房貸打開閘門放水了！開放供應(yīng)！這兩天青島房地產(chǎn)圈的消息傳出后，——開始瘋狂傳播

這個(gè)消息是真的嗎？作為業(yè)內(nèi)人士，小編想在驗(yàn)證的基礎(chǔ)上說(shuō)兩句話。第一，房貸確實(shí)放寬了，第二，但并不是無(wú)限期開放供應(yīng)。

Vol.1 房貸到底有多寬松？

既然放松了，那么，房貸到底放松到什么程度呢？這是大家最為關(guān)注的。

據(jù)小編綜合各方面得到的消息：二手房貸款方面，監(jiān)管部門根據(jù)各銀行貸款規(guī)模，都相應(yīng)分配了一定額度，但相比之前，仍然明顯是偏少的，額度依然很緊張。新房一手房貸款方面，目前主要是由各商業(yè)銀行總行根據(jù)自身“二道紅線”限額，統(tǒng)籌擺布。換句話說(shuō)，投放額度多少主要取決于各地銀行向自身總行來(lái)爭(zhēng)取。

這樣看來(lái)，各家銀行的額度寬松情況肯定是不一樣的，有松有緊，絕不是有些人所說(shuō)的信貸額度全面打開、額度充足、回歸正常等之類的那么樂(lè)觀。

那么，可能有人會(huì)問(wèn)了，為什么有的銀行像XX銀行額度那么充足呢？這里面就可能涉及以下幾個(gè)因素：

一是每個(gè)銀行每月都有正常還款、提前還款等因素騰出來(lái)的信貸額度，從而為新發(fā)放貸款挪出了空間。二是為了滿足“二道紅線”監(jiān)管要求，銀行除了壓降房貸減少分子，還可以增加實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款投放量，做大分母，從而稀釋房地產(chǎn)貸款占比，這也為房貸增長(zhǎng)提供了空間。三是銀行目前正在探索實(shí)行房貸證券化，把其所持有的抵押貸款資產(chǎn)，打包出售給專業(yè)投資機(jī)構(gòu)，從而優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)表。一旦資產(chǎn)包出售后，房貸余額和占比降下來(lái)，就為新投放房貸騰挪出了投放空間，從而額度就會(huì)有所寬松。

Vol.2 房貸怎么就突然放松了？

說(shuō)實(shí)在的，這次房貸放松還是有點(diǎn)出乎意料，比小編預(yù)測(cè)來(lái)得有點(diǎn)早，之前小編曾提到過(guò)，按銀行正常發(fā)放貸款規(guī)律，應(yīng)該會(huì)在2022年初，房貸額度一般才會(huì)有所緩和。現(xiàn)在距年底還有2個(gè)月，就“開閘放水”，說(shuō)明房貸緊張確實(shí)帶來(lái)了一系列問(wèn)題，引起了監(jiān)管層面重點(diǎn)關(guān)注。

大家都知道，2021年二季度以來(lái)，因住房信貸環(huán)境收緊，二手房市場(chǎng)率先降溫，并在下半年逐步傳導(dǎo)至新房和土地市場(chǎng)。樓市降速、房企缺錢、土拍寒流，房地產(chǎn)行業(yè)充斥著迷惘與波折。

近期，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布9月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，70城房?jī)r(jià)大面積下跌，市場(chǎng)非常慘淡。冰山指數(shù)發(fā)布的最新一期監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，112個(gè)城市，87個(gè)下跌，占比79%。全線下跌中，樓市史無(wú)前例的至暗時(shí)刻開啟，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到最冷的時(shí)刻。

值此之際，官方頻頻發(fā)聲，釋放積極穩(wěn)定的信號(hào)：

10月15日

央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾也表示，今年前三季度，少數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，個(gè)人住房貸款投放受到一些約束，房?jī)r(jià)上漲速度得到抑制。房?jī)r(jià)回穩(wěn)后，這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常。

10月20日

在2021年金融街論壇年會(huì)上，金融監(jiān)管部門高層對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)聲。中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理劉鶴表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了個(gè)別問(wèn)題，但風(fēng)險(xiǎn)總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。

中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝指出，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，金融機(jī)構(gòu)和金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好過(guò)度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場(chǎng)價(jià)格正逐步恢復(fù)正常。

10月21日

國(guó)新辦舉行三季度銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)數(shù)據(jù)信息暨監(jiān)管重點(diǎn)工作發(fā)布會(huì)，銀保監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)人劉忠瑞強(qiáng)調(diào)：

