翻開近一年成交數(shù)據(jù)，這是今年除了2月外最差的單月成交量了，同比去年7月下跌16%，如果對比1月份4.5萬套的成交，幾近腰斬！
圖源：一房一萬
成交差，從帶看的降溫就能看到苗頭。中介6月帶看減少，到了7月份帶看量又進一步下滑，環(huán)比下降了16%。
雖然7-9月是成交的傳統(tǒng)淡季，但這個成交量還是讓業(yè)內(nèi)大跌眼鏡了。
一般來說，成交量大跌，價格也不可避免會松動。
市場的反應(yīng)也確實如此。有中介透露上海7月掛牌價格環(huán)比下降8%。我看到有購房者說7月份買完房，不久后上海發(fā)布了二手房核驗價，小區(qū)里的同戶型掛牌價立馬應(yīng)聲下跌30萬。
而在這之前的1月份，市場到達高潮，二手房業(yè)主跳價、反價全看心情，看到最夸張的是一次跳漲285萬，玩得很大！
這才半年時間過去，高潮迭起后倒是痿得厲害。
還有媒體報道，目前上海火車站附近的降價幅度已經(jīng)在5%-10%。靜安區(qū)成交的幾套房子，有業(yè)主把價格下調(diào)了近10%，大部分成交價是業(yè)主讓步了5%。
在4月份我們?nèi)テ謻|調(diào)研的時候，浦東房價已經(jīng)回調(diào)了5%左右，那時候浦西還沒降，現(xiàn)在降價情況已經(jīng)蔓延到浦西了。
上海樓市從年初到達頂點，再到如今非常冷淡，究竟經(jīng)歷了什么？
這要提到上海頻繁的調(diào)控：
1月12日，“滬十條“落地，打擊假離婚炒房，增值稅減免期限2年改5年；
1月25日，法拍房納入限購；
2月6日，正式實施上海新房認購積分搖號制度；
3月3日，“新滬七條”出爐，明確提出5年限售；
......
7月9日，推出二手房源價格核驗制度；
7月24日，上海限購政策再打補丁，贈予房產(chǎn)被納入限購范圍；房貸利率上升，首套利率從4.65%上升到5%，二套利率上升到5.7%；
8月6日，銀行房貸改為以“三價就低”原則審核貸款金額，選最低價審批貸款額度。
從年初開始，上海的調(diào)控一個接一個，對假離婚、限售等打上補丁。
其中真正對市場影響比較大，造成7月份數(shù)據(jù)那么慘淡的，主要是二手房源價格核驗，以及房貸利率上調(diào)。
先看二手房源價格核驗，主要是調(diào)控預(yù)期。二手房價格在掛牌核驗后才可以對外發(fā)布，價格虛高的房子紛紛被下架。
之前有網(wǎng)友說這是上海版的二手房指導(dǎo)價，但放在當時看其實也算不上。
一是核驗價是參考具體小區(qū)最近的成交量和成交價格做出來的，和實際價格差距并不算大，在9折左右，對比深圳的二手房指導(dǎo)價普遍打5-8折，稱得上是溫柔一刀；
二是價格虛高的不讓掛牌，但如果有人愿意以高于核驗最高價買房，還是可以正常成交。所以核驗價的整體殺傷力相對有限，更側(cè)重對預(yù)期的打擊。
結(jié)果就是，我看鏈家上現(xiàn)在掛牌約1.8萬套，相比之前下架了1萬多套。
有中介說，價格核驗之后，內(nèi)網(wǎng)房源也明顯少了大概20%。如果之前一個小區(qū)有10套房子出售，現(xiàn)在差不多就5、6套。
之前大熱的板塊，像楊思前灘，過去成交火熱的樓盤top10里，如今掛牌量都在個位數(shù)，其中萬科新里程、恒大華城東林苑等樓盤是一套在售房源都沒有。
掛牌量大大減少，中介找客戶的難度加大，加上如果賣價高于核驗價，買房人可能會有心理抵觸，所以很難成交。
而真正對市場成交有大影響的，是房貸利率的上浮。政策指出7月24日起，上海地區(qū)首套房房貸利率由此前的4.65%上浮至5%，二套房由5.25%上浮至5.7%。
這也沒辦法，上半年市場太火熱了，全市新房成交套數(shù)同比增長59%，二手房貸額度再增加的話，哪怕上海作為全國的金融中心，銀行資金充足，也要被掏空了，所以得漲點利息，對貸款資質(zhì)的審核也更嚴格。
而首套房房貸利率漲到5%，雖然放全國來看算低的，但上海的房貸利率已經(jīng)有兩年多沒漲這么高了。
剛需對買房成本是很敏感的，成交量肯定會有影響。
另一方面，就是貸款審批周期和交易周期延長。政策出來前基本是1-2個月銀行就可以放款，現(xiàn)在銀行也沒那么多錢了，什么時候放款不確定，一般都要拖到4-5個月，房子買賣的周期也被拉長了。
可以參考房貸利率高的2017、2018年，二手成交就很萎靡。到后面利率下調(diào)，成交才慢慢好轉(zhuǎn)。
7月份數(shù)據(jù)慘淡，現(xiàn)在是抄底買進的好時機嗎？接下來市場行情又會怎么樣呢？
我的結(jié)論是：別著急，上海樓市肯定還沒到底！
8月初才出臺了價格指導(dǎo)的第二步——“三價就低”，這是影響成交的另外一個重要因素。
它要求二手房申請銀行貸款，銀行房貸金額要參考買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價三個數(shù)據(jù)，選擇其中最低的金額來放貸。
這是直接從信貸上打擊，強行降低杠桿。過去銀行評估價會比較高，一般直接按合同價格貸款就可以。“三價就低”出來后，直觀結(jié)果就是貸款的額度會降低，首付成本提高。
說白了，作用有點類似深圳的二手房指導(dǎo)價，效果不錯，畢竟對真正的剛需來說，貸款額度減少的話，要多掏的錢真不是隨隨便便就掏得出的。
深圳樓市從2月份出臺指導(dǎo)價后，樓市就奄奄一息到現(xiàn)在，市場信心都被打得七零八落。
接下來，上海執(zhí)行“三價就低”，資金預(yù)算不充足的剛需會被擋住。加上之前市場太熱了，現(xiàn)在市場冷卻過濾出真正的買房需求，導(dǎo)致二手成交量下滑，然后二手房的價格繼續(xù)下挫，這是毫無疑問的。想要上車的朋友可以再等等。
至于上海什么時候到底？等有信號了，我會給大家提示的。
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