近年來，為了規(guī)范房地產(chǎn)市長/市場秩序及中介機構的經(jīng)營行為，防止投機炒房、變相漲價等違法行為，國家對中介行業(yè)的限制沒有放寬，中介行業(yè)越來越標準和規(guī)范。

但不可否認，仍存在一些灰色地帶無法觸及。日前，《黑龍江省人民政府關于清理規(guī)范省政府部門行政審批中介服務事項的決定》，市政府對各部門行政審批中介服務事項進行了清理，保障了市民購房的安全可靠性。

與新房和二手房市場表現(xiàn)不同，3月哈市土地市場成交消息僅一宗。

概述

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，2021年3月，100個重點城市二手住宅市場均價為15363元/平方米，環(huán)比下跌0.06%，同比上漲1.76%。隨著疫情的影響逐漸消除，市場活躍度逐步提升，2020年3月份開始價格環(huán)比漲幅持續(xù)擴大，6、7月份以來全國多地紛紛出臺收緊調控政策，市場均價環(huán)比漲幅呈現(xiàn)回落跡象，市場均價保持溫和上漲。

隨著第一季度的結束，哈市二手房市場也逐漸明朗起來，中介機構迎來交易人群，與往年相比，今年的二手房雖多見降價潮，但對剛需人群來說是非常好的機遇。多效并舉，各城市嚴防炒房客，維穩(wěn)樓市保持健康、良性發(fā)展，保障了真正購房人群的利益，在房住不炒的基調下，房子回歸居住屬性。

城市市場分析

2.1政策解讀

2.1.1 城市政策

01.4月起，哈住房公積金繳存基數(shù)下限提高

《通知》要求，各繳存單位凡繳存基數(shù)低于下限規(guī)定的，應及時到所在轄區(qū)住房公積金辦事處辦理相關職工基數(shù)調整業(yè)務，2021年4月1日至基數(shù)調整日期間的公積金繳存差額應進行補繳。哈爾濱住房公積金管理中心工作人員介紹，職工住房公積金繳存基數(shù)下限調整是按照《黑龍江省人民政府關于調整全省最低工資標準的通知》實行動態(tài)調整。當前，哈住房公積金繳存基數(shù)下限標準分為三檔：第一檔：哈爾濱市區(qū)(呼蘭區(qū)、阿城區(qū)、雙城區(qū)除外)1680元；第二檔：哈爾濱市呼蘭區(qū)、阿城區(qū)為1450元；第三檔：哈爾濱市雙城區(qū)，各縣(市)為1270元。

02.哈爾濱規(guī)范中介服務事項98項、取消8項

根據(jù)《黑龍江省人民政府關于清理規(guī)范省政府部門行政審批中介服務事項的決定》，日前，市政府對各部門行政審批中介服務事項進行了清理：通過嚴禁指定中介機構、轉變服務方式等措施規(guī)范中介服務事項98項；取消中介服務事項8項，取消的中介服務事項不再作為行政審批的受理條件。通知要求，各有關部門要加強組織領導，認真做好清理規(guī)范行政審批中介服務事項的落實工作，加快配套改革和相關制度建設，加強事中事后監(jiān)管，保障行政審批質量和效率。要進一步完善中介服務的規(guī)范和標準，指導監(jiān)督本行業(yè)中介服務機構完善相關制度，規(guī)范中介服務機構及從業(yè)人員執(zhí)業(yè)行為，細化服務項目、優(yōu)化服務流程、提高服務質量，營造公平競爭、破除壟斷、優(yōu)勝劣汰的市場環(huán)境，促進中介服務市場健康發(fā)展，不斷提高政府管理科學化、規(guī)范化水平。

03.針對老舊小區(qū)改造 黑龍江省多部門聯(lián)合出臺“10個嚴禁”

為加強全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造管理，近日，省住建廳、省發(fā)改委、省財政廳聯(lián)合印發(fā)了《關于落實城鎮(zhèn)老舊住宅小區(qū)改造工作 “ 十個嚴禁 ” 要求的通知》，從項目申報、群眾訴求受理、資金使用、項目招投標、設計變更、改造內容調整、工程質量等方面對各地及相關部門提出要求。具體如下：一是嚴禁虛假申報項目；二是嚴禁漠視群眾訴求；三是嚴禁套取補助資金；四是嚴禁滯留挪用資金；五是嚴禁串通投標行為；六是嚴禁違法分包轉包；七是嚴禁隨意變更設計；八是嚴禁擅自調整內容；九是嚴禁降低質量標準；十是嚴禁插手工程建設。

