如果一個(gè)建筑物的一部分有物業(yè)管理，另一部分由自己(或其他房地產(chǎn)公司)管理。

而且自行管理的區(qū)域可能很大，體量占據(jù)了全部管理區(qū)域的1/3甚至更多，囊括了很多原先應(yīng)該由物業(yè)公司服務(wù)的區(qū)域。這種情況下，該如何管理這個(gè)園區(qū)呢？

再舉個(gè)例子，有些綜合體會(huì)有不同的業(yè)態(tài)，有商場(chǎng)、有辦公樓、有酒店式公寓等。這些業(yè)態(tài)都是在同一個(gè)紅線內(nèi)，必須由一家物業(yè)公司管理；但是各業(yè)態(tài)內(nèi)部的一些服務(wù)又是由自己委托的專(zhuān)業(yè)公司實(shí)施。那這種情況如何建立適合的物業(yè)管理模式？

其實(shí)，這些情況就不得不引入我們今天所說(shuō)的大小物業(yè)管理了。

01

為什么會(huì)有大小物業(yè)？

從前面的題引，大家其實(shí)有感覺(jué)了。之所以存在大小物業(yè)，是因?yàn)檎麄€(gè)園區(qū)屬于一個(gè)管理單元，里面有很多不可分割的設(shè)施和不可（或者不合適）單獨(dú)切分管理的內(nèi)容。同時(shí)，對(duì)于部分區(qū)域，又因?yàn)槠涮厥獾姆?wù)需求，需要提供與常規(guī)物業(yè)不一樣的服務(wù)。所以就出現(xiàn)了大物業(yè)負(fù)責(zé)統(tǒng)籌管理整個(gè)項(xiàng)目，小物業(yè)負(fù)責(zé)自己專(zhuān)有的區(qū)域，由此既保障了管理的統(tǒng)一性，又滿(mǎn)足了專(zhuān)門(mén)區(qū)域的特殊性。

02

大小物業(yè)怎么切分

因?yàn)楦鱾€(gè)園區(qū)的情況都不一樣，所以切分的方式和范圍也有很大的區(qū)別。

一般情況，下列區(qū)域和內(nèi)容由大物業(yè)負(fù)責(zé)：

• 外圍及共有區(qū)域的總體管理；
• 需要統(tǒng)一對(duì)外的管理事項(xiàng)；
• 與大物業(yè)無(wú)法分割的設(shè)施設(shè)備運(yùn)維（如消防設(shè)施、暖通、高配等）；
• 其他無(wú)法確定由小物業(yè)還是大物業(yè)管理的區(qū)域等。

下列區(qū)域和內(nèi)容一般由小物業(yè)負(fù)責(zé)：

• 已歸入自行管理區(qū)域的各項(xiàng)日常物業(yè)服務(wù)；
• 特殊要求的個(gè)性化服務(wù)；
• 自行管理區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的管理和運(yùn)行等。

注：上述只是作簡(jiǎn)單的邊界和內(nèi)容劃分，實(shí)際運(yùn)行中會(huì)復(fù)雜得多，需要視項(xiàng)目具體情況逐項(xiàng)梳理明確，并達(dá)成一致。

03

大小物業(yè)服務(wù)費(fèi)用有區(qū)別么

接下去可能會(huì)有朋友在問(wèn)了：那存在大小物業(yè)形式的園區(qū)，其物業(yè)費(fèi)是怎么處理的？或者直白點(diǎn)，對(duì)于很大一部分區(qū)域都是自己管理的客戶(hù)來(lái)講，如果跟其他客戶(hù)一樣的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納費(fèi)用，那不是非常虧？

所以，如果對(duì)于存在小物業(yè)管理的客戶(hù)，其總的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是有兩部分組成：交給大物業(yè)的大物業(yè)服務(wù)費(fèi)用+自行委托部分的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

而自行管理區(qū)域已經(jīng)大得占有整體物業(yè)的很大比例，對(duì)大物業(yè)自身的成本有很大影響的時(shí)候（比如很大一部分原先有大物業(yè)服務(wù)的區(qū)域現(xiàn)在都已經(jīng)劃入了小物業(yè)的范圍），此時(shí)客戶(hù)就可以跟大物業(yè)進(jìn)行議價(jià)。

對(duì)于客戶(hù)支付給大物業(yè)的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)大原則還是遵循成本對(duì)應(yīng)原則，具體可以參考多業(yè)態(tài)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算的原理，即公用部分費(fèi)用通過(guò)一定的分?jǐn)傁禂?shù)進(jìn)行分?jǐn)偅瑢?zhuān)用部分則100%計(jì)入歸屬的業(yè)態(tài)。

這種情況下，客戶(hù)支付給大物業(yè)的費(fèi)用肯定會(huì)小于原先100%支付給大物業(yè)的費(fèi)用。但是支付給大物業(yè)費(fèi)用+自行委托部分的總費(fèi)用是不是比原來(lái)完全支付給大物業(yè)的費(fèi)用多，還是要看自行委托部分的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。

04

大小物業(yè)管理的關(guān)注要點(diǎn)

大小物業(yè)管理其實(shí)是比較復(fù)雜的，但是主要兩個(gè)大的方向確定了，后面的只是一些細(xì)節(jié)問(wèn)題。

大小物業(yè)的界面區(qū)分

因?yàn)榇嬖诓煌墓芾韱挝?，所以?xún)杉椅飿I(yè)公司（或者大物業(yè)與客戶(hù)）之間的管理界面一定要切分清楚，哪些屬于大物業(yè)管理范圍，哪些由客戶(hù)（或者客戶(hù)委托的小物業(yè)管理）。這些管理界面的切分，最好通過(guò)具體的文件細(xì)致表述清楚，以避免后續(xù)管理出現(xiàn)漏洞或者扯皮的地方。

大小物業(yè)業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)

雖然大小物業(yè)在服務(wù)范圍上有一定的切分，但是在很多工作上都是具有關(guān)聯(lián)。比如對(duì)于無(wú)法切分的設(shè)施，大物業(yè)部分出現(xiàn)問(wèn)題，小物業(yè)部分就影響使用；小物業(yè)出現(xiàn)故障，需要從大物業(yè)前端進(jìn)行處理。比如在小物業(yè)的安全管控、垃圾處理、政府外聯(lián)等事項(xiàng)，都需要與大物業(yè)進(jìn)行緊密的合作。所以，在切分大小物業(yè)后，需要對(duì)關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)和事項(xiàng)建立科學(xué)的、適用的解決聯(lián)動(dòng)機(jī)制。