01.

現(xiàn)在的房價就像綠色的股市一樣。沒有最低的，只有更低的。

昨天，你以為“抄底”的特價房已經(jīng)是最低價了，結(jié)果今天你打開朋友圈：

***，又抄腰子上了！

是的，在房價崩的時候，沒有一個樓盤會給你講道理。

除了剛需盤價格戰(zhàn)打得激烈，北龍湖的豪宅們也同樣難過。

不過金茂府不用傷心，在降價的北龍湖豪宅圈里面，你絕不孤單。

房價下降，本以為最終受益的是購房者，等看到交房效果的時候才發(fā)現(xiàn)：

是自己天真了。

樓盤沒有爛尾，對購房者來說已經(jīng)是最大的福音。

至于延期、減配、降標甚至偷換合同，人微言輕的購房者又能奈開發(fā)商幾何？

在房價上漲的時候，精裝變驚裝，交房即維權的事情還很常見，更何況是樓市的至暗時刻呢。

綜上，不得不讓我懷疑：

這兩年買的房子，將是質(zhì)量最差的。

下面，我將從開發(fā)商、購房者、宏觀等幾個方面，為以上這個結(jié)論做下闡述。

02.

1988年，地產(chǎn)進行市場化改革，土地使用權進入招拍掛依法轉(zhuǎn)讓的時代，由此中國房地產(chǎn)開始高速狂飆。

其中2008年到2018年是房地產(chǎn)的“黃金十年”，這10年間，中國為了對抗外部各方面壓力，對國內(nèi)采取貨幣寬松、去庫存、棚改貨幣化等一系列刺激性措施。

房地產(chǎn)行業(yè)在GDP中占比連年攀升，胡潤百富榜中房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)的席位也越來越多。

一時間，眾人似乎找到了財富密碼。

制造業(yè)紛紛開始投身房地產(chǎn)，比如海馬、美的等；民間炒房之風漸起，一夜暴富、財務自由不斷刺激著大家的神經(jīng)。

結(jié)果，居高不下的房價對廣大民眾造成了巨大的生存負擔。

上帝說：要讓其滅亡，必先使讓其瘋狂。

二十年來，房地產(chǎn)行業(yè)野蠻瘋漲，當大家認為房價會一直漲下去的時候，“房住不炒”的時代來臨了。

從2017年開始，樓市調(diào)控政策就陸續(xù)開始出臺。

起初，沒有人在意這一場災難，大多數(shù)人認為經(jīng)濟發(fā)展離不開房地產(chǎn)，樓市很快會再次火熱。

然后，直到一家家開發(fā)商暴雷，其中不乏一些百強房企。

從2020年開始，政府對樓市的一系列調(diào)控更加嚴格，預售資金監(jiān)管、三道紅線、限購限貸、二手房指導價、房地產(chǎn)稅等等。

這些調(diào)控政策，不僅影響了購房者的預期，甚至直接決定了開發(fā)商的未來的命運走向。

預售資金監(jiān)管主要是為了保護購房者的利益，買房人提前向開發(fā)商支付的預訂款項（包括定金、首付款、預付款等），要存入監(jiān)管專用賬戶，?？顚Ｓ?，開發(fā)商不能隨意支取。

雖然這項政策之前就有實行，但那個時候并不嚴格，如今不僅取消了初期的全部優(yōu)惠政策，甚至還增加了新的限制條件。

比如，本來有些項目明明壓1億元也是符合標準的，如今必須要壓2億甚至3億才能達到要求，這對開發(fā)商的現(xiàn)金流無疑是巨大的考驗。

三道紅線則讓房企難以通過舉債擴大規(guī)模，包括債務到期償還，也不能再拆東墻補西墻，必須通過自己賣房回款來彌補窟窿。

于是房企之前的財務技巧都不能再使用，這對整個行業(yè)來說都是巨大的挑戰(zhàn)。

所以，很多大規(guī)模上市房企昨天還是“健康人”，今天就被抬到了“重癥監(jiān)護室”。

更可怕是，銀行不僅不愿意給那些觸及紅線的房企放貸，在嗅到風險的時候，還會要求房企提前還款，甚至恐慌性抽貸。

于是，金融機構(gòu)不敢借錢給房企，房企資金鏈稍微出點問題就會倒下，然后金融機構(gòu)更不敢借錢，惡性循環(huán)就這樣形成了。

進水口已經(jīng)被卡死，出水口卻并沒有減小，甚至還有加大的趨勢。

首先就是房企拿地必須是自有資金，不能由背后的銀行或者信托出資。

并且房企在拍地成功后被查出來不是自有資金，不僅土地要收回去，開始交的巨額保證金也要沒收~

其次，在限產(chǎn)限電以及節(jié)能減排等形式下，蓋房子的原材料水泥、沙子、鋼材、鋁材等也大幅漲價。

拿水泥來說，10月26日下午3點起，部分水泥企業(yè)陸續(xù)開始對水泥價格進行嘗試性上調(diào)，漲幅在30-60元/噸。洛陽、濟源、三門峽、駐馬店、南陽等地部分廠家已陸續(xù)開始執(zhí)行。

鋼材價格直接破6000元/噸，每噸上漲80元-100元不等。

除了建材材料，人工成本也在上漲，隨著70/80的農(nóng)民工逐漸退出，后面90/00壓根不會接棒。

所以，以后漲價也找不到人的尷尬境況，將越來越明顯。

03.

