文|唯一奴

編輯|黃地雷

一直以來，萬科房地產位居業(yè)界第一，但上市推遲。

從住宅物業(yè)起家，逐步涉足商辦物業(yè)，并試水城市物業(yè)領域，萬科物業(yè)不斷擴展著業(yè)務圈，早已將自己武裝成了未來中國的“物業(yè)航母”。

2020年2月，萬科物業(yè)宣布啟動2萬人招聘計劃。根據(jù)萬科物業(yè)官網顯示，截至2020年1月底，共有在職員工近10萬名。此次推出2萬人的招聘計劃，相當于20%的人員增幅。

萬科物業(yè)CEO朱保全表示，招聘計劃本身就是基于今年業(yè)務發(fā)展的人才需要，公司的多元化快速發(fā)展需要大量優(yōu)秀人才的加入，希望能夠持續(xù)儲備人才隊伍，為發(fā)展蓄力。

如此大規(guī)模擴張的背后，是萬科物業(yè)近幾年的迅猛發(fā)展。截至2020年1月底，萬科物業(yè)已在全國布局99個城市，合同項目共計3302個，其中住宅項目2663個，政企項目639個，合同面積突破6.3億平方米，服務535萬戶家庭。

自從2015年萬科物業(yè)獨立分拆開啟市場化運營后，就開始一邊擴大物業(yè)在管面積，一邊通過與不同背景的對象進行股權及業(yè)務等層面的合作，探索住宅物業(yè)服務外更多可能性。

朱保全曾透露，在萬科物業(yè)發(fā)展模型中，物業(yè)范疇被定義為三個空間，一是關乎老百姓生活的空間，二是工作商務空間，第三個則是城市公共空間。三者對應的對象分別是社會居民個人、企事業(yè)單位和政府。

萬科物業(yè)正沿著這條發(fā)展道路越走越快。

住宅管理模式智能數(shù)字化

對于已有30年住宅業(yè)務管理經驗的萬科物業(yè)而言，完善的服務流程早已形成，需要的就是借科技之力，用更小的成本，管理更大規(guī)模業(yè)務。

2011年，萬科物業(yè)就成立了信息化管理部，成為萬科總部最早做IT的事業(yè)部。每年，萬科物業(yè)會拿出年收入的1.5%-2%投入技術研發(fā)，用于長期投資信息化和技術創(chuàng)新，促進自身整體競爭能力的提升，目前擁有總數(shù)近500人的技術團隊。

借助IT技術與數(shù)字化應用，萬科物業(yè)開啟了智能化物業(yè)服務基礎工程和精細化物業(yè)管理模式。目前，萬科物業(yè)已經研發(fā)了多個智能化運營管理系統(tǒng)，睿服務平臺也已迭代至3.0版本。通過該系統(tǒng)，業(yè)主、管家、服務人員、房屋、設施設備、車位都可以通過管理中心進行全方位合理管控。

在業(yè)主端 ，萬科物業(yè)上線了“住這兒”APP，通過整合社區(qū)資源，搭建社區(qū)線上平臺，提效物業(yè)服務，為業(yè)主提供物業(yè)繳費、日常維修、日用品購買、二手交易、鄰里互動等服務。業(yè)主通過該APP，每月對物業(yè)的各項服務進行評價，評價頁還可以寫入自己對物業(yè)的看法和建議。

傳統(tǒng)的優(yōu)質物業(yè)服務，加上智能數(shù)字化的技術升級，使得萬科物業(yè)擁有了很強的品牌價值。

方正證券分析師夏亦豐撰寫的《從BM到PM，重塑物業(yè)管理行業(yè)新框架》指出，PM 是指在基本的 BM（對物的管理）之上，額外對住戶和居住環(huán)境的整個生態(tài)圈提供管理服務。據(jù)其分析報告，PM做的較好的萬科物業(yè)成了業(yè)主和開發(fā)商的心頭好。

