門/木木隊(duì)

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)感興趣的人都知道，即使是一線城市的核心資產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的周期也無法避免地與土地發(fā)生摩擦。

2011到2014年，杭州房?jī)r(jià)曾連續(xù)陰跌四年，據(jù)高點(diǎn)時(shí)期跌去30%。

2017年到2020年上半年，青島、天津房?jī)r(jià)從高點(diǎn)下跌超20%，一線的北京和上海房?jī)r(jià)也歷經(jīng)3年的回調(diào)期，二手跌幅一度達(dá)到15%。

房?jī)r(jià)從來不是簡(jiǎn)單的線性上漲，再好的城市買錯(cuò)了時(shí)機(jī)，少不了一段時(shí)間的浮虧站崗。

但也有南京這種罕見的例外。對(duì)于買房人來說，南京絕對(duì)算得上一個(gè)福地。

縱觀十年地產(chǎn)黃金時(shí)期，南京房?jī)r(jià)幾無回調(diào)過，在任何一年買入南京房產(chǎn)，都是只漲不跌。

只不過，貌似“永遠(yuǎn)漲”的南京樓市，其實(shí)早就到了房產(chǎn)價(jià)值分化的十字路口。

分析未來南京房?jī)r(jià)的走勢(shì)之前，我們先回顧去年的市場(chǎng)。

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眾所周知，新房市場(chǎng)基本隨著地方調(diào)控“搖擺”，相對(duì)自由的二手市場(chǎng)才是檢驗(yàn)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)景氣度最好的指標(biāo)。

從這一點(diǎn)看，2020年南京的房產(chǎn)“風(fēng)景這邊獨(dú)好”。

2013-2020南京二手成交量

全年房產(chǎn)市場(chǎng)二手成交量卻創(chuàng)下了史上第二，主城區(qū)（不含溧水、高淳）成交達(dá)到11.5萬套，成交量同比上漲25.7%。

在南京，多年市占率第一的中介我愛我家發(fā)布數(shù)據(jù)，2020年南京二手成交價(jià)均價(jià)漲幅約5%，達(dá)到了3.3萬元/平。雖然我愛我家的網(wǎng)點(diǎn)在遠(yuǎn)郊覆蓋較少，可能導(dǎo)致樣本均價(jià)略高一點(diǎn)，但如圖所示，整體走勢(shì)曲線平穩(wěn)上揚(yáng)。

南京房?jī)r(jià)走勢(shì)（來源:我愛我家研究院）

疫情中南京樓市能夠穩(wěn)健增長(zhǎng)，我們認(rèn)為原因有兩條，一是南京經(jīng)濟(jì)基本面在疫情期間逆流而上，二是當(dāng)?shù)氐恼{(diào)控政策助推。

一個(gè)個(gè)來，先從基本面說起。

2020年的第一季度，社會(huì)經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重停滯，疫情黑天鵝在各地肆虐。

但南京城的情況相對(duì)較好。主觀原因是當(dāng)?shù)卣磻?yīng)迅速，且硬件上有備無患，早在2015年，南京就有一座 “火神山”專業(yè)醫(yī)療中心，用以應(yīng)對(duì)“非典”“新冠”等突發(fā)疫情。客觀原因是南京的務(wù)工人員不依賴武漢地區(qū)，能較早恢復(fù)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)。

2020一季度城市GDP前十

成績(jī)單是最好的說明，去年一季度，南京成了GDP排行靠前的城市里，唯一一個(gè)錄得正增長(zhǎng)的城市。

經(jīng)濟(jì)率先復(fù)蘇的南京把良好勢(shì)頭保持到了年底，全年GDP增長(zhǎng)4.6%，在GDP10強(qiáng)中增速第一，時(shí)隔多年，重新躋身全國(guó)GDP排行十強(qiáng)。

正是得益于防控有力，去年3月份南京的房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)能夠開門迎客。

市場(chǎng)剛一重啟，落戶放松和公民同招政策雙擊，每一下都敲出了需求增量。

去年4月份，南京落戶門檻進(jìn)一步下探，本科年齡放寬到45歲以下可直接落戶，專科放寬到40歲以下，且原來社保年限從24個(gè)月縮短至6個(gè)月，最關(guān)鍵的是原本要求的“全日制”學(xué)歷也取消了。

