心橋，也在摩拳擦掌要提高首付，叫囂著“買裝修包5成，不買包8成”。

高首付的財務(wù)成本擠壓了新房和二手房價格的倒掛空間，雖然成功掃滅部分炒房客，但這也讓剛需基本喪失了參與優(yōu)質(zhì)板塊“搖搖樂”的機會，除非敢于頂風(fēng)作案，借助各種貸為首付融資。

整體而言，過去的十年南京是買房人的福地。在短中期內(nèi)房價走勢恐怕還是持續(xù)向好，唯一的隱憂就是人口流入的不足。

房產(chǎn)市場，長期看人口。長期意味著，作為江蘇省會新晉GDP十強城市的南京，還是有機會做出更多調(diào)整。