首先，萬科物業(yè)在入駐新的小區(qū)后，這些小區(qū)房價的上漲空間往往遠大于同片區(qū)其他項目，能幫助資產在使用后實現(xiàn)溢價，對房屋起到保值增值的作用。其次，物業(yè)服務成為房地產競爭重要的軟實力，好的PM可以“反哺”開發(fā)商，成為銷售時的“形象擔當”。一些不具備物業(yè)管理板塊的開發(fā)商會邀請萬科物業(yè)入駐，以此來提升樓盤的價值。

通過一系列的努力，萬科物業(yè)在住宅物業(yè)領域的龍頭地位已經越坐越穩(wěn)。

聯(lián)手洋行做強商辦物業(yè)

朱保全曾表示，2020年萬科物業(yè)會有一個跨越式發(fā)展，希望住宅和商企的營收比例達到1：1。萬科物業(yè)正在向目標進發(fā)，截至2019年6月，住宅業(yè)務與商企業(yè)務收入比例約為2：1。

住宅物業(yè)起家的萬科轉戰(zhàn)商辦物業(yè)，并不是一時的心血來潮。

有分析指出，住宅物業(yè)服務的優(yōu)勢是可以獲得平滑周期的穩(wěn)定回報，但其問題在于市場化程度還不夠高，以質論價、漲物業(yè)費依然非常難。相比之下，商辦物業(yè)的市場化程度更好。

根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，2018年，辦公物業(yè)服務費約為7.84元/月/平方米，其次是商業(yè)物業(yè)服務費，為7.01元/月/平方米，住宅物業(yè)服務費最低，約為2.25元/月/平方米。雖然商業(yè)和住宅的服務內容有所差別，但成本不至于差別達到幾倍。因此，商辦類服務比例占比較高的公司，毛利率可能較高。

除此之外，住宅土地供應也在逐步減少，住宅物業(yè)的競爭越來越激烈。因此，轉戰(zhàn)商辦物業(yè)是眾多房企共同的選擇。

2015年，萬科物業(yè)確立了“住宅商企，兩翼齊飛”的戰(zhàn)略。2018年，專為發(fā)展商企而設的子品牌“萬物商企”正式成立。

萬物商企主要負責兩類業(yè)務：第一是商寫物業(yè)管理；第二是政府、企業(yè)機構的綜合設施管理。服務內容包括前期顧問、運行期物業(yè)管理、綜合設施管理和資產運營管理；為運營型物業(yè)提供公共物業(yè)管理（PM）服務，提升客戶的不動產全生命周期的資產價值；為自用型物業(yè)提供綜合設施管理（FM）服務，幫助企業(yè)聚焦其核心業(yè)務的發(fā)展。

據(jù)其官網顯示，截至目前，萬物商企累計服務635個商企項目，分布于全國52個大中城市，管理面積達3974萬平方米，服務對象涵蓋商業(yè)寫字樓、政府機構、企業(yè)總部等，其中包括阿里巴巴、華為、騰訊、京東、中國移動、聯(lián)通等知名企業(yè)。

然而，萬科的商辦物業(yè)管理一直缺乏配套資產服務，例如租賃、大宗交易。由于建立租賃和大宗交易的團隊并不容易，萬科決定以合作的方式，把短板變?yōu)殚L板。

2018年7月，萬科物業(yè)宣布以首次公開募股定價的方式，購買戴德梁行4.9%股份，成為其第四大戰(zhàn)略股東；2019年12月，歷經18個月的艱辛談判之后，雙方成立合資公司。二者分工明確，萬科物業(yè)負責“前線服務”，戴德梁行則發(fā)揮配套資產服務的優(yōu)勢。

合資公司的業(yè)務發(fā)展主要還是集中在大中華區(qū)，資產包構成主要是萬科和戴德梁行原來的客戶，以企業(yè)辦公和寫字樓為主。

在完善業(yè)務組成的同時，此次合作也表露了萬科物業(yè)國際化的野心。朱保全曾表示，一家做住宅物業(yè)管理的中國企業(yè)，要走向國際，幾乎是不可能的，因為中國的住宅社區(qū)形態(tài)在全世界都是獨一無二的，但是做商業(yè)企業(yè)的不動產管理和資產管理，全世界都是一樣的。