2.1.2 行業(yè)動態(tài)

01.老舊小區(qū)改造，哈爾濱市今年這樣做

市住建局印發(fā)《關于切實做好實施改造老舊小區(qū)物業(yè)管理工作的通知》，2020 年實施改造、尚未竣工的老舊小區(qū)應于 2021 年 6 月 30 日前落實物業(yè)服務主體及完成合同簽訂工作；2021 年實施改造的老舊小區(qū)應于 2021 年 8 月 31 日前落實物業(yè)服務主體及完成合同簽訂工作?！锻ㄖ贩Q，實施改造的老舊小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域，由區(qū)住建局會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，下同）結合物業(yè)管理實際需要進行確定。原物業(yè)管理區(qū)域不需要調整的，由街道辦事處書面告知原物業(yè)服務人；需要調整的，由區(qū)住建局會同街道辦事處，結合老舊小區(qū)改造項目規(guī)劃、共用設施設備配套和社區(qū)設置等情況，依據(jù)《黑龍江省住宅物業(yè)管理條例》有關規(guī)定重新劃分物業(yè)管理區(qū)域，向業(yè)主進行公告，并書面告知原物業(yè)服務人。2020 年實施改造的老舊小區(qū)應于 2021 年 3 月 31 日前完成物業(yè)管理區(qū)域確定工作；2021 年實施改造的老舊小區(qū)應自改造項目立項后至 2021 年 5 月 31 日前完成物業(yè)管理區(qū)域確定工作。

02.哈爾濱地區(qū)65000余戶！今年全省計劃對213610戶居民發(fā)放公租房租賃補貼

經(jīng)省政府同意，我省向國家上報2021年公租房租賃補貼發(fā)放計劃213610戶。省住建廳下發(fā)《關于下達2021年全省公租房租賃補貼計劃的通知》要求，各地根據(jù)《2021年全省租賃補貼發(fā)放計劃明細表》計劃戶數(shù)完成年度保障任務，并嚴格落實租賃補貼季度發(fā)放規(guī)定，于12月25日前完成年度最后一次核發(fā)工作。依據(jù)《通知》，2021年哈爾濱市九區(qū)計劃發(fā)放公租房租賃補貼5.505萬戶，巴彥縣、依蘭縣、方正縣、賓縣、尚志市、五常市、木蘭縣、通河縣、延壽縣等九縣（市）為10121戶，共計65171戶?！锻ㄖ芬螅鞯馗鶕?jù)當?shù)刈》孔赓U市場的租金水平、補貼申請家庭支付能力以及財力水平等因素，針對不同困難群體，分類合理制定補貼標準，并落實動態(tài)調整要求，實施精準保障。要按照住建部制定的《保障性住房領域基層政務公開標準目錄》規(guī)定，落實信息公開要求，在政府網(wǎng)站專欄及時公開租賃補貼年度計劃、申請審核、發(fā)放結果等信息。同時，各地要暢通投訴舉報渠道，主動接受社會監(jiān)督，確保租賃補貼發(fā)放公平、公開、公正。

03.黑龍江首個住宅物業(yè)管理條例 不可用限制入戶來催交物業(yè)費

經(jīng)省十三屆人大常委會第二十二次會議表決通過，《黑龍江省住宅物業(yè)管理條例》（簡稱《條例》）將于2021年3月1日起施行，這也是我省制定的首部物業(yè)管理條例。今后，我省物業(yè)管理有法可依，更讓市民關心的物業(yè)問題有了解決之道。近年來，我省物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展較為迅速，但隨著物業(yè)服務企業(yè)資質的取消，“放管服”工作的深入推進，物業(yè)服務企業(yè)的準入門檻全面降低，物業(yè)服務主體井噴式增長，物業(yè)管理問題日益凸顯、矛盾比較突出。物業(yè)管理與社區(qū)治理尚未有效結合；業(yè)主大會成立難，業(yè)主委員會作用發(fā)揮受限，業(yè)主自治制度難以有效運行；物業(yè)服務人行為不夠規(guī)范，服務意識不強，收費標準與服務質量不符；供水、排水、供電、供氣、供熱、通信等專業(yè)經(jīng)營單位維修、養(yǎng)護和管理責任落實不到位；房屋開發(fā)建設遺留的質量問題，前期物業(yè)服務人與開發(fā)建設單位責任主體劃分不清等。這些問題給居民日常生活帶來極大困擾，亟待通過省級層面立法、完善制度加以解決，所以這部《條例》的出臺，填補了很多管理上的空白。