這邊開發(fā)商好不容易拿到預售證，另一邊的購房者卻越來越不敢買了。

限購直接刷掉一部分購買力，剩下有名額的又不一定有購買力。

已經(jīng)持續(xù)兩年多的疫情對購房者和開發(fā)商造成了不同程度的影響，掙錢越來越難，也就不敢輕易再花錢了。

現(xiàn)在只希望疫情趕緊控制住，水災別再來。

而那些有購買力的，看著天天降價的消息，又不敢輕易出手。

除了買漲不買跌的心理因素，房企頻頻爆雷的消息也刺激著大家的神經(jīng)。

購房者也會擔心樓盤爛尾，對期房產(chǎn)生抗拒。

購房者不敢買房，房企銷售回款進一步變差，最后只能跑路，又一個完美的惡性循環(huán)誕生。

即便有購買力的購房者下定決心買房了，為了控制房價，很多城市金融監(jiān)管部門有意約束房貸。

按揭貸款被限，銀行無法批款，房企回款進、進一步受到影響。

完美的惡性循環(huán)，更完美了。

04.

從購房者層面再向上延伸到市場，從宏觀方面我們來看看房地產(chǎn)行業(yè)的未來。

房地產(chǎn)的發(fā)展和人口密不可分，所以今年5月份的人口普查受到了開發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士的重點關注。

第七次全國人口普查結(jié)果顯示，2020年11月1日我國人口的總量為14.12億人，2010年到2020年十年間，我國人口凈增7206萬人，年均增長率0.53%.

跟上個十年相比，人口凈增量減少了約183萬人，增速降了約0.04個百分點。

從出生率來看，第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年中國總和生育率是1.3，低于國際社會通常認為1.5的警戒線，被認為有跌入低生育率風險的可能。

再看一份來自國家統(tǒng)計局的年度統(tǒng)計數(shù)據(jù)：

2021至2020年，我國總?cè)丝跀?shù)平穩(wěn)減速增長，這主要歸于于死亡率的下降導致的凈人口增長。

但是從出生率來看，我國新生人口數(shù)不斷下跌，2020年出生率只有8.52%。

人口持續(xù)減少，樓市的購買潛力也在減小。

人口及城鎮(zhèn)化始終是決定住房需求的根本因素，從2019年城鎮(zhèn)化率上看，全國大多數(shù)省會城市城鎮(zhèn)化率已達70%的水平。

這也標志著全國主要二線城市都已經(jīng)步入城鎮(zhèn)化中后期。

與其說城市的發(fā)展離不開人口，倒不如說房價的上漲離不開人口。

試想一下，如果城市的新增人口增速放緩，甚至不再增加的時候，房地產(chǎn)未來的路還有多遠呢？

05.

最后，我想再聊一聊鄭州的樓市現(xiàn)狀。

之前我在文章中說過，當下真正潰敗的是剛需市場。

剛需市場崩潰的原因主要是供需失衡，大家都知道剛需數(shù)量多，但是開發(fā)商蓋的剛需盤更多。

從2016年樓市爆發(fā)開始，剛需的不過三逐漸妥協(xié)成不過四。

于是三環(huán)到四環(huán)之間的樓盤如雨后春筍般，一個個拔地而起，最終導致供貨量太大，剛需觀望情緒又非常濃厚，剛需盤之間的斗爭也越來越激烈。

當所有的手段用完，降價成為他們“爭寵”的殺手锏。

是的，非常LOW的“爭寵”手段，他們沒有想著去打造自家產(chǎn)品的差異化，而是想著降價摳成本：

——比爛。

你外立面用真石漆，我就用涂料；

你的窗戶用斷橋鋁三層中空，我就用普通的兩層；

你的綠化用名貴樹種全冠移植，我的綠化就用麥冬

……

你順利交房，我就敢直接爛尾跑路。

降價、減配甚至爛尾，這就是比爛的底層邏輯。

所以，等兩三年后你的房子交房，如果開發(fā)商當初宣傳的落地了70%以上，請給開發(fā)商點個贊吧。

如果開發(fā)商當初宣傳的落地了100%以上，我想送個錦旗也是沒問題的。

送錦旗沒有別的意思，只是想說：在座的都是辣雞！