2020年8月，北京順義區(qū)仁和邑3個地塊以88.12億韓元集中交易。業(yè)界稱之為“順義人和三兄弟”的這三個地塊分別由龍湖、旭輝和路力運營。

其中，路勁御和府已于今年1月底取證開盤，龍湖云河硯也于本月中旬取證、上周末低調(diào)開盤，而旭輝操盤的公園都會目前還未取得預(yù)售證，預(yù)計將在4月初至4月中旬期間開盤。

三個項目均為精裝交付，且為低密社區(qū)，容積率都僅為1.6。因地塊相鄰、區(qū)位配套資源共享，“仁和三兄弟”之間不可避免地面臨競爭，去化壓力驟增。因此，這三個項目在推盤時間、戶型設(shè)計、價格優(yōu)惠等方面各出“奇招”，以吸引置業(yè)人群。

路勁“彎道超車”搶客源，旭輝、龍湖正面“較量”

去年8月27日，順義仁和板塊集中出讓3宗地塊，編號分別為京土整儲掛（順）[2020]032號、33號及34號地塊。

其中，由路勁所競得的34號地塊在去年11月，也就是拿地的3個月后，就迅速定下案名，緊接著在去年年底開放售樓處，然后于今年年初取得預(yù)售證開盤。

“劍走偏鋒”，以速度取勝——是路勁此次的競爭策略，目的直指時間紅利，吸引最早的一批客源。

除了比競爭對手提前兩個月開盤外，路勁御和府的交房時間也比另外兩家提早了整整一年時間。據(jù)了解，龍湖、旭輝兩個項目的交房時間均定于2023年底，而路勁御和府銷售人員告訴記者，該項目2022年底就實現(xiàn)精裝標(biāo)準(zhǔn)交付。

不同于路勁的“彎道超車”，龍湖云河硯與旭輝公園都會則即將進(jìn)行正面“較量”。兩家的樣板間開放時間不相上下，售樓處的位置也緊挨在一起。前來看盤的購房人群通常在看完上一家后，轉(zhuǎn)身就去往下一家進(jìn)行對比。

共享區(qū)域配套資源，規(guī)劃配建各有不同

三個項目均位于順義區(qū)仁和鎮(zhèn)，與后沙峪組團(tuán)分別坐落于北京首都國際機場的東西兩側(cè)，擁有靠近機場的距離優(yōu)勢，但同時也面臨著噪聲污染的風(fēng)險。

在區(qū)位規(guī)劃上，順義未來的產(chǎn)業(yè)紅利將不斷延續(xù)。三個項目所在地塊附近有仁和工業(yè)園、林吉產(chǎn)業(yè)園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將形成一定的人口聚集及產(chǎn)業(yè)帶動效應(yīng)。據(jù)龍湖云河硯的銷售人員介紹，若未來項目居住狀態(tài)飽和，該區(qū)域?qū)⑿纬晌辶f的人口聚集，而相應(yīng)的配套設(shè)施也將陸續(xù)建設(shè)完備。

公園都會的區(qū)位圖，另外兩個項目也位于同一區(qū)位。

從出讓面積來看，旭輝所操盤的公園都會是“三兄弟”中體量最大的。根據(jù)出讓文件規(guī)定，公園都會地塊內(nèi)需配建公共交通站、商業(yè)用地、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心及4.3萬平方米的公園綠地。根據(jù)銷售人員提供的資料顯示，公園都會擁有37棟住宅樓，合計1508戶。

反觀另外兩個項目，路勁御和府地塊內(nèi)擁有14棟住宅樓，共1723戶，此外還有一處教育用地須配建；龍湖云河硯項目內(nèi)共976戶、27棟建筑，其中25棟為住宅樓、1棟為商業(yè)建筑、1棟為公共配套建筑。

據(jù)龍湖云河硯銷售人員介紹，該項目地塊內(nèi)計劃建設(shè)龍湖旗下長租公寓——冠寓，屆時將與小區(qū)業(yè)主一同使用前往地鐵站的接駁車；而該地塊上的商業(yè)用地，目前龍湖方面并無計劃建設(shè)龍湖天街，項目銷售人員表示該處將打造街區(qū)商業(yè)。