2.2 土地市場解讀

2.2.1 3月土地市場熱度依舊不高 僅香坊1宗成交

2020年3月，土地市場迎來了推地大爆發(fā)，3月份出讓土地19宗，出讓地塊總面積64.83萬平方米。但成交情況慘淡，僅有1宗土地成交。

到了4月，迎來了哈爾濱土拍市場的高潮期，4月成交土地18宗，成交地塊總面積55.94萬平方米，出讓土地7宗，出讓地塊總面積25.76萬平方米。

進入5月份，土地市場的熱度依舊延續(xù)，5月出讓土地19宗，出讓地塊總面積達到了142.87萬平方米，成交略少，僅成交1宗土地，成交面積達1.02萬平方米。

6月，哈爾濱土拍市場的熱度仍然不減，由于5月份大幅供應土地，6月成交土地高達20宗，創(chuàng)下半年之最，成交地塊總面積達140.17萬平方米，但出讓土地略少，僅有3宗，出讓地塊總面積43.90萬平方米。

7月份，哈市土拍市場的熱度逐漸削減，7月份共計成交6宗地塊，成交地塊總面積為31.16萬平方米，僅為6月成交總面積的22%。

8月份，哈市土拍市場的熱度回暖，8月共計成交8宗土地，成交地塊總面積為90.79萬平方米，為7月成交總面積的2.9倍。

9月，土拍市場熱度依舊持續(xù)，成交6宗土地，成交地塊總面積為36.79萬㎡，為8月成交總面積的40.5%。但9月土地出讓數(shù)量激增，9月共計出讓土地19宗，出讓地塊總面積達90.1萬平方米，為8月出讓總面積的2倍。

進入10月份，由于9月土地供應量增加，10月共有17宗土地成交，成交地塊總面積為83.15萬平方米。出讓方面，10月共有7宗土地出讓，總推地面積超33萬平。

11月份，哈市土地市場熱度逐漸消退，11月共有7宗土地成交，成交地塊總面積達22.01萬平方米，出讓地塊總面積達29.64萬平方米。

最后一個月，哈市土地市場遇冷，12月僅有2宗土地成交，成交地塊總面積達23.53萬平方米，而出讓方面，12月無土地出讓消息。

2021年1月，哈市土地市場徹底停滯，整月未有土地成交與出讓消息，但本月地塊規(guī)劃調整消息頻出，松北、呼蘭、哈西等地均有涉及。

進入2月份，哈市土地市場僅有1處位于道里區(qū)的土地規(guī)劃消息。

到了3月，土拍市場依舊冷清，整月僅有1宗成交消息及少量土地規(guī)劃消息。

2020年3月份共出讓19宗地，成交1宗地，成交總額為183896萬元，約為2月成交總額的1.5倍。

4月份土地市場熱度又再一次被點燃，共計成交18宗地，出讓7宗地，成交總額為282179萬元，約為3月成交總額的1.5倍。進入5月，雖出讓地塊不少，但僅成交了1宗土地，成交總額為2020萬元。

到了6月，共計成交20宗土地，創(chuàng)下2020上半年之最，成交總額為776217萬元，約為上月成交總額的384倍之多。

7月份，土地市場的熱度稍緩，共出讓6宗地，成交9宗地，成交總額為148117萬元，約為6月成交總額的19%。

進入8月，哈市土地市場回暖，8月有地王產(chǎn)生，所以雖僅成交6宗土地，但成交總額以高達662417萬元，約為上月成交總額的4.5倍。

9月份，土地成交再次遇冷，僅成交6宗土地，成交總額為50815萬元，約為8月土地成交總額的7.7%。

10月份，土地市場熱度重燃，共計成交17宗土地，成交總額為344547萬元，與9月土地成交總額50815萬元相比，10月土地成交總額約為9月土地成交總額的6.8倍。

進入11月份，哈市土地市場的熱度逐漸消退，11月共計成交7宗地，成交總額為116855萬元，約為上月成交總額的33.9%。

到了12月，與哈市天氣一樣，12月土地成交情況同樣冷淡，僅成交2宗地，成交總額為100186萬元。

2021年1月，哈市土拍市場難得遇冷，與2020年土拍市場的火爆程度形成強烈的反差，未有出讓與成交。2021年2月同樣，未有出讓與成交。到了3月，土地市場持續(xù)冷清，本月僅有1宗成交。