第一，督促銀行落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款監(jiān)管要求，配合人民銀行實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，房地產(chǎn)貸款增速穩(wěn)中趨緩。
第二，保障好剛需群體信貸需求。在貸款首付比例和利率方面對(duì)首套房購(gòu)房者予以支持。目前，銀行個(gè)人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。
第三，因城施策，指導(dǎo)派出機(jī)構(gòu)配合地方政府做好房地產(chǎn)調(diào)控，促進(jìn)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

從近期中央和地方的表態(tài)看，信貸最緊的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去，目前政策導(dǎo)向已由“緊”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)”。

Vol.3 房貸放松會(huì)持久嗎？

監(jiān)管層的密集發(fā)聲后，樓市房貸政策正在發(fā)生一系列細(xì)微的變化。

10月20日，貝殼研究院發(fā)布報(bào)告稱，10月份20個(gè)城市房貸利率出現(xiàn)下調(diào)，其中14城首套利率下降，14城二套房貸利率下降，重合的9城首套、二套房貸利率均下調(diào)。整體來(lái)看，90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調(diào)1個(gè)基點(diǎn)。表明利率開始轉(zhuǎn)向，但降幅微弱。

從下調(diào)城市名單看，除了廣州、深圳外，大多為三四線城市。具體而言，10月份首套房貸利率下調(diào)幅度居前的為：洛陽(yáng)、湖州、廣州、中山、襄陽(yáng)、達(dá)州、無(wú)錫、泰安、吉林、深圳、北海、唐山、漳州、綿陽(yáng)。其中，洛陽(yáng)首套房貸利率較上月下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)。在放款周期方面，10月局部城市，如上海、蕪湖、南寧、煙臺(tái)、鄭州等城市放款周期較9月有所縮短。

值得注意的是，盡管房貸利率微調(diào)的苗頭出現(xiàn)，但多地利率水平仍居于高位。譬如，河南的新鄉(xiāng)、許昌、開封，這三個(gè)城市的主流首套房貸利率均高達(dá)6.37%，高居90城之首；二手主流利率方面，開封、新鄉(xiāng)更是高達(dá)6.86%，惠州也達(dá)6.80%。

另外，據(jù)21財(cái)經(jīng)報(bào)道，普遍來(lái)看，目前各城市貸款額度依然緊張，并沒(méi)有大幅放松跡象，新房在審批后放款要等兩到三個(gè)月，二手房額度緊張局面仍然較多。像北京、上海等大城市，房貸排隊(duì)時(shí)間3-6個(gè)月依然較多。就青島而言，也就建行、工行額度相對(duì)寬松一些，其中建行是由于證券化、貸款額度重組原因，其它銀行也只是一種“緊平衡”狀態(tài)，回歸正常還遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上。

因此，從目前看，房貸市場(chǎng)雖然出現(xiàn)了放松跡象，但堅(jiān)冰依然還沒(méi)有消融，不同城市從緊與變松現(xiàn)象共存，這種局面還將持續(xù)一段時(shí)間，預(yù)計(jì)到2022年一季度住房信貸的投放將回歸“平穩(wěn)有序”。因?yàn)椋幢惝?dāng)下監(jiān)管部門對(duì)房貸限額管控有所放松，商業(yè)銀行自身也有“兩道紅線”的剛性約束，也得進(jìn)行內(nèi)部統(tǒng)籌調(diào)度和安排，而不可能無(wú)限量的敞開供應(yīng)。

感 言

金融是房地產(chǎn)的血液，尤其是對(duì)房地產(chǎn)這種資金密集型、高周轉(zhuǎn)的行業(yè)，房貸政策的緊縮與寬松都起著重要的風(fēng)向標(biāo)的作用。近來(lái)幾個(gè)月的房貸嚴(yán)格管控甚至是“斷流“，不論是對(duì)二手房還是新房市場(chǎng)的殺傷力和影響，大家都有目共睹。

在小編看來(lái)，當(dāng)前房貸政策釋放的寬松信號(hào)，對(duì)樓市的直接影響作用并不大，畢竟還只是涓涓細(xì)流。但更重要的是，在無(wú)形方面，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑是注入了一針“強(qiáng)心劑”。在對(duì)疲弱的樓市注入資金血液的同時(shí)，更是在為大家注入一股信心和力量。并且這種心理影響作用，對(duì)開發(fā)商、買房者、賣房者都會(huì)無(wú)形中產(chǎn)生心理預(yù)期的變化，并反過(guò)來(lái)會(huì)影響樓市行情，而這才是最關(guān)鍵和值得關(guān)注的。