借與戴德梁行的合作，萬科物業(yè)接近了國際市場，也為自己建立起強大的“護城河”優(yōu)勢。

走出樓宇做“城市運營商”

“物業(yè)城市”管理模式是萬科物業(yè)從2017年開始試水的一項全新業(yè)務。與其他物業(yè)公司瞄準公建業(yè)態(tài)物業(yè)管理發(fā)力不同，萬科物業(yè)更關注城市公共空間，將整座城市或片區(qū)當做一個大物業(yè)來看待，并對其進行經濟化、標準化、規(guī)范化的管理。

所謂“物業(yè)城市”，即運用市場機制，通過“專業(yè)服務+智慧平臺+行政力量”相融合的方式，對城市公共空間、公共資源、公共項目實行全流程“管理+服務+運營”，包含市政養(yǎng)護、物業(yè)管理、停車場管理、輔助城市秩序維護、市民生活服務等多領域業(yè)務。

萬科物業(yè)的思路，是對傳統(tǒng)的市政、城管兩大塊業(yè)務做有益的嘗試，結合數(shù)字化技術，構建城市管理平臺，大幅節(jié)約人工成本并提升效率。該思路落地的第一個項目，是位于珠海的橫琴新區(qū)。

2018年9月，由橫琴新區(qū)國資委直屬企業(yè)珠海大橫琴投資公司持股60%、萬科物業(yè)持股40%的合資企業(yè)珠海大橫琴城市公共資源經營管理有限公司（以下簡稱“珠海大橫琴城資”）成立。

在實際運營管理中，珠海大橫琴城資由萬科物業(yè)實際操盤。萬科物業(yè)跳脫傳統(tǒng)的城市管理模式，完全按照市場化邏輯運作，成為橫琴新區(qū)城市公共空間與資源的全流程管理、服務與運營方，將社區(qū)管理中以客戶為中心的服務理念帶入城市治理，城市服務、運營效率相比以往有了很大的提高。

朱保全曾表示，目前，橫琴城市物業(yè)服務大約一年有5億的收入。據(jù)珠海大橫琴城資總經理宋瀾濤透露，公共空間管理業(yè)務保持在一個微利穩(wěn)定的狀態(tài)，在內部效率提升后，產生的效益可能也會隨之增加，截至2019年底，此類業(yè)務的利潤可以控制在3%-4%之間。照此粗略計算，橫琴城市物業(yè)能為合資公司帶來1500萬的利潤。

除了提供穩(wěn)定的營收外，這種模式也為萬科物業(yè)開發(fā)了新的市場。目前，萬科物業(yè)已經收到了雄安新區(qū)的邀請。2019年10月，朱保全曾透露，全國有10個以上的城市與萬科物業(yè)商談該領域的深入合作，未來這一數(shù)字還將會升至30個城市，其帶來的收入相近于萬科住宅物業(yè)，相當再造一個萬科物業(yè)。

不過，“物業(yè)城市”模式的異地復制并不簡單，這依賴于萬科物業(yè)產品的標準化打造、科技平臺應用、承接能力的提升，也與當?shù)卣暮献饕庠赣嘘P。

眼下，一家家物業(yè)脫離母公司單飛上市，作為行業(yè)的頭號種子選手，萬科物業(yè)的上市動態(tài)一直備受矚目。對于此事，董事會主席郁亮給出了答復：“如果說萬科物業(yè)是一個城市物業(yè)運營商，才上市。我們區(qū)別于一個傳統(tǒng)的物業(yè)開發(fā)商，才有它的價值，這樣它的價值才能得到充分的肯定?！?/p>

隨著一個個“物業(yè)城市”項目的落地執(zhí)行，這一天看起來并不會遙遠。