2.2.2 ,3月哈爾濱土地市場依舊冷清，僅一宗成交

本月香坊區(qū)成交1宗土地。NO.2021HT003地塊位于：香坊區(qū)長壽路、同江路交口東北角，用地性質為二類居住用地兼容商業(yè)設施用地，總用地面積26449.4㎡，規(guī)劃建筑面積不大于52128㎡；其中地上面積不大于39647㎡；地下面積12481㎡，容積率≤1.5，該地塊掛牌出讓起始價為11342萬元，起始樓面價2860.75元/㎡，成交總價為11342萬元，成交樓面價約為2860.75元/㎡，溢價率約為0，最終競得房企為哈爾濱朝陽農副產(chǎn)品批發(fā)市場有限公司。

該地塊位于香坊區(qū)同江路附近，地處三環(huán)外，屬哈南板塊，目前來看，該地塊周邊開發(fā)程度較低，各項配套設施仍不完善，但該地塊臨近地鐵1號線同江路站，直線距離不足1公里，是名副其實的地鐵盤，待項目建成后這也將成為項目的一大賣點。

2.3二手房市場解讀

2.3.1 3月份二手房市場價格微漲

3月份哈爾濱市二手房掛牌價為10984元/㎡，環(huán)比漲幅0.13%，同比漲幅1.75%。在哈爾濱二手房價格連續(xù)下降四個月后，終于在第一季度末出現(xiàn)回暖跡象。從下列圖表上可以清晰的看出，哈市二手房價格基本保持在2019年末的狀態(tài)，也就是說過去一年市場價格并未發(fā)生變化。隨著疫情可控，市場回到正常狀態(tài)，樓市也不再壓抑，加上房企在這期間資金等庫存方面積壓，想加快資金回流，房企打折促銷非常常見。隨著第一季度的結束，樓市“小陽春”有出現(xiàn)的跡象，當然我們不能報有太大幻想，小小的期盼還是可以的。

2.3.2 3月哈爾濱二手住宅掛牌房源以剛需、改善型房源為主

3月哈爾濱市二手房市場掛牌房源中140平以下房源占比近9成，140平以下各個面積區(qū)間分布較為均衡。90平以下房源占比57%，與上月相同；90—140平房源占比最多為32%，與上月相同；其中60—90平房源占比31%，連續(xù)9月持平。

本月90平以下戶型占比較高，60-90平米剛需型房源為市場主導，此類戶型不管是從二手房市場還是租賃市場來看，都是搶手戶型，易出售、易租賃。而90-140平米改善型房源的受眾人群比例也在增加，隨著居住理念的變化，購房者對居住環(huán)境的要求也越來越高，因此，改善型房源也成為置換人群的一部分。

1、2兩月哈爾濱二手房價格連續(xù)下降，3月均價有微小上揚。目前市場交易仍然存在，購房者活躍度上升。從目前市面上房源來看，購房者普遍認為兩室剛需更易置換，這一房源在市場上需求者更高。

從二手房掛牌房源居室分布來看，2居占比最多，占比60%，與上月保持一致；其次為1居室，占比20%，與上月持平；兩者占比正好8成；市場置換需求依然強烈，3居室占比17%，與上月保持一致；四居室占比2%，與上月相同。

從3月這幾項數(shù)據(jù)來看，各項數(shù)據(jù)第一季度在第一季度里幾乎沒有變化，正好反映出當前市場的需求。二居室市場份額占比較大，一居室多為投資性人群選擇 。一居室在租賃市場上流動性更好，二居室租賃、買賣流通性均較好，三居室多為改善自住，購房者多打算長期持有。

2.3.3 道里均價最高，為13173元/平方米；南崗區(qū)掛牌房源量居首

從各城區(qū)二手住宅掛牌均價來看，道里區(qū)以13173元/㎡領先，較上月相比環(huán)漲0.65%，從目前情況看，道里區(qū)仍高出排名第二的南崗區(qū)1400元/㎡，與其他行政區(qū)之間的距離更是明顯。

松北區(qū)在2月份均價超過南崗成為第二名，3月更是保持了這一優(yōu)勢，但是從房源交易情況來講，南崗區(qū)還是占盡優(yōu)勢。關注新舊城區(qū)之間的較量其實一直存在，大家也都保持各自的觀點，新城區(qū)的發(fā)展是城市必然，老城區(qū)范圍內畢竟空間有限。那老城區(qū)香坊在過去一月有“舊貌換新顏”勢頭，知名房企和商場落戶，也讓周圍房價看到上升空間。呼蘭、道外這樣的剛需首選還是受到部分人群追捧，畢竟生活配套完善，房價不貴。