去年只要是想落戶南京買房，房產(chǎn)中介都可以替買房人妥善解決資格的問題。

去年6月，南京入學(xué)“公民同招”政策出臺(tái)。家長(zhǎng)不得不選擇學(xué)區(qū)房來保底，學(xué)區(qū)房市場(chǎng)瞬間點(diǎn)燃，學(xué)區(qū)置業(yè)需求大增，大量需求帶來的學(xué)區(qū)房轉(zhuǎn)化率居高不下，學(xué)區(qū)房再次起飛。

反映在整體房?jī)r(jià)上就是3-7月南京二手均價(jià)上漲5連，根本停不下來。

解鈴還須系鈴人。

下半年調(diào)控主旋律再次收緊，才把南京全年的房?jī)r(jià)漲幅控制在了穩(wěn)健增長(zhǎng)的合理區(qū)間。

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一句話概括去年南京樓市的躁動(dòng)，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇是背景，而政策激發(fā)的需求才是最直接的原因。

去年上半年南京調(diào)控讓樓市起勢(shì)過快，所以此后畫風(fēng)突變，出臺(tái)調(diào)控遏制房?jī)r(jià)漲勢(shì)。

下半年的“寧九條”新政，涉及土地出讓、剛需購房、離異人群限購、熱門樓盤銷售管理等多方面，在整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)鏈條上全方位抑制。

很多人對(duì)“調(diào)控”有過度的理解，實(shí)際上，對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控并不等于壓制房?jī)r(jià)，更不是為了降低房?jī)r(jià)。

調(diào)控比較好的一種狀態(tài)，可以讓房?jī)r(jià)隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)溫和上漲，如同像美聯(lián)儲(chǔ)保持著溫和通脹，二者頗有點(diǎn)異曲同工。

從這一點(diǎn)看，南京堪稱控盤高手，功力深厚，調(diào)控何時(shí)收緊何時(shí)放寬，早就精于此道，收放自如，穩(wěn)健增長(zhǎng)的南京樓市仿佛就沒有過牛熊周期。

那么今年，南京市怎樣調(diào)控？

配方似曾相識(shí)，上半年先政策放松。

上個(gè)月，南京再次刷低落戶門檻，明著“搶人”，放松的配方仿佛與去年如出一轍。

本次落新政等于徹底取消學(xué)歷要求，6個(gè)月居住+社保即可落戶，對(duì)在省內(nèi)其他城市的居住和社保繳納年限同樣認(rèn)可。

只要在江蘇省內(nèi)生活工作半年，都可以落戶南京。新政換句話表達(dá)就是，來了江蘇省都是南京人。

都是南京人了，那還不買個(gè)南京房？

新政剛發(fā)布那幾天，南京人民的微信圈里不乏“高潮”的中介。

但就這次新政而言，并不會(huì)產(chǎn)生大量新增購買力。

如今的落戶門檻放低，多吸收的這部分多為底層群體，真正在南京擁有購買力的落戶群體，該買早就買了，絕大部分都不需要等到落戶政策放低到這種程度。

何況長(zhǎng)三角的搶人大戰(zhàn)前有追兵后有堵截，近期上海蘇州同步放松人才落戶，一個(gè)從高端人才截留，一個(gè)挖中低端人才墻角。

南京今年房?jī)r(jià)走勢(shì)關(guān)鍵，在于長(zhǎng)三角區(qū)域的“比價(jià)效應(yīng)”。

江蘇省內(nèi)，徐州再出地王，房?jī)r(jià)錄得連續(xù)上漲58個(gè)月；南通二手房突破4 萬元/平，均價(jià)直逼無錫；鹽城二手跳漲，去年至今漲勢(shì)未消，新房依然難搶；去年9月，淮安房?jī)r(jià)單月漲2.91%，同比上漲19.88%，同比漲幅超過深圳；即便經(jīng)濟(jì)倒數(shù)的宿遷去年房?jī)r(jià)也漲了20%。

江蘇省外，前有上海房?jī)r(jià)突然爆發(fā)，很快便收復(fù)3年跌幅，刷新2017年以來的最高點(diǎn)；后是二手房仍不限購的合肥，全城走關(guān)系買房號(hào)，房?jī)r(jià)漲勢(shì)一片歡騰，連破新高。

