對(duì)于將新房引入兩年計(jì)劃的購(gòu)房者來說，

上海今年共有三次土鱉，最需要關(guān)注的是什么？

不是越來越燒腦的土鱉機(jī)制分析，也不是金融想霸占開發(fā)商土地的意志，也不是最終有幾塊地在流傳。

這是每種土特產(chǎn)的最后一小段線，即區(qū)內(nèi)聯(lián)系價(jià)格。

區(qū)內(nèi)聯(lián)系在上海房地產(chǎn)公司今年首次出現(xiàn)，但這是上海新房市場(chǎng)未來最準(zhǔn)確的價(jià)格風(fēng)向標(biāo)。

它決定了未來上海所有地面商品房的價(jià)格，又決定了板塊的價(jià)格區(qū)間，最終影響到下一次剛需購(gòu)房的決定。

第三次公布土地集中轉(zhuǎn)讓信息的同時(shí)，共81個(gè)涉澤地塊的園區(qū)聯(lián)系價(jià)格全部出來了。

花了很多時(shí)間，團(tuán)隊(duì)的小伙伴們共同努力，終于把這些土拍攝數(shù)據(jù)全部梳理好，以最鮮明的圖像和表格呈現(xiàn)給大家。

今后3 ~ 5年，上海的新房將呈現(xiàn)怎樣的房?jī)r(jià)體系？

01

由于樣品充足，各版的價(jià)格脈絡(luò)也已確定

我們用板塊的價(jià)格在地圖上標(biāo)出81塊地后，就會(huì)發(fā)現(xiàn)。(約翰f肯尼迪)。

新房指導(dǎo)價(jià)格出來后，上海未來三年每盤能賣多少錢，基本都會(huì)死

每盤，每盤，每條循環(huán)線都有新房參考價(jià)

1.目前出售的地塊中，新房?jī)r(jià)格最貴的是位于中內(nèi)環(huán)的西環(huán)濱江地塊，單價(jià)突破13w，很有可能成為未來3 ~ 5年上海最高級(jí)濱江區(qū)間房?jī)r(jià)的天花板。

2.在中環(huán)線附近的地塊，楊浦靜海、普陀萬里、靜安大寧、楊浦股價(jià)的進(jìn)貨價(jià)格在9-10W左右。

3.郊區(qū)環(huán)線附近的價(jià)格基本為4w-5w/平，但在所有外圍環(huán)線附近的板塊中，閔行春信7.36w，虹橋系輻射板塊6w最引人注目。

4.以五大新城為例，在今年上海的供應(yīng)地計(jì)劃中，五大新城的供應(yīng)地體量最大，比例幾乎達(dá)到了三分之一

樣本充足的話，價(jià)格會(huì)更加明確，臨港新城3.3w，奉賢新城4w，松江新城5.8w，青浦新城4.3w，家庭新城4.5w，未來人口最多的幾個(gè)新區(qū)，供應(yīng)量在增加，房?jī)r(jià)非常穩(wěn)定。

因此，如果這張新房?jī)r(jià)格地圖是按照環(huán)線繪制的，那么在上海未來3 ~ 5年內(nèi)，還可以制作環(huán)線新房?jī)r(jià)格分布圖。

和隊(duì)友一起做的。大致如上。

明年兩年后，隨著81塊土地進(jìn)入市場(chǎng)，很多提前鎖定價(jià)格的新房將不斷進(jìn)入市場(chǎng)，上面的房?jī)r(jià)地圖將更加突出。(大衛(wèi)亞設(shè))價(jià)格。

還沒有上車的購(gòu)房者可以按照新房的指導(dǎo)價(jià)格購(gòu)買房子的房間

所以，以后買新房，除了考慮積分，大概率能上的板可以提前計(jì)劃，做好作業(yè)。

02

為什么說未來五年上海新房?jī)r(jià)格基本不上漲？

我們將這81塊地的價(jià)格與去年有數(shù)據(jù)參考的板塊價(jià)格進(jìn)行比較

我們發(fā)現(xiàn)，基本上90%的板塊房?jī)r(jià)非常穩(wěn)定，沒有大幅上漲，也沒有暴跌。

單從去年的數(shù)據(jù)來看，可能還感覺不太好，新房?jī)r(jià)格有多穩(wěn)定。

所以我拉了近三年的部分交易價(jià)格，發(fā)現(xiàn)上海的這幾家，新房?jī)r(jià)格是最穩(wěn)定的。

青浦西京、青浦新城、青浦新城、過去3年至未來3年后價(jià)格穩(wěn)定

特別是青浦西京2017年賣5.4w，現(xiàn)在也只賣6w，青浦新城2017年賣4w的新版，2021年也只賣4.3w，未來幾年價(jià)格將維持在這個(gè)區(qū)間。

畢竟現(xiàn)在的區(qū)內(nèi)聯(lián)動(dòng)價(jià)格是指今后這些地塊全部進(jìn)入市場(chǎng)后的價(jià)格，根據(jù)建設(shè)情況，獲得預(yù)購(gòu)證的周期也需要1、2年的時(shí)間。