本月南崗區(qū)均價下降14元/㎡，降幅0.12%；松北區(qū)均價下降85元/㎡，降幅0.71%；香坊區(qū)均價上漲6元/㎡，漲幅0.08%；道外區(qū)均價上漲2元/㎡，漲幅0.02%；呼蘭區(qū)均價上漲6元/㎡，漲幅0.08%。

從城區(qū)掛牌量上來看，全市掛牌總量約為161042套（2月份為115242），漲幅39.74%。

各個城區(qū)中南崗、道里、香坊三區(qū)掛牌量最多。南崗區(qū)以44941套依然領先，第二位道里區(qū)，掛牌量32026套，第三位香坊區(qū)，掛牌量31957套。

2.3.4 南崗降價房源高居榜首，3月累計降價房源量2556套

從各城區(qū)降價房源量來看，南崗區(qū)降價房源量最多且遙遙領先于其他城區(qū)，3月份共有2556套降價房源。其次為香坊區(qū)，降價房源量為1901套；第三名是道里區(qū)1660套。

當前哈市二手房源降價潮還在持續(xù)中，除重點學區(qū)房源價格仍堅挺外，其他房源均有不同程度下跌。且當前哈市二手房源過量，加上新房數(shù)量，足夠市民消化3-4年，那么就呈現(xiàn)出買房占主導的市場現(xiàn)狀。

2.3.5 降價房源量TOP20小區(qū) 套均降價幅度增大

在3月降價房源量TOP20小區(qū)數(shù)據(jù)中，松北5席、呼蘭4席、道外區(qū)3席、道里區(qū)3席、香坊區(qū)3席、南崗區(qū)2席。

占據(jù)最多的松北區(qū)中均價較低的北岸·潤和城小區(qū)（均價9832元/㎡），共98套降價房源，套均降價4.26萬；掛牌均價較高的華遠·水木清華小區(qū)（均價13411元/㎡），共137套降價房源，套均降價2.51萬。

降價套數(shù)最多的小區(qū)位于呼蘭區(qū)的濱才城二期小區(qū)（均價7618元/㎡），共219套降價房源，套均降價4.87萬；

套均降價幅度超過4.5萬的小區(qū)有5個，分別為呼蘭區(qū)的柏林四季小區(qū)，降價幅度5.2萬/套，小區(qū)均價7104元/㎡；呼蘭區(qū)濱才城小區(qū)二期，降價幅度4.87萬/套，小區(qū)均價7618元/㎡；呼蘭區(qū)地恒·托斯卡納小區(qū)，降價幅度4.75萬/套，小區(qū)均價9414元/㎡；道外區(qū)紅旗小區(qū)（淮河路）小區(qū)，降價幅度4.5萬/套，小區(qū)均價8022元/㎡；呼蘭區(qū)麗景花園小區(qū)，降價幅度4.59萬/套，小區(qū)均價7769元/㎡。

2.3.6 熱點城區(qū)3月份量價各顯特點，漲降各異

四大主城區(qū)3月份量價各不相同，從整體價格上來說道里、道外兩區(qū)均價上漲，南崗、松北兩區(qū)均價下降。道里區(qū)二手房價格在近兩年可謂“一路高歌”，在近一年疫情的影響下，哈市道里區(qū)二手房均價也未大幅度下調，這一月份里，前四周均價相對平穩(wěn)，在月末呈現(xiàn)大幅上漲趨勢，預計隨著群西新房市場回溫，道里區(qū)二手房價格還會有所提升；南崗區(qū)二手房供盤量始終排在哈市首位，且二手房源交易速度較其他區(qū)域迅速，在三月首周，二手房均價保持相對較高程度，隨著每周房源量的變化均價有所下跌，且松北區(qū)一度超過南崗；道外區(qū)二手房均價目前已跌落至萬元下，與道里區(qū)情況相似的是，都在月末一周價格迅速上揚，當前該區(qū)整體房齡較長，開發(fā)商拆遷獲得土地成本較高，因此主城區(qū)內房源競爭力不大；即便是松北區(qū)在3月份價格下跌，區(qū)域熱度仍沒有下降，目前仍是新房主場，且目前二手房均價位居哈市第二，未來在新房帶動下二手房還會陸續(xù)上揚。