去年算是整個(gè)長(zhǎng)三角撇下南京，聯(lián)袂上漲。

南京調(diào)控讓房?jī)r(jià)處于克制增長(zhǎng)的“洼地”。

不過，蘇北安徽的一眾三線城市的狂飆下，顯然沖擊了原有的城市房?jī)r(jià)格局，也突然讓南京有了難得的性價(jià)比。

比價(jià)效應(yīng)下，上海跳起來也夠不上、蘇北老家又回不去的購買力，會(huì)突然發(fā)現(xiàn)，南京相對(duì)溫吞的漲法卻是如此的友好。

所以今年南京房?jī)r(jià)很容易受外力推動(dòng)，走勢(shì)易漲難跌，但大概也就是去年的漲幅，因?yàn)槿ツ昴暇┱呀?jīng)表明了調(diào)控的邏輯，“你敢漲價(jià)，我敢調(diào)控”，容忍的整體平均漲幅度也就是5-6個(gè)點(diǎn)，走勢(shì)呈上半年熱下半年涼的概率較大。

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買房首先挑板塊。

南京均價(jià)整體上漲，但各板塊的微觀行情早就已經(jīng)是冰火兩重天。

除了人盡皆知的江北核、河西南、大校場(chǎng)，所有打算在南京買房的人都想弄清楚一個(gè)問題，到底哪些是預(yù)期向好的潛力板塊？

回答這個(gè)問題前先了解一個(gè)背景情況。自打去年“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、限裝修價(jià)”出臺(tái)，不但讓住宅價(jià)格在土拍階段就能通過限價(jià)倒推出來，更重要的是南京房產(chǎn)市場(chǎng)的定價(jià)從此由政府說了算。

政府擁有商品房銷售的完整定價(jià)權(quán)，就能通過定價(jià)塑造板塊的價(jià)值。

所以上面的問題如今很容易回答，在南京，只要跟隨政府塑造區(qū)域板塊價(jià)值的步伐就可以了。

而政府已經(jīng)在土拍的限價(jià)中表明了對(duì)板塊中期的預(yù)期。

比如，樓面最高限價(jià)上漲，表明政府對(duì)板塊的預(yù)期在提高，去年主城區(qū)共有8個(gè)板塊價(jià)格每平米上漲超千元。

河西、江北核等熱點(diǎn)區(qū)域都在榜上，大校場(chǎng)由于沒有拍地?cái)?shù)據(jù)對(duì)比，無法比較，但根據(jù)其熱度一旦拍地，上漲幅度也不會(huì)少。

值得注意的是江心洲和鐵心橋板塊預(yù)期提高較大，

也有板塊樓面限價(jià)下降，就目前有過土拍收集到的信息看，湯山、橫溪、麒麟、祿口、降幅較大超3000+每平米，而方山、橋林、板橋、上秦淮、新堯降幅也有1000+每平米。

這些政府預(yù)期下降的這些板塊，不少已經(jīng)出現(xiàn)一定程度的商品房去化問題，購房置業(yè)請(qǐng)盡量回避。

簡(jiǎn)單來說，上面的土拍樓面限價(jià)表明了政府對(duì)板塊的未來預(yù)期，那么結(jié)合預(yù)計(jì)銷售價(jià)，去對(duì)比目前板塊的在售價(jià)，就能更精確的看到政府在短期的當(dāng)下正在捧誰。

就現(xiàn)在的拍地情況看來，鐵心橋、西善橋、正方新城、燕子磯，預(yù)計(jì)銷售價(jià)超過目前在售價(jià)的價(jià)差達(dá)3000元/平米以上，鐵心橋成最大黑馬，其價(jià)差超6000元/平。

大熱的江北核、河西南預(yù)計(jì)銷售價(jià)和在售價(jià)相差不大，基本穩(wěn)定，當(dāng)然，這倆板塊現(xiàn)在也不需要政府可以去捧。

綜合以上，邊緣板塊，價(jià)格便宜卻風(fēng)險(xiǎn)更大。江心洲、江北核、河西、大校場(chǎng)這些頂級(jí)板塊，恒者恒強(qiáng)，政府給出的預(yù)期不斷高漲，也難怪買房人趨之若鶩，而鐵心橋及相近的西善橋板塊，價(jià)值提高很快潛力較大，是值得多關(guān)注的板塊。

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聊完板塊的選擇，我們?cè)偕钊肓牧牟糠株P(guān)注度高的板塊。