在目前上海的土債機(jī)制中，超額率也是固定的，所以開發(fā)商的土地收購(gòu)成本已經(jīng)被壓下了，以前非常高的價(jià)格率的地塊不會(huì)出現(xiàn)。(莎士比亞)。

這表明上海政府在控制價(jià)格上漲率、控制開發(fā)企業(yè)成本的前提下，對(duì)新房市場(chǎng)嚴(yán)格控制價(jià)格的決心。

因此，我們有理由相信，2022年集中地塊轉(zhuǎn)讓將在過價(jià)率和區(qū)內(nèi)聯(lián)系價(jià)格上尋求穩(wěn)定和平衡。

那么，如果未來3 ~ 5年上海新房?jī)r(jià)格不上漲，在我眼里將是一個(gè)大概率。

03

與此同時(shí)，我們?cè)谏虾＝衲甑墓?yīng)地節(jié)奏中，

履行了當(dāng)初集中供應(yīng)5大新城土地的承諾

從數(shù)據(jù)上看，涉澤地塊的81塊土地中，林港16分，青浦15分，松江和奉賢各7分，家庭6分，這5大重點(diǎn)郊區(qū)加起來提供了51分，占土地的三分之二。

在這些地塊中，屬于五大新城的地塊是28分

這樣看未來上海的4個(gè)新版，其中一個(gè)位于郊區(qū)的5大新城。

而且，從供應(yīng)環(huán)路分布來看，郊區(qū)的新磁盤大量供應(yīng)，在這81個(gè)地塊中，超過76%的外匯外部地塊占76%，這需要換算。今后上海的5個(gè)新磁盤中，4個(gè)將在外匯之外。

除了內(nèi)環(huán)內(nèi)目前土地資源少以外，出來的地塊都以城市更新項(xiàng)目為主，開發(fā)難度很大

同時(shí)也暴露出明確的信號(hào)。

上海郊區(qū)有很多尚未開發(fā)的土地，上海也決心開辟城市邊緣的這些地塊，并將更多地引導(dǎo)人口進(jìn)入郊區(qū)的各大衛(wèi)星板塊。

這樣做在我眼里有幾層意思

一個(gè)當(dāng)然是穩(wěn)定地控制新房?jī)r(jià)格，開發(fā)郊區(qū)的決心，讓人們有信心在未來提供更低的總價(jià)400-500萬甚至300萬的商品房，用這種方法剛上車。

另一個(gè)是大量的項(xiàng)目開發(fā)，郊區(qū)的城市界面，生活支持，生活氛圍都在向前發(fā)展，迅速上升到另一個(gè)階段，所以整個(gè)城市的資源也更加平坦。

最后，除了資源的扁平化，長(zhǎng)江感州軌道交通越來越發(fā)達(dá)，未來上海和周邊幻海城市的交界人群將更加密集，雙性生活將成為部分人的常態(tài)。

想象一下在家里買房的人。他的生活可能是穿越城市，也可能是蘇州或上海。

總之，目前上海的供應(yīng)地意圖仍然很明顯。浦西外匯外的開發(fā)節(jié)奏明顯高于浦東，反觀浦東似乎以臨港為重點(diǎn)。

明年浦東新房還告訴我們，除了臨港的16塊土地外，供需不平衡可能會(huì)出現(xiàn)。

大紅橋周圍的新房競(jìng)爭(zhēng)預(yù)計(jì)會(huì)升溫，但給購(gòu)房者們?cè)诖蠹t橋上更多的選擇。

這都是我們可以從數(shù)據(jù)中讀取的信號(hào)?，F(xiàn)在新房市場(chǎng)的一切看起來都很明確明朗

04

如果此時(shí)此刻你是剛上車的個(gè)人。

你應(yīng)該從這種信號(hào)中讀取什么，我認(rèn)為至少有兩點(diǎn)是非常明確的。

一個(gè)是安心。上海市政府增加五大新城土地供應(yīng)的承諾實(shí)現(xiàn)了

今年的供應(yīng)地結(jié)構(gòu)中，看到很多郊區(qū)的土地在開發(fā)供應(yīng)，因此伴隨著五大新城商業(yè)配套、教育配套、交通配套的完善。

當(dāng)然，現(xiàn)在上海五大新城的界面也和大多數(shù)城市的中心沒有太大區(qū)別，所以有理由相信未來會(huì)更好。

而且，園區(qū)聯(lián)系價(jià)格影響最大的是價(jià)格期待

當(dāng)對(duì)價(jià)格有好的期待時(shí)，年輕人在上海工作定居時(shí)，會(huì)更加自信

上海在土地盡頭牢牢控制了未來3 ~ 5年的新房房?jī)r(jià)。價(jià)格受到嚴(yán)格控制，房?jī)r(jià)至少穩(wěn)定了三到五年。

而且，目前上海正在實(shí)施土地、供應(yīng)、價(jià)格、門檻、動(dòng)搖規(guī)則等公積金住房購(gòu)買，盡可能利無住房。

在新房市場(chǎng)的這一方面，上海越來越有規(guī)則和溫度的城市的感覺。因?yàn)橥恋刎?cái)政依賴度很低，所以確實(shí)有這樣做的欲望

這個(gè)城市正在釋放更多的善意給那些想留在這里、仍在為此努力的人。