以成都的限購(gòu)銷(xiāo)售為背景，住房由于資格限制變成了稀缺品，如果有資金，到底買(mǎi)什么合適呢？(大衛(wèi)亞設(shè)，Northern Exposure，金錢(qián))很多朋友會(huì)想起公寓。畢竟公寓單價(jià)比住宅低，所以最好在稀缺區(qū)間選擇合適的公寓。事故發(fā)生后坐著接受租賃看起來(lái)也很好，事實(shí)上真的是這樣嗎？今天種樹(shù)的話，我來(lái)和大家談?wù)劰ⅰ?

公寓能不能買(mǎi)？我的答案是：可以，但不適合大部分人。

公寓是商住的代名詞，是打著商業(yè)、住宅擦邊橋的衍生產(chǎn)品，其本質(zhì)就是寫(xiě)字樓，是開(kāi)發(fā)商好賣(mài)，購(gòu)房者好買(mǎi)的共同產(chǎn)物?？墒怯捎诓荒苈鋺?hù)，沒(méi)有學(xué)區(qū)資格，雖然不受限購(gòu)要求，但其在采光、居住感受（可能出現(xiàn)一梯多戶(hù)、商住混用情況）、貸款方面受到平頗多限制，始終不能成為市場(chǎng)的交易主流。

最可氣的是，在商業(yè)用電的前提下，公寓大多數(shù)沒(méi)有引入天然氣，排煙管道也部分缺，失這對(duì)以居住功能為主主體的購(gòu)房者而言，并不友好。

40-50年的產(chǎn)權(quán)雖然對(duì)整體居住影響不大，但在交易上會(huì)受到一定影響，對(duì)交易價(jià)格也會(huì)大打折扣。

在前幾年，成都的的確確掀起過(guò)一股公寓熱，原因很簡(jiǎn)單，那時(shí)候無(wú)論是SOHO還是LOFT類(lèi)型的公寓，都實(shí)實(shí)在在的抓牢了一部分購(gòu)房者尤其是年輕購(gòu)房者的心。當(dāng)時(shí)許多開(kāi)發(fā)商打著：給自己一個(gè)家、給年輕女孩婚嫁之前、婚嫁之后一個(gè)安身場(chǎng)所、下樓及上班，多睡30分鐘、拎包入住的噱頭，確確實(shí)實(shí)吸引了不少購(gòu)房人群。

尤其是當(dāng)時(shí)LOFT公寓，買(mǎi)一層實(shí)得兩層，超高的挑高讓房屋的設(shè)計(jì)更加靈活，這不是年輕人群夢(mèng)寐以求的嗎？再不濟(jì)，買(mǎi)了租出去，也是一筆穩(wěn)定的收入，輕松跑過(guò)銀行利率。

前段時(shí)間建樹(shù)的一個(gè)朋友還和我討論過(guò)：買(mǎi)公寓至少跑得贏大盤(pán)。我只是笑了笑：朋友，你可能不了解行情吧。

早期部分下手剛買(mǎi)的公寓，的的確確是享受到了紅利，如果預(yù)算有限，在成都市區(qū)，尤其是主城區(qū)三環(huán)內(nèi)購(gòu)房的公寓，確確實(shí)實(shí)從租金回報(bào)來(lái)看，是一筆不錯(cuò)的生意，一個(gè)30的兩層LOFT，當(dāng)時(shí)可能1.6萬(wàn)1平，除去公攤也有40多50平，現(xiàn)在核心地段配點(diǎn)家具租個(gè)3000+問(wèn)題不大，一年不算空置率接近4萬(wàn)的收益，租金回報(bào)率不要太高，光看租金都?jí)蛄恕?/p>

可一橫向?qū)Ρ?，就發(fā)現(xiàn)完全不行，除非預(yù)算完全不夠，不然同樣的錢(qián)買(mǎi)樓房，只要買(mǎi)到市區(qū)，這幾年算下來(lái)幾乎沒(méi)有任何可能漲幅跑不過(guò)公寓的，與房屋升值相比，租金那點(diǎn)錢(qián)算的了什么？

以一個(gè)具體例子為例，2013年左右位于成外附近的保利香檳國(guó)際，當(dāng)時(shí)開(kāi)盤(pán)時(shí)，公寓大約8000，LOFT面積買(mǎi)一贈(zèng)一，而同樣的住宅，價(jià)格1.1萬(wàn)左右，到現(xiàn)在來(lái)看，住宅的掛牌價(jià)在2萬(wàn)左右，而公寓卻還在1-1.2左右，漲幅差距明顯，那個(gè)時(shí)候購(gòu)房者可能覺(jué)得實(shí)得面積更多，但誰(shuí)也沒(méi)想到，漲幅差距會(huì)如此之大。

從2018年公寓熱達(dá)到頂峰后，市場(chǎng)急速降溫，大量的投資性公寓產(chǎn)品存量陡增，市場(chǎng)去化周期進(jìn)一步加長(zhǎng)。再加上成都出臺(tái)的相關(guān)政策，包括對(duì)樓層的限購(gòu)，導(dǎo)致LOFT產(chǎn)品越來(lái)越少，如果說(shuō)15年之前購(gòu)買(mǎi)的公寓，可能只是賺得不多，那么現(xiàn)在買(mǎi)公寓，基本就是虧本了。

高昂的稅費(fèi)，讓交易變得非常困難，增值的部分被砍掉一大截，換誰(shuí)都心痛，除了繼續(xù)持有租金，可能別無(wú)他法。

低總價(jià)是公寓最大的優(yōu)勢(shì)，可是中優(yōu)背景下，優(yōu)化升級(jí)的老破小以及17年以后有剪刀差的新盤(pán)都將持續(xù)擠占公寓的生存空間，那么到此，公寓可不可以買(mǎi)，我相信讀者朋友們心里已經(jīng)有答案了。

并不是所有的公寓都不能買(mǎi)，但相較于住房，尤其是首套房的剛需人群而言，公寓可能并不是第一選擇，或者說(shuō)，選到合適的公寓成為一項(xiàng)比購(gòu)買(mǎi)純住宅難度更大的操作。

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