南京的二手房市場(chǎng)成熟，買賣完全隨行就市。

而新房市場(chǎng)，還是有不少優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，價(jià)位也有一定區(qū)分，足夠滿足不同客群。政府調(diào)控用高比例首付去疏浚南京熱點(diǎn)區(qū)域的流量，平衡各板塊的冷熱程度，但是，這難改各板塊強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者更弱的趨勢(shì)，明眼人自然都知道怎么選。

頭部頂級(jí)板塊江心洲、河西南、大校場(chǎng)，總價(jià)500萬起步，雖然一二手價(jià)格倒掛逐漸消失，土豪玩家該買還是買，這些板塊內(nèi)部不會(huì)有太大區(qū)別。

燕子磯、鐵心橋、還有仙林湖，適合350萬級(jí)別的地緣客戶，這些板塊是區(qū)一級(jí)的 “核心區(qū)”，難以吸引全省全市的客群，所以一個(gè)板塊未來可能只有一個(gè)龍頭樓盤，選盤盡量寧為雞頭不為牛尾。鐵心橋一帶承接IT產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)會(huì)越來越明顯，板塊學(xué)區(qū)的增值可期。

如果投資還是首推江北核心區(qū)，紫東核心區(qū)的概念曾經(jīng)和江北核心區(qū)并駕齊驅(qū)，但是南京支撐不了方向背道而馳的兩個(gè)高規(guī)格新區(qū)建設(shè)。

從確定性上看還是江北核更高，未來江北核持續(xù)受市場(chǎng)追捧成長(zhǎng)為次頂級(jí)板塊是大概率，要知道南京的買房群體有三分之二來自蘇北和安徽，他們沒有江南情結(jié)，市場(chǎng)將來得看他們喜好。

目前江北核的房?jī)r(jià)調(diào)控也比較平穩(wěn)，300-350萬元絕對(duì)買不了吃虧，但江北核不小，內(nèi)部還有細(xì)分板塊，記住兩點(diǎn)就行，一是貼長(zhǎng)江，二是靠地標(biāo)（中央商務(wù)區(qū)），二者兼得最好，否則優(yōu)先選自然景觀長(zhǎng)江。問題是這里有著全江蘇最集中的投資購買力，太不容易搖到。

江北核外圍的五橋板塊，250萬左右便可拿下，很適合河西外延的剛需購買，區(qū)域有整體規(guī)劃，有五橋開通的交通利好，但是未來可售樓盤多，容易內(nèi)卷。好在品牌開發(fā)商聚集，也不至于搞成下一個(gè)橋北，至少是個(gè)橋北plus。在內(nèi)卷板塊不選個(gè)口碑好的開發(fā)商，房產(chǎn)未來的流動(dòng)性更有保障。

與五橋差不多價(jià)位的高新、方山也是剛需不錯(cuò)的選擇，選哪個(gè)就看個(gè)人地緣需要。另一剛需重地麒麟地區(qū)，前面一節(jié)說了，短期利空。

200萬上車盤還可選的是正方新城、板橋，這些地方還有新盤全裝修限價(jià)2.2萬/平，而江寧濱江、祿口預(yù)期下降較大，盡量回避。

說了這么多但要指出一點(diǎn)，即便清楚南京各地樓盤的優(yōu)劣，可南京的新房市場(chǎng)如今已經(jīng)沒有多少便宜可占。河西、江北核、大校場(chǎng)是傳統(tǒng)8成首付地區(qū)，而鼓樓濱江、燕子磯、油坊橋、鐵心橋，也在摩拳擦掌要提高首付，叫囂著“買裝修包5成，不買包8成”。

高首付的財(cái)務(wù)成本擠壓了新房和二手房?jī)r(jià)格的倒掛空間，雖然成功掃滅部分炒房客，但這也讓剛需基本喪失了參與優(yōu)質(zhì)板塊“搖搖樂”的機(jī)會(huì)，除非敢于頂風(fēng)作案，借助各種貸為首付融資。

整體而言，過去的十年南京是買房人的福地。在短中期內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)恐怕還是持續(xù)向好，唯一的隱憂就是人口流入的不足。

房產(chǎn)市場(chǎng)，長(zhǎng)期看人口。長(zhǎng)期意味著，作為江蘇省會(huì)新晉GDP十強(qiáng)城市的南京，還是有機(jī)會(huì)做出更多調(diào)整。