龍湖·云河硯的現(xiàn)場沙盤。

戶型各有亮點，銷售單價均在4萬元左右

為了爭奪有限的客源，在戶型方面，三個項目都下足了功夫，各自的產(chǎn)品排布都盡量避免重疊，有一定程度上的梯度區(qū)分。

其中，路勁御和府主要戶型有68平方米的兩居、83平方米及89平方米的三居、108平方米及125平方米的四居。整體來說，路勁御和府的產(chǎn)品主要面向剛需人群，若單價按目前網(wǎng)簽的均價每平方米約4萬元計算，最低套總價可以控制在300萬以內(nèi)，對于剛需購房者們來說，門檻不算太高。

值得一提的是，路勁御和府會有一定的贈送面積。據(jù)路勁御和府銷售人員介紹，項目整體得房率約為80%至90%，得房率較高主要得益于其贈送面積，比如，該項目68平方米兩居的最小戶型，也能獲得約7.5平方米的贈送面積，不僅有功能劃分明晰的兩室兩廳一衛(wèi)，而且還能擁有南向的陽臺及飄窗。

公園都會主要面向的同樣也是剛需人群，但整體準(zhǔn)入門檻比路勁御和府要略高一些，可供選擇的戶型有72平方米的兩居、89平方米、103平方米及105平方米的三居、127平方米的四居，目前項目銷售人員給出的參考單價也在4萬左右。

此次公園都會的所有戶型均格局方正，且都做到了南向陽臺及飄窗設(shè)計，甚至在95平方米三居的戶型上，做到了雙陽臺設(shè)計——南向陽臺，北向露臺，充分滿足住戶觀景需求。

公園都會的樣板間，其客廳采用了落地窗設(shè)計。

不同于另外兩個項目，龍湖依然立足于自身的強項，打造改善型產(chǎn)品。項目內(nèi)采用“高低配”式的搭配，有小高層、洋房和疊拼別墅三種產(chǎn)品。就洋房而言，有90平方米、105平方米的三居，以及120平方米的四居可供選擇。

龍湖云河硯的戶型設(shè)計基本上算是中規(guī)中矩，除了“五面寬”疊墅的亮點外，90平方米三居做到南北通透、三面寬設(shè)計。此外，龍湖發(fā)揮一貫的優(yōu)勢，在精裝修的質(zhì)量方面依然用心，贏得一籌，一些如隱藏式衣帽間、雙開門軌道拉環(huán)等細(xì)節(jié)設(shè)計都增添了使用時的便捷度。

在價格上，由于三個項目的拿地樓面價實際上相差不小，公園都會、龍湖云河硯及路勁御和府的拿地樓面價分別為每平方米15128元、16671元和21196元，因此，其銷售單價幾乎都在4萬元上下，尤其是首期的銷售價格。比如，龍湖·云河硯近日就推出首期“搶先價”——3.58萬元/平方米；公園都會也于這幾日推出最低總價約268萬的優(yōu)惠，據(jù)此推算單價3.72萬起。

業(yè)內(nèi)：項目扎堆推盤可以抑制房價漲速

“其實這幾個項目在產(chǎn)品上面是有特色的，而且都拉開了不同產(chǎn)品的梯度。競爭不可避免，但是至少在局部產(chǎn)品上還是存在著互補關(guān)系的?！睂τ谏鲜鋈齻€項目，合碩機構(gòu)首席分析師郭毅如是說。

郭毅認(rèn)為，這三個項目所在片區(qū)整體配套規(guī)劃比較齊備，從配套資源和價格來看，不論是對于順義本地的產(chǎn)業(yè)人群，還是“北漂”的剛需人群，該片區(qū)相對來說都比較友好。

近幾年，北京市同時推出幾宗地塊的情況不算少見，郭毅認(rèn)為這種供應(yīng)節(jié)奏的調(diào)整，更多意義上還是為了加大小片區(qū)的集中供應(yīng)，從而抑制房價的漲速?！捌鋵崗倪@點上來看，過去幾乎所有出現(xiàn)了‘幾兄弟’的片區(qū)，像這樣的策略執(zhí)行都非常地成功，在仁和板塊也不例外。”

在郭毅看來，居住人群的集中更利于整體配套資源的打造，以及商業(yè)和教育資源的落位，而仁和板塊正具備這樣的基礎(chǔ)。另外，三個項目的貼身競爭導(dǎo)致房價必然會互相制約，所以從價格上來看也不會太高，再加上整個仁和板塊的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，未來這個區(qū)域還能形成很好的產(chǎn)業(yè)人群的拉動。

新京報記者 饒舒瑋 攝影 饒舒瑋

編輯 楊娟娟 校對 王心

